TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Corinne GIUDICELLI JAHN ; Monsieur [D] [I]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06050 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGEB

N° MINUTE :

9-2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [N] [E], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Corinne GIUDICELLI JAHN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0850

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 février 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 11 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06050 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGEB

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 1er avril 2013, Monsieur [D] [I] a donné à bail à Madame [N] [E] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 300 euros charges comprises.

Par arrêté préfectoral en date du 25 juillet 2022, le logement a été qualifié d’insalubre et d’impropre à l’habitation.

Madame [N] [E] a stoppé le règlement des loyers et des charges depuis cette date.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, Madame [N] [E] a fait assigner Monsieur [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, que Madame [N] [E] soit déclarée recevable en ses demandes, au fond, la condamnation de Monsieur [D] [I] à lui restituer 10800 euros de trop-perçu de loyers et à lui verser 5000 euros de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 décembre 2025.

A l’audience, Madame [N] [E], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, soutenu oralement.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [D] [I] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni enfin n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions des parties mais non reprises dans le dispositif.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’insalubrité du logement et ses conséquences

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail sont celle du paiement des loyers aux termes convenus et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Réciproquement, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser le logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d’entretien et de solidité. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Par ailleurs, l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique comme le bail permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne. L’inexécution doit revêtir une gravité certaine dont la charge de la preuve pèse sur celui qui l’invoque et un locataire ne peut pas suspendre les loyers si la faute du bailleur ne l’empêche pas de jouir totalement des lieux.

Il sera en outre précisé qu’en application de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Madame [N] [E] sollicite la restitution des loyers payés à Monsieur [D] [I] jusqu’au 25 juillet 2022, date de l’arrêté d’insalubrité. Or l’acte introductif d’instance date du 13 juin 2025. Sa demande est donc prescrite pour la période antérieure au 13 juin 2022.

Pour la période comprise entre le 13 juin 2022 et le 25 juillet 2022, l’arrêté du 25 juillet 2022 vise le rapport du service technique de lm’habitat de la Ville de [Localité 1] du 20 mars 2022. Le logement était donc insalubre à cette date. Le bailleur restituera dès lors les loyers pour la période considérée, soit un mois et 10 jours, ce qui correspond à la some de 400 euros (300+100).

Monsieur [D] [I] sera en conséquence condamané à payer la somme de 400 euros de trop-perçu de loyers et charges pour la période du 13 juin 2022 au 25 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025.

Sur la demande indemnitaire, il est incontestable, au vu de l’état descriptif du courrier de la Ville de [Localité 1] du 5 mai 2022 et du certificat médical versé aux débats, que Madame [N] [E] a souffert d’un trouble de jouissance. La locataire ne produit aucun autre élément objectif pour démontrer la gravité du préjudice qu’elle invoque. A cet égard, la défectuosité du chauffe-eau à l’automne 2024 n’est alléguée que dans un courrier rédigé par elle-même mais elle n’est pas corroborée par ailleurs. Sa demande indemnitaire sera donc réduite à plus juste proportion, soit la somme de 2000 euros.

Monsieur [D] [I] sera en conséquence condamné à verser à Madame [N] [E] la somme de 2000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts aux taux légal à compter du jugement.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [D] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera observé, au regard de l’article 446-2 du code de procédure civile, que Madame [N] [E] n’a effectué aucune demande au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire, est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Madame [N] [E] irrecevable à solliciter la restitution des loyers antérieurs au 13 juin 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer à Madame [N] [E] la somme de 400 euros de trop-perçu de loyers et charges pour la période du 13 juin 2022 au 25 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à verser à Madame [N] [E] la somme de 2000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.