TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/04/2026

à : Maitre Nicolas BERTHIER

Copie exécutoire délivrée

le : 24/04/2026

à : Maitre Grégoire DUCONSEIL

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/02856

N° Portalis 352J-W-B7K-DCCKL

N° MINUTE : 5/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [M] [I], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de Maitre Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K131

DÉFENDERESSE

La Société PARIS HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maitre Nicolas BERTHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/02856 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCCKL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2016, PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Mme [M] [I] un local à usage d’habitation principale situé au [Adresse 1] pour un loyer de 517, 99 €, où elle vit avec ses quatre jeunes enfants.

Son fils [X] et sa fille [S] ayant été hospitalisés en juillet 2020 pour des crises d’asthme et reconnus en situation de handicap, Mme [M] [I] a informé son bailleur de la présence de moisissures dans son logement, appuyée par le service social de l’hôpital [Etablissement 1] en août 2021.

Mme [M] [I] a fait un nouveau signalement d’insalubrité au bailleur en octobre 2021 puis en octobre 2024.

Mme [M] [I] a fait intervenir son assureur habitation qui a mandaté l’entreprise MAINTENANCE FRANCILIENNE le 19/11/2024, dont Mme [I] a transmis le rapport au bailleur. Ce dernier a fait intervenir l’entreprise RENOVATION OUEST sans mettre fin aux désordres.

Elle a fait établir le 25 janvier 2025 un constat des lieux attestant de la persistance des moisissures.

Par ordonnance du 11 septembre 2025 , le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS a :

— condamné PARIS HABITAT-OPH à procéder, à ses frais, aux travaux manquants nécessaires en remède définitif aux problèmes d’humidité et de moisissures affectant l’appartement de Mme [M] [I] sis [Adresse 1] dans un délai de trois semaines à compter de la signification de la présente ordonnance, soit à compter du 29 octobre 2025.

— dit qu’à l’expiration de ce délai, PARIS HABITAT-OPH sera redevable d’une astreinte de 50 euros par jour de retard , et ce pendant une durée de trois mois, pèriode à l’issue de laquelle il pourra être de nouveau statué de ce chef après liquidation, en se réservant la liquidation de l’astreinte,-

— dit qu’en cas de défaillance de PARIS HABITAT-OPH dans l’exécution des travaux lui incombant, Mme [M] [I] disposera de la faculté de les effectuer elle-même, aux frais du bailleur, dans les conditions prévues par l’article 1222 du code civil,

— Ordonné, sans consignation, une mesure de consultation et désigné à cet effet Mme [U] [J] [N] du CABINET [N] avec pour mission de procéder à une évaluation précise des surfaces moisies et des prélèvements pour une caractérisation de la flore fongique (surfaces, air, poussière) associée à une caractérisation de la diversité fongique selon les préconisations de l 'ANSES (notamment modalités d’observation des surfaces, modalités de prélèvements et analyses fongiques) dans son avis du 19 octobre 2016, et de déposer son rapport au secrétariat greffe du Tribunal dans les quatre mois de sa désignation,

— condamné PARIS HABITAT-OPH au paiement, à titre provisionnel, à Mme [M] [I] d’une somme de 1.500 euros au titre du trouble de jouissance, ainsi que d’une somme de 395, 28 euros au titre des frais du constat d’huissier du 25 janvier 2025.

Le 26 septembre 2025, Mme [I] a signalé la chute d’un vantail de fenêtre d’une des chambres suite à l’usure des gonds, ce dont un constat de commissaire de justice a rendu compte le 8 octobre suivant.

Le rapport du CABINET [N] a été rendu le 19 octobre 2025.

PARIS HABITAT-OPH a proposé à Mme [M] [I] un logement de substitution situé [Adresse 3], qui a la particularité d’être en duplex, raison pour laquelle elle l’a refusé, ses enfants présentant des troubles neuro développementaux, outre un loyer plus élevé.

Mme [M] [I] a fait établir le 21 janvier 2026 un constat des lieux attestant de la reprise des moisissures

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/02856 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCCKL

Par ordonnance en date du 4 mars 2026, Mme [M] [I] a été autorisée à assigner à heure indiquée PARIS HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, au visa notamment de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30/01/2022, et des articles 1719 et 1721 du code civil, aux fins de voir:

— condamner PARIS HABITAT-OPH à lui verser la somme de 4650 € au titre de la liquidation de l’astreinte,

— condamner PARIS HABITAT-OPH , sous une nouvelle astreinte de 5000 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision, à procéder, à ses frais, aux travaux manquants nécessaires en remède définitif aux problèmes d’humidité et de moisissures affectant l’appartement de Mme [M] [I] sis [Adresse 1] tel qu’arrêté par l’ordonnance du 11 septembre 2025,

— condamner PARIS HABITAT-OPH à payer la somme provisionnelle de 395, 28 € au titre des frais de constat d’huissier,

— condamner PARIS HABITAT-OPH à payer la somme provisionnelle de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [M] [I] rappelle les termes du rapport du CABINET [N] en date du 19 octobre 2025, concluant à un niveau de contamination fongique élevé et à une mesure totale des surfaces moisies dans les pièces d’habitation bien au-delà des 3m2 considérés par l’ANSES comme un critère d’insalubrité. Elle affirme que le bailleur n’a pas effectué de travaux remédiant définitivement à l’insalubrité du logement depuis l’ordonnance du 11 septembre 2025, comportement qui ne saurait justifier la réduction de l’astreinte.

