TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [B] [V] ép [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11300 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQLT

N° MINUTE :

6

JUGEMENT

rendu le 27 avril 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSE

Madame [B] [V] épouse [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/11300 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQLT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2009, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3].

Un supplément de loyer solidarité (SLS) est appliqué depuis 2024, à savoir 2279,70 euros par mois depuis janvier 2024 et 2332,89 euros par mois depuis janvier 2025 avec une annulation partielle pour la période de juin à août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 21 430,97 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [V], le 24 octobre 2024.

Par assignation du 04 décembre 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [V] avec toutes conséquence de droit et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  28 477,38 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation sur le surplus,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 05 décembre 2025.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026 lors de laquelle l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a actualisé sa créance à l’égard de Mme [B] [V] à la somme de 52 445,66 euros selon décompte arrêté au 17 février 2026, terme de janvier 2026 inclus. Il a précisé que le paiement du loyer courant a été repris avant l’audience et il a sollicité l’octroi de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire sous réserve du respect de l’échéancier de paiement et de la production par cette dernière et sous trois mois des éléments sollicités dans le cadre du SLS.

Mme [B] [V], citée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 22 octobre 2024, pour la somme en principal de 21 430,97 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 décembre 2024 minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant la date d’audience, de l’application d’un supplément de loyer qui explique le montant très élevé de la dette (cf. infra) et des demandes formulées par le bailleur , il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après et à la production, par Mme [B] au bailleur, des éléments sollicités dans le cadre du supplément de loyer de solidarité qui permettront le cas échéant, l’annulation dudit supplément de loyer solidarité.

En cas de respect de ces modalités, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 février 2026, Mme [B] [V] restait lui devoir la somme de 52 445,66 euros au titre des loyers et charges, terme de janvier 2026 inclus étant relevé que la dette ressortirait à 4 093,35 euros dans l’hypothèse d’une annulation du surloyer.

En l’état, Mme [B] [V] sera condamnée à payer au bailleur, la somme de 52 445,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 sur la somme de 21430,97 euros et à compter de la décision sur le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [B] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE , en conséquence, que le contrat conclu le 29 juillet 2009 entre l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, Mme [B] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 22 décembre 2024 minuit,

CONDAMNE Mme [B] [V] à payer à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 52 445,66 euros au titre de l’arriéré locatif (supplément de loyer solidarité inclus), selon décompte arrêté au 09 février 2026, terme janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 sur la somme de [Localité 2],97 euros et à compter de la décision sur le surplus ;

DIT que Mme [B] [V] devra communiquer à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH les documents sollicités par ce dernier s’agissant du supplément de loyer solidarité aux fins de voir annuler ledit supplément et ce, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [B] [V] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 113 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés à Mme [B] [V] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où les documents sollicités ne seraient pas communiqués au bailleur dans le délai imparti ou qu’une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 décembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [V] à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [B] [V] sera condamnée à verser à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection