AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 MARS 2026

N° RG 25/00517 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LR73

Minute JCP n° 26/150

PARTIE DEMANDERESSE :

Association POUR L’ACCOMPAGNEMENT ET LE BIEN ETRE ET LE LOGEMENT DES ISOLES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Laurent PETIT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C306

PARTIES DÉFENDERESSES :

Association UDAF DE [Localité 2]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hélène FEITZ, avocate au barreau de METZ, vestiaire : B307

Monsieur [B] [L]

Placé sous Curatelle par Jugement du 20 Mai 2025,

ayant comme Curateur, l’Association UDAF DE [Localité 2]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Hélène FEITZ, avocate au barreau de METZ, vestiaire : B307

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 15 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Laurent PETIT par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Me [Y] [E] par voie de case (+ pièces)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 29 novembre 2023, l’Association pour l’Accompagnement, le Mieux-être et le Logement des Isolés (ci-après AMLI) a donné en sous-location un logement T1 à M. [B] [L] situé dans un immeuble au [Adresse 7], pour une redevance mensuelle de 364,33 euros outre 30 euros de forfait de charges.

Des redevances étant demeurées impayées, l’AMLI a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire le 17 février 2025, visant la somme en principal de 3420,02 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, l’AMLI a fait assigner M. [B] [L], et l’UDAF, en sa qualité de curateur, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation de plein droit de la convention d’occupation conclue entre les parties le 29 novembre 2023,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner M. [B] [L] à lui payer une provision au titre des redevances impayées, soit la somme de 4934,90 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 17 février 2025 sur la somme de 3420,02 euros et à compter de la décision pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat s’était poursuivi,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’AMLI expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat.

A l’audience du 15 janvier 2026, l’AMLI, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5916,82 euros, selon décompte en date du 13 janvier 2026. Elle a demandé à ce que le locataire soit maintenu dans les lieux et qu’il lui soit accordé des délais de paiement, avec une suspension des effets de la clause résolutoire, si ce dernier honore le paiement de sa dette par mensualités de 152.32 euros jusqu’à apurement, en plus du paiement de la redevance courante.

M. [B] [L], assisté de l’UDAF, représenté par son conseil, qui s’est référé à ses conclusions du 14 janvier 2026 demande qu’il lui soit accordé des délais de paiement sur 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire et que l’AMLI soit déboutée de toute autre demande.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [B] [L] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 29 novembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 février 2025, pour la somme en principal de 3420,02 euros.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que M. [B] [L] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 18 mars 2025.

Toutefois il convient de relever que les deux parties souhaitent le maintien dans les lieux de M. [B] [L] et demandent la suspension des effets de la clause résolutoire, sous réserve de l’apurement de la dette locative. En conséquence, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire avec clause de déchéance en cas de non-paiement de la redevance courante et de l’échéancier de paiement et paiement d’une indemnité d’occupation comme il sera dit au dispositif de la décision.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [B] [L] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la AMLI produit un décompte démontrant que M. [B] [L] reste lui devoir la somme de 5916,82 euros à la date du 13 janvier 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [B] [L], ne conteste pas cette dette locative.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 5916,82 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3420,02 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande formulée par l’AMLI au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, A. GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat conclu le 29 novembre 2023 entre l’Association pour l’Accompagnement, le Mieux-être et le Logement des Isolés (AMLI) et M. [B] [L] concernant le logement situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 18 mars 2025 ;

Constatons en conséquence que le contrat du 29 novembre 2023 et résilié depuis le 18 mars 2025 ;

Condamnons M. [B] [L], assisté de l’UDAF en qualité de curateur, à verser à l’Association pour l’Accompagnement, le Mieux-être et le Logement des Isolés (AMLI) la somme provisionnelle de 5916,82 euros (décompte arrêté au 13 janvier 2026, incluant la mensualité de décembre 2025), correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 sur la somme de 3420,02 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

Autorisons M. [B] [L], assisté de l’UDAF en qualité de curateur, à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d’un montant de 152,32 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement de la redevance et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

Disons en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— M. [B] [L] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

— M. [B] [L] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des redevances qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— qu’à défaut pour M. [B] [L] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons M. [B] [L] aux dépens ;

Rejetons la demande de l’Association pour l’Accompagnement, le Mieux-être et le Logement des Isolés (AMLI) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, et signé par la vice-présidente et la greffière.

La greffière La vice-présidente