Elle rappelle que PARIS HABITAT-OPH a réalisé en 2023 un chiffre d’affaires de un milliard d’euros, lui permettant de subir une astreinte significative.

Elle rappelle les nombreuses hospitalisations de sa fille [S] pour ses crises d’asthme sévères.

Dans ses conclusions, PARIS HABITAT-OPH demande de :

— rejeter la demande de liquidation de l’astreinte de Mme [I],

— rejeter la demande de fixation d’une nouvelle astreinte,

— débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement, réduire très significativement le montant de l’astreinte compte tenu des diligences accomplies par le bailleur et de la proposition de relogement refusée par la locataire,

— Elle demande la condamnation de Mme [M] [I] à lui payer la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

PARIS HABITAT-OPH indique que l’entreprise RENOV OUEST a accompli le 16 décembre 2024 des travaux de remise en état des fenêtres, de création de ventilations supplémentaires et de détalonnage des portes, ainsi qu’une entreprise POLYGON pour procéder au nettoyage fongique du logement le 28 octobre 2025, outre un changement de fenêtre supplémentaire pour améliorer l’isolation ainsi que la pose de réglettes.

PARIS HABITAT-OPH estime avoir ainsi témoigné de diligence et de bonne foi, le délai de trois semaines pour procéder à l’intégralité des travaux visés par l’ordonnance étant intenable, sachant qu’elle n’était tenue, selon les motifs de l’ordonnance, que de démarrer lesdits travaux dans ce délai.

PARIS HABITAT-OPH pointe également le refus inexpliqué de Mme [I] face à la proposition de relogement qui lui était faite dans un appartement refait à neuf.

PARIS HABITAT-OPH s’insurge contre une nouvelle astreinte, totalement injustifiée alors que les murs ont été nettoyés et traités, les fenêtres remplacées, des grilles d’aération installées et les portes détalonnées pour permettre la circulation de l’air, et que le comportement de la locataire serait cause du défaut d’aération selon le rapport de consultation.

L’affaire est appelée et examinée à l’audience du 19 mars 2026.

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/02856 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCCKL

Mme [M] [I], assistée par son avocat, a maintenu ses demandes.

Elle a précisé que les interventions successives de PARIS HABITAT-OPH le 28/10/5/2025 consistaient en un simple nettoyage, l’autre intervention de décembre 2025 consistant à remplacer une fenêtre, hors des prescriptions de l’ordonnance du 11 septembre 2025.

PARIS HABITAT-OPH s’est référée à ses conclusions. Elle a indiqué que les travaux avaient débuté dans les trois semaines mais que le délai était court pour réaliser l’intégralité des travaux. Elle demande le rejet de l’astreinte ou sa diminution drastique.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026, date de prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

I – Sur la demande de liquidation de l’astreinte

L’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

Aux termes de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

La liquidation de l’astreinte, c’est-à-dire l’évaluation du montant dû par le débiteur récalcitrant ne consiste pas à simplement procéder à un calcul mathématique en multipliant son taux par le nombre d’infractions constatées ou de jours sans exécution mais à apprécier les circonstances qui ont entouré l’inexécution, notamment la bonne ou la mauvaise volonté du débiteur.

En l’espèce, il résulte des débats que PARIS HABITAT-OPH ayant donné à bail à Mme [M] [I] le 2 juin 2016 un local à usage d’habitation principale situé au [Adresse 1] où elle vit avec ses quatre enfants, la locataire a signalé les nombreuses hospitalisations de ses enfants [X] et [S] à l’hôpital [Etablissement 1] pour des crises d’asthme sévère du fait de leur cadre de vie

Mme [M] [I] a démontré que malgré des travaux effectués par le bailleur, persistaient au sein du logement une importante humidité à l’origine de moisissures et désordres divers , y compris sur la personne de ses enfants, qui sont autant d’éléments d’ indécence de nature à constituer un trouble manifestement illicite caractérisé par l’insalubrité du logement telle que définie par le décret du 30 janvier 2002, le règlement sanitaire de la ville de Paris, les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1719 et 1721 du code civil.

Aussi, par ordonnance du 11 septembre 2025 , le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS a condamné PARIS HABITAT-OPH à procéder, à ses frais, aux travaux manquants nécessaires en remède définitif aux problèmes d’humidité et de moisissures affectant l’appartement de Mme [M] [I] sis [Adresse 1] dans un délai de trois semaines à compter de la signification de la présente ordonnance, soit à compter du 29 octobre 2025 et dit qu’à l’expiration de ce délai, PARIS HABITAT-OPH serait redevable d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, et ce pendant une durée de trois mois, pèriode à l’issue de laquelle il pourrait y être de nouveau statué de ce chef après liquidation, en se réservant la liquidation de l’astreinte.

Le rapport de recherche de fuite de MAINTENANCE FRANCILIENNE du 19/11/2024 mis en avant par la demanderesse, avait constaté:

Décision du 24 avril 2026

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— un défaut d’isolation thermique des murs situés en mitoyenneté avec les façades externes de l’immeuble (mise en place préconisée).

— un manque de passage d’air au niveau des ventilations naturelles en partie haute des chassis des fenêtres de la chambre d’enfant, chambre parentale, chambre adolescente et salle de bains (nettoyage en profondeur préconisé dans toutes les pièces et mise en place de chassis performants préconisée)

— une absence de ventilation naturelle dans les toilettes et salles de bains (mise en place d’un système de VMC préconisé)

— la non conformité des détalonnages des portes des pièces touchées (à revoir selon des mesures précises)

— nettoyage des ventilations naturelles

Dès décembre 2024, le bailleur avait mandaté RENOV’OUEST pour accomplir des travaux de remise en état des fenêtres , de création de ventilations supplémentaires et de détalonnage des portes dans les WC, la salle de bains, la cuisine, le séjour et les trois chambres, résolvant ainsi une partie des préconisations de MAINTENANCE FRANCILIENNE.

L’ordonnance relevait que, comparativementaurapport MAINTENANCE FRANCILIENNE, n’avaient pas été réalisés les travaux suivants:

— la mise en place d’une isolation thermique performante des murs situés en mitoyenneté avec les façades externes de l’immeuble, par l’intèrieur ou l’extèrieur,

— le nettoyage en profondeur des ventilations naturelles sur les chassis en partie haute des fenêtres,

— la mise en place de chassis performants type triple vitrage sur les fenêtres situées dans les pièces sinistrées (ce à quoi ne correspond pas la « remise en état » de toutes fenêtres),

Etant précisé d’ailleurs que ces préconisations non remplies n’avaient rien de limitatives,le devoir du bailleur étantde tout mettre en oeuvre sous sa responsabilité pour éliminer l’insalubrité d’un logement.

L’ordonnance demandait donc au bailleur de démarrer lesdits travaux sous un délai de trois semaines à compter de la signification de la décision.

Il apparait que suite à l’ordonnance du 11 septembre 2025, le bailleur a mandaté l’ entreprise POLYGON pour procéder au nettoyage fongique du logement le 28 octobre 2025, outre un changement de fenêtre supplémentaire pour améliorer l’isolation ainsi que la pose de réglettes.

PARIS HABITAT-OPH indique avoir ainsi témoigné de diligence et de bonne foi, le délai de trois semaines pour procéder à l’intégralité des travaux visés par l’ordonnance étant intenable.

Cependant, PARIS HABITAT-OPH ne justifie ni même ne rapporte avoir, dans ce délai de trois semaines, planifié , demandé des devis ou mandaté des entreprises à l’effet des travaux ci-dessus – entre autres travaux qui seraient à même d’éradiquer les causes de l’insalubrité – mais le bailleur se contente de se féliciter d’en avoir supprimé les symptômes.

C’est pourtant à ce commencement concret aux fins d’une intervention de travaux définitive que visait ce délai de trois semaines, et c’est à l’aune de cet effort qu’aurait pu être appréciée une diligence de nature à désamorcer la liquidation de l’astreinte en tout ou partie.

Décision du 24 avril 2026

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Il est donc impossible de déterminer une quelconque bonne foi dans cette attitude qui justifierait de ne pas faire droit à la liquidation de l’astreinte que le juge, dans son ordonnance, s’était réservé.

De même, il est quelque peu déplacé pour PARIS HABITAT-OPH de pointer une mauvaise foi de Mme [I] parce qu’elle a refusé un relogement plus onéreux mais surtout, par sa configuration en duplex, inadapté aux troubles neurologiques de ses enfants, ceux-là même que les carences du bailleur ont vraisemblablement provoqué.

Le délai de trois semaines octroyé au bailleur courait à compter de la signification de l’ordonnance, soit à compter du 7 octobre 2025.

L’astreinte a donc commencé à courir le 29 octobre 2025 pour s’achever le 29 janvier 2026, soit 93 jours.

PARIS HABITAT-OPH sera donc condamné à payer à Mme [I] la somme de 93 x 50 € = 4650 €.

II – Sur la nouvelle demande d’astreinte

Aux termes de l’article L. 131-2 du CPCE, l’astreinte est indépendante des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier encore s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

Le rapport du CABINET [N] a été rendu le 19 octobre 2025. Il conclut à un niveau de contamination fongique dans l’air supérieur à 1000 UFC/m3 dans toutes les pièces et 5000 UFC/m3 dans les chambres avec un taux d’humidité ambiante de 64 à 65% d’HR en l’absence de VMC et de grille de ventilation, les moisissures propice au développement d’acariens et à l’aggravation de l’asthme et de la rhinite allergique chez les enfants en bas âge ou les personnes à terrain allergique.

Le rapport note que la mesure totale des surfaces moisies dans les pièces d’habitation est de 10,36 m2, au-delà des 3m2 considérés par l’ANSES comme un critère d’insalubrité et un niveau de contamination élevé pour lequel une intervention par un professionnel pour la remédiation est nécessaire.

Le rapport précise aussi que “les mesures d’humidité sur les murs et les plinthes en bois montrent que ces surfaces sont actuellement sèches. Les moisissures sont désséchées, ce qui indique que la colonisation fongique n’est pas récente et remonte , plusieurs mois, voire des années en arrière; Elle doit sans soute se reproduire chaque hiver, lorsque la vapeur d’eau généré par la douche ou la bain n’est pas correctement évacuée par manque de ventilation ou aération adéquate.”

Mme [M] [I] a fait établir le 21 janvier 2026 un constat des lieux attestant de la reprise des moisissures autour des fenêtres et en angle de mur, jusque dans des placards; démontrant ainsi que le nettoyage fongique du logement le 28 octobre 2025, mais aussi les travaux de décembre 2024, ont été impuissants à juguler un problème plus profond d’ailleurs souligné par le rapport , si étendu qu’il parait difficile de le faire reposer sur une mauvaise hygiène de vie de Mme [I].

Il apparait donc au vu du simple nettoyage fongique d’octobre et du remplacement d’une fenêtre accomplis en tout et pour tout de l’ordonnance du 11 septembre 2025, que le bailleur refuse de prendre la mesure de la situation de Mme [I], ou, pire, refuse délibérément de mettre les moyens pour y remédier.

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Une nouvelle mesure d’astreinte d’une toute autre ampleur parait donc s’imposer, en laissant toutefois le temps au bailleur d’initier les travaux.

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/02856 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCCKL

PARIS HABITAT-OPH sera donc condamnée à procéder, à ses frais, aux travaux nécessaires en remède définitif aux problèmes d’humidité et de moisissures affectant l’appartement de Mme [M] [I] sis [Adresse 1] dans un délai de 45 jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

A l’expiration de ce délai, PARIS HABITAT-OPH sera redevable d’une astreinte de 2000 euros par jour de retard , et ce pendant une durée de trois mois, pèriode à l’issue de laquelle il pourra être de nouveau statué de ce chef après liquidation.

Le juge des référés se réservera la liquidation de cette astreinte.

PARIS HABITAT-OPH sera condamné au paiement, à titre provisionnel, à Mme [M] [I] d’une somme de 395, 28 euros au titre des frais du constat d’huissier du 21 janvier 2026.

III – Sur les mesures accessoires

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner PARIS HABITAT-OPH à payer à Mme [M] [I] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, PARIS HABITAT-OPH , partie qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS PARIS HABITAT-OPH au paiement à Mme [M] [I] d’une somme de 4650 € correspondant à la liquidation de l’astreinte provisoire ordonnée par l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection en date du 11 septembre 2025,

CONDAMNONS PARIS HABITAT-OPH à procéder, à ses frais, aux travaux nécessaires en remède définitif aux problèmes d’humidité et de moisissures affectant l’appartement de Mme [M] [I] sis [Adresse 1] dans un délai de 45 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à l’expiration de ce délai, PARIS HABITAT-OPH sera redevable d’une astreinte de 2000 euros par jour de retard , et ce pendant une durée de trois mois, pèriode à l’issue de laquelle il pourra être de nouveau statué de ce chef après liquidation,

NOUS réservons la liquidation de l’astreinte,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS PARIS HABITAT-OPH au paiement, à titre provisionnel à Mme [M] [I] d’une somme de 395, 28 euros au titre des frais du constat d’huissier du 21 janvier 2026,

CONDAMNONS PARIS HABITAT-OPH aux dépens de la présente instance,

CONDAMNONS PARIS HABITAT-OPH au paiement à Mme [M] [I] de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal d’instance,

La greffière Le juge des contentieux de la protection