TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Corinne GASQUEZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabienne BALADINE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07020 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQFK

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 16 mars 2026

DEMANDERESSE

[Localité 2]

S.A. d’HLM dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, toque : B744

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [Y]

domicilié : chez Feue Madame [A] [N], [Adresse 2]

représenté par M^e Corinne GASQUEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C1906

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 16 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07020 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQFK

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 1986 à effet au 01 novembre 1986, la SA d’HLM PAX-PROGRES-PALLAS aux droits de laquelle se trouve la SA d’HLM [Localité 2] a donné à bail à Mme [N], [X] [A] et à M. [Q] [Y] un appartement de quatre pièces n°2031 ainsi qu’un emplacement de parking situés au [Adresse 3].

Mme [N], [X] [A], devenue seule locataire de l’appartement à la suite du divorce du couple, est décédée le 10 mai 2024.

Par lettre réceptionnée le 05 juin 2024, M. [H] [Y], son fils, a sollicité le transfert du bail à son profit, expliquant qu’il avait toujours habité dans cet appartement depuis sa naissance. Toutefois, M. [H] [Y] se déclarant auprès des services fiscaux célibataire, sans enfant et avec un revenu fiscal de référence de 400 euros (avis d’imposition sur les revenus de 2020), la société [Localité 2] lui notifiait son refus de transfert de bail au motif que la composition de sa famille n’était pas adaptée à la taille du logement suivant lettre du 17 juin 2024, et lui demandait de libérer les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, la société [Localité 2] a fait assigner M. [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation du bail consenti à Mme [N], [X] [A] à la suite de son décès survenu le 10 mai 2024constater que M. [H] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement en cause prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti le 29 octobre 1986condamner M. [H] [Y] au paiement de la somme de 6 364,62 euros au titre de l’arriéré d’occupation plus les intérêts au taux légal à compter de l’assignationordonner l’expulsion de M. [H] [Y] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publiqueordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meuble ou resserre au choix de la partie requérante et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais risques et périls de la partie expulséefixer et condamner M. [H] [Y] à lui payer une indemnité locative égale au montant du loyer en principal majorée de 20 % avec indexation jusqu’à la libération effective des lieux condamner M. [H] [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SA d’HLM [Localité 2] expose, sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, que la preneuse est décédée le 10 mai 2024 et que son fils ne remplit pas les conditions prévues par ces articles pour bénéficier d’un transfert de bail. Par conséquent, elle soutient que le bail est résilié depuis cette date et que M. [H] [Y], occupant sans droit ni titre, doit être expulsé du logement pour lequel il ne s’acquitte pas, en outre, des indemnités d’occupation, ce qui justifie également sa condamnation au paiement de la dette qui s’est ainsi formée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à la demande du conseil de M. [H] [Y].

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 15 janvier 2026. La SA d’HLM [Localité 2] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 9 958,18 euros, échéance de décembre 2025 incluse.

De son côté, M. [H] [Y] représenté par son conseil fait valoir qu’il a toujours vécu dans l’appartement litigieux et qu’à compter de 2020, il était aidant de sa mère malade. Il précise qu’il a immédiatement fait connaître le décès de sa mère auprès de la bailleresse et a sollicité le bénéfice du transfert. Il dit qu’il a fourni les éléments correspondant à sa situation, qu’il bénéficie du RSA et qu’il travaille en interim. Il ajoute qu’il ne perçoit pas d’aide pour le logement et que malgré ses grandes difficultés financières, il a effectué des versements ponctuels et a ainsi viré la somme de 1 000 euros en septembre 2025. Il dit qu’il est de bonne foi et que la bailleresse peut lui proposer un logement, ce qu’elle ne fait pas. Il sollicite le transfert du bail et des délais de paiement pour s’acquitter de la dette et, à titre subsidiaire, demande des délais pour quitter les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable au contrat de bail du 29 octobre 1986 à effet au 01 novembre 1986

Le contrat de bail conclu postérieurement à la loi dite « Méhaignerie » n°86-1290 du 23 décembre 1986, est soumis à ses dispositions.

En application de l’ancien article 25 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2014-366 de la loi du 24 mars 2014, « Jusqu’à leur terme, les contrats de location en cours à la date de la publication de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables ». Le contrat de bail du 29 octobre 1986 à effet au 01 novembre 1986 est venu à terme postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 06 juillet 1989 et a été renouvelé tacitement. Il est en conséquence désormais soumis aux dispositions de cette loi.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

S’agissant des logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré, l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en outre, que le bénéficiaire du transfert de bail doit remplir les conditions d’attribution des logements sociaux et que le logement doit être adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, Mme [N], [X] [A] qui était devenue seule titulaire du bail afférent au logement, est décédée le 10 mai 2024.

Il est acquis que M. [H] [Y] vivait avec sa mère depuis au moins un an à la date du décès, Mme [N], [X] [A] ayant répondu le 29 octobre 2023 à une enquête de la bailleresse, disant qu’elle vivait dans le logement avec son fils, demandeur d’emploi, et qu’il percevait le RSA.

La SA d’HLM [Localité 2], informée du décès de la locataire par M. [H] [Y] dès le 05 juin 2024 et de sa demande de transfert de bail, lui a notifié 17 juin 2024 son refus au motif que la location ne doit pas être sous-occupée et qu’étant célibataire, la taille du logement de quatre pièces n’est pas adaptée à sa situation personnelle. Elle lui a demandé de libérer les lieux.

Si M. [H] [Y] persiste à solliciter le transfert du bail, force est de constater qu’il n’établit pas que sa situation familiale a évolué, justifiant l’occupation d’un appartement de quatre pièces, son avis d’imposition sur les revenus de 2024 confirmant qu’il est célibataire et sans enfant à charge.

Par ailleurs, le bénéficiaire du transfert de bail doit remplir les conditions d’attribution des logements sociaux. Or concernant sa situation financière, il est produit un avis d’imposition sur les revenus de 2020 révélant un revenu fiscal de référence de 400 euros pour l’année. En 2023, sa mère a répondu à l’enquête de la bailleresse qu’il percevait le RSA. L’avis d’imposition des revenus de 2024 montre qu’il a perçu un revenu fiscal de référence de 1 373 euros pour l’année. Dès lors, il n’établit pas la preuve qu’il serait en mesure de s’acquitter du loyer et des charges du logement qu’il occupe.

Par conséquent, faute de remplir les conditions requises, il sera constaté que le bail liant la SA d’HLM [Localité 2] à Mme [N], [X] [A] ne peut être transféré à son fils et qu’il est résilié de plein droit par l’effet du décès de cette dernière le 10 mai 2024.

Sur l’expulsion

M. [H] [Y] étant occupant sans droit ni titre depuis le 11 mai 2024, il convient d’ordonner à ce dernier ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM [Localité 2] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Il est rappelé que l’organisme social n’a pas l’obligation de proposer un relogement.

En application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique si besoin est. La demande tendant à voir supprimer le délai de deux mois prévu par ce texte sera rejetée, faute de circonstances particulières le justifiant.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il n’y a pas lieu dès lors à ordonner la séquestration et le transport des objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux et la demande de la bailleresse à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait ainsi obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il convient dès lors de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, aucun motif ne justifiant de retenir une somme supérieure, et de condamner M. [H] [Y] à son paiement, à compter du 11 mai 2024. La demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation de 20 % sera ainsi rejetée.

La SA d’HLM [Localité 2] produit un décompte établissant qu’il est redevable de la somme de 9 958,18 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation, échéance de décembre 2025 incluse, et déduction faite d’un virement de 310 euros le 21 novembre 2024, d’un crédit sur régularisation de charges de 343,92 euros et 19,68 euros le 15 février 2025 et d’un virement de 1 000 euros de sa part le 17 septembre 2025.

Le défendeur ne conteste pas ce montant qui ressort des pièces produites par la demanderesse.

Par conséquent, M. [H] [Y] sera condamné à verser à la SA d’HLM [Localité 2] la somme de 9 958,18 euros au titre des indemnités d’occupation échues, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 juillet 2025 à hauteur de la somme de 6 364,62 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il sera également condamné à verser à la bailleresse les indemnités d’occupation mensuelles à compter de l’échéance de janvier 2026 jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

Sur la demande de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux

M. [H] [Y] qui est occupant sans droit ni titre ne justifie aucunement de sa situation financière actuelle, sauf à affirmer qu’il serait bénéficiaire du RSA, lequel ne lui permettra pas de s’acquitter de sa dette.

Par ailleurs, force est de constater qu’il a été informé en juin 2024 du refus de transfert du bail et qu’il se maintient dans les lieux nonobstant la décision prise par la bailleresse au regard de sa situation. Il ne justifie d’aucune démarche personnelle et le bailleur n’a pas d’obligation de lui présenter un nouveau logement. En conséquence, il bénéficiera du délai classique de deux mois prévu dans le cadre des expulsions.

Ses demandes de délais seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [Y] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile qu’elle a dû engager.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail conclu le 29 octobre 1986 à effet au 01 novembre 1986 entre d’une part, la SA d’HLM PAX-PROGRES-PALLAS aux droits de laquelle se trouve désormais la SA d’HLM [Localité 2] et d’autre part, Mme [N], [X] [A] et M. [Q] [Y], portant sur un local d’habitation n°2031 ainsi qu’un emplacement de parking situés au [Adresse 3], est résilié depuis le 10 mai 2024 à minuit du fait du décès de Mme [N], [X] [A] ;

DÉBOUTE M. [H] [Y] de sa demande de transfert du bail à son bénéfice ;

CONSTATE qu’en conséquence M. [H] [Y] se trouve occupant sans droit ni titre du logement n°2031 ainsi que de l’emplacement de parking situés au [Adresse 3] depuis le 11 mai 2024 ;

ORDONNE à M. [H] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DÉBOUTE M. [H] [Y] de sa demande de délais pour libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM [Localité 2] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que M. [H] [Y] doit verser à la SA d’HLM [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [H] [Y] à verser à la SA d’HLM [Localité 2] la somme de 9 958,18 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 juillet 2025 sur la somme de 6 364,62 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [H] [Y] à verser à la SA d’HLM [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de janvier 2026, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE M. [H] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE M. [H] [Y] aux dépens ;

DEBOUTE la SA d’HLM [Localité 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection