TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Aurélie HERVÉ

Copie certifiée conforme à:

— Maître Aurélie HERVÉ

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/14297

N° Portalis 352J-W-B7I-C6JWO

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet GECOTRA, nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, S.A.R.L

[Adresse 9]

[Localité 10]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [H] [S] [T]

[Adresse 2]

[Localité 11]

non-représenté

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/14297 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JWO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [H] [T] est propriétaire des lots de copropriété n° 66 et 67 dans un immeuble situé [Adresse 7].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’un arriéré de charges arrêté au 1er octobre 2024.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 la loi du 10 juillet 1965, 61-1 du décret du 17 mars 1967 et 1240 et suivants du code civil, de :

« Condamner Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], la somme de 8.850,05 €, outre-les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation jusqu’à parfait paiement,

Condamner Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

Condamner Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le même aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVÉ, avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Monsieur [B] [T] a été cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, il n’a pas comparu à l’instance.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 11 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, ce dernier justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [B] [T] est propriétaire des lots 66 et 67 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 14].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 novembre 2020, 27 mai 2021, 30 mai 2022, 31 mai 2023 et 28 mai 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021, 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022, 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux (réfection hall et cage escalier, peinture portes palière ascenseur, mise en place vidéosurveillance, remplacement pompes chaudière),

— un procès-verbal d’assemblée extraordinaire du 7 juillet 2022 votant un appel de fonds exceptionnel,

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur,

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 8.850,05 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [B] [T] déduction faite des frais de recouvrement (58,99 euros), est débiteur de la somme de 8.791,06 euros au 1er octobre 2024.

M. [B] [T] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 8.791,06 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024 (appels provisionnel et de fonds travaux 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts de droit à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, antérieurement à la delivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre de l’ensemble des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire, doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.000 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [B] [T] de ses obligations.

Il est établi que Monsieur [T] ne règle plus régulièrement depuis plusieurs années et sans raison valable ses charges de copropriété et de travaux.

C’est la deuxième fois que le syndicat est contraint de l’assigner en justice.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, un appel de fonds exceptionnel pour pallier les charges impayées ayant dû être voté lors de l’assemblée générale extraordinaire du 7 juillet 2022 et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.000 euros.

4- Sur les demandes accessoires

M. [B] [T] partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [B] [T] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 8.791,06 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024 (appels provisionnel et fonds travaux 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts légaux au taux légal intérêts de droit à compter du 25 novembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 1] de ses demandes au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 12] [Localité 1] la somme 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [B] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maitre Aurélie HERVÉ, avocat ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 05 Février 2026

La Greffière La Présidente