TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

9ème chambre 1ère section

N° RG 23/01341

N° Portalis 352J-W-B7H-CY47F

N° MINUTE :

Contradictoire

Assignation du :

27 janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 27 janvier 2026

DEMANDERESSE

CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL [Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Pauline BINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0560

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Alyette REBIFFÉ, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, avocat plaidant

Madame [J] [T] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Alyette REBIFFÉ, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente,

Monsieur Patrick NAVARRI,Vice-président,

Madame Marine PARNAUDEAU, Vice-présidente,

assistés de Madame Diane FARIN, greffière lors des débats et Madame Sandrine BREARD, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 27 Janvier 2026

9ème chambre 1ère section

N° RG 23/01341 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY47F

DÉBATS

A l’audience du 16 décembre 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Patrick NAVARRI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

FAITS CONSTANTS

Le capital social de la SCI RET MONTEZO est détenu par M. [W] [U] et sa mère Madame [J] [T] épouse [U] avec respectivement 80 parts et 20 parts.

Le 6 mars 2020, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL Paris 19 a accordé un prêt immobilier de 150.000 euros à la SCI RET MONTEZO pour l’achat d’une maison sise [Adresse 1], au taux d’intérêt de 1,3 % remboursable par 216 mensualités de 850,94 euros. Le prix de la maison était de 150.000 euros.

Par le même acte, M. [W] [U] et sa mère Mme [J] [U] se sont portés cautions solidaires à concurrence de 180.000 euros incluant le capital, les intérêts et les pénalités.

A la suite de plusieurs échéances impayées, le 7 juillet 2022 la banque a prononcé la déchéance du terme.

Par jugement en date du 7 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Montargis a ordonné la vente forcée du bien immobilier.

Par jugement en date du 7 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Montargis a déclaré la SAS Firshom adjudicataire du bien immobilier.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte d’huissier en date du 27 janvier 2023, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL Paris 19 a assigné en qualité de cautions solidaires, devant le tribunal de céans, M. [W] [U] et Mme [J] [U].

Par dernières conclusions en date du 3 mars 2025, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 7] 19 demande de :

Vu les articles 1104 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1231-7 et 1343-2 du Code Civil,

Vu les articles 514 et suivants du CPC,

Vu les pièces versées aux débats,

RECEVOIR la CCM [Adresse 9] en ses demandes et les déclarer recevables et bien fondées,

DEBOUTER Monsieur [W] [U] et Madame [J] [T] épouse [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la CCM [Adresse 9],

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [J] [T] épouse [U], en leur qualité de caution solidaire de la société SCI RET MONTEZO à payer à la CCM [Adresse 9] la somme de 79.866,79 € à titre principal au titre du prêt n°10278 06049 00020793902, outre les intérêts conventionnels de 1,3 %, majoré de trois points, à compter du 27 novembre 2024 jusqu’au complet règlement,

En toute hypothèse,

ORDONNER la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du Code Civil,

RAPPELER que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire et que ladite exécution n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire,

CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [J] [T] épouse [U] à payer à la CCM [Adresse 9] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [J] [T] épouse [U] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir :

— que les défendeurs ne se sont pas rapprochés de la banque pour trouver une solution ;

— que les ressources et le patrimoine des cautions établissent qu’ils avaient les capacités financières de supporter leur engagement ;

— qu’elle n’a pas commis de faute lors de la déchéance du terme du prêt ;

— qu’ils n’ont pas subi de préjudice en l’absence de risque d’endettement.

Par dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2025, M. [W] [U] et Mme [J] [U] demandent de :

Vu les articles L332-1 du Code de la consommation et 1231-1 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

CONDAMNER la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 8] à verser aux consorts [U] la somme de 137 205.13 € à titre de dommages et intérêts pour leur perte de chance de ne pas avoir contracté leur engagement respectif de caution,

DEBOUTER la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 8] de sa demande de capitalisation des intérêts,

ORDONNER la compensation des créances,

CONDAMNER la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 8] à régler aux consorts [U] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 8] à l’intégralité des dépens.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir :

— que la banque a accordé un crédit qui est manifestement excessif ; que cette faute leur a causé un préjudice ;

— que cette acquisition était destinée au logement de Mme [J] [U] et de son époux ; que le prêt était inadapté aux capacités financières de la SCI dès lors que ce logement n’était pas destiné à la location ; qu’en outre la banque n’a pas mis en garde les cautions contre le risque d’endettement excessif ;

Décision du 27 Janvier 2026

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N° RG 23/01341 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY47F

— qu’au regard des revenus et du patrimoine des deux cautions les engagements pris étaient disproportionnés ;

— que le défaut de mise en garde leur a causé un préjudice.

Le 28 octobre 2025 la clôture a été prononcée. L’affaire a été plaidée le 16 décembre 2025.

MOTIVATION

L’article L 332-1 du Code de la consommation, dans sa version applicable au moment des faits, dispose que : "Un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation ».

Il est à noter que la sanction de la disproportion de l’acte de cautionnement n’est pas la nullité de cet acte mais la déchéance du droit de poursuite du créancier professionnel.

La protection de la caution opérée par cet article s’applique à toutes les cautions personnes physiques sans distinction et s’applique donc tant à la caution d’un consommateur qu’à la caution d’un débiteur quelconque à la seule condition qu’elle soit au bénéfice d’un créancier professionnel.

La qualité de caution avertie ou non est indifférente dans l’appréciation du caractère manifestement proportionné ou disproportionné des revenus de la caution au jour de son engagement.

Seuls sont pris en compte le patrimoine – composé notamment de la valeur des parts sociales qu’elle détient – et les revenus de la caution, peu importe l’état de santé de l’entreprise et la probabilité ou non que la caution soit actionnée.

La disproportion du cautionnement s’apprécie en prenant en considération l’endettement global de la caution au moment où cet engagement est consenti notamment des cautionnements existants au jour où le nouveau cautionnement est souscrit, sans avoir à tenir compte de ses engagements postérieurs.

Par application combinée de l’article L 332-1 du Code de la Consommation et des dispositions de l’article 1315 du code civil, il appartient à la caution d’apporter la preuve du caractère manifestement disproportionné de son engagement à ses biens et revenus, au jour de sa conclusion, sur la base des informations dont le bénéficiaire de la caution avait alors connaissance. En revanche, si l’engagement de caution est manifestement disproportionné aux biens et revenus de la caution au jour de sa conclusion, alors il appartient à la société bénéficiaire du cautionnement qui est un créancier professionnel, d’apporter la preuve que, au moment où il l’appelle, le patrimoine de la caution lui permet de faire face à son obligation.

En l’espèce, si les défendeurs font valoir que le projet d’achat immobilier était indapaté aux capacités financières de la SCI dès lors que ce bien n’était pas destiné à la location et que la SCI n’avait pas de ressources propres, il ressort de l’acte de prêt que M. et Mme [U] étaient titulaires respectivement de 80 % et de 20 % des parts de la SCI. En outre, le logement était destiné à être occupé par Mme [U] ce qui permettait de lui éviter de payer un loyer. Dès lors le projet n’était pas inadapté aux capacités financières de la SCI.

Afin d’examiner l’existence d’une disproportion, il y a lieu d’examiner la situation de chaque caution.

Sur M. [W] [U]

Selon sa fiche patrimoniale de caution signée le 8 février 2020, M. [U] a déclaré à titre de revenus un salaire mensuel de 2.000 euros.

Il a déclaré posséder 5 biens immobiliers estimés à :120.000 euros, 115.000 euros, 130.000 euros, 115.000 euros et 130.000 euros soit un total de 610.000 euros. De nombreux crédits immobiliers sont en cours avec des durées de remboursement variant entre 180 mois et 300 mois, ainsi que des échéances mensuelles de : 600,89 euros, 481,32 euros, 529,92 euros, 422,90 euros et 491,96 euros soit un total de 2.526,99.

Le capital restant à rembourser concernant ces biens est de : 80.076,88 euros, 73.056,29 euros, 100.080,21 euros, 86.537,51 euros et 114721,88 euros soit un total de 454.472,77 euros.

La vente de tous ses biens immobiliers permettait d’obtenir une somme de 155.527,23 euros (610.000 euros – 454.472,77 euros).

M. [U], qui a la charge de la preuve, ne verse aucun élément permettant de connaître la situation de ces 5 biens immobiliers et notamment de savoir s’ils sont occupés par des locataires et le montant des loyers qu’il perçoit.

Dès lors l’engagement de caution de M. [U] pour une somme de 180.000 euros n’était pas disproportionné par rapport à ses revenus et à la valeur nette de ses biens immobiliers.

Sur Mme [J] [U]

Selon sa fiche patrimoniale de caution, Mme [U] a déclaré au titre de ses revenus mensuels un salaire et une retraite de 2.106,88 euros (5881,73 euros + 1225,15 euros). Au titre de ses charges elle déclarait un loyer mensuel de 773,98 euros dont la paiement est partagé avec son mari M. [B] [U] [H]. Elle ne verse aucun élément sur le montant des revenus de ce dernier. Elle n’a pas d’autres crédits en cours et ne déclare pas d’autres dettes.

Il n’est pas contesté que l’achat du bien immobilier lui permettait de bénéficier d’un logement et ainsi de lui éviter de payer un loyer.

Son engagement de caution pour une somme de 180.000 euros n’était donc pas disproportionné par rapport à ses revenus et au partage de ses charges avec son mari.

En l’absence de risque d’endettement excessif la banque n’était pas tenue à un devoir de mise en garde à l‘égard de M. et de Mme [U].

Le décompte actualisé de la créance en date du 26 novembre 2024, qui mentionne le prix de revente du bien immobilier, est versé aux débats et mentionne une somme due de 79.866,79 euros.

Chaque caution s’est engagée solidairement avec la SCI emprunteuse mais non solidairement à l’égard de l’autre caution. Par conséquent, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation solidaire entre M. [W] [U] et Madame [J] [T] épouse [U].

Par conséquent il y a lieu de condamner M. [W] [U] et Madame [J] [T] épouse [U], en leur qualité de caution solidaire de la société SCI RET MONTEZO à payer à la CCM [Adresse 9] la somme de 79.866,79 € à titre principal au titre du prêt n°10278 06049 00020793902, outre les intérêts conventionnels de 1,3 %, majoré de trois points, à compter du 27 novembre 2024 jusqu’au complet règlement. Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis une année entière en application de l’article 1343-2 du Code Civil,

Sur la demande reconventionnelle, M. et Mme [U] sollicitent des dommages et intérêts dès lors que leur engagement de caution était disproportionné et que la banque avait un devoir de mise en garde. Ils font valoir que la banque a fait une inscription d’hypothèque sur le bien que M. [U] possède sur la commune de [Localité 6] et que si ce bien immobilier était saisi il serait en incapacité de régler les échéances du prêt. Outre que la banque n’était pas tenue à un devoir de mise en garde à défaut de risque d’endettement excessif, il s’agit d’un préjudice hypothétique qui se produirait seulement en cas de saisie immobilière. Or il n’existe aucun élément au dossier permettant d’établir que ce risque va se réaliser. Dès lors la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Parties perdantes, M. [W] [U] et Mme [J] [U] seront condamnés aux dépens et à verser une somme de 2.000 euros à la banque sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire étant de droit, il y a lieu de la constater.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE M. [W] [U] et Mme [J] [T] épouse [U], en leur qualité de caution solidaire de la société SCI RET MONTEZO à payer à la CCM [Adresse 9] la somme de 79.866,79 € à titre principal au titre du prêt n°10278 06049 00020793902, outre les intérêts conventionnels de 1,3 %, majoré de trois points, à compter du 27 novembre 2024 jusqu’au complet règlement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis une année entière en application de l’article 1343-2 du Code Civil ;

DÉBOUTE M. [W] [U] et Mme [J] [T] épouse [U] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE M. [W] [U] et Mme [J] [T] épouse [U] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 8] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l‘article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [U] et Mme [J] [T] épouse [U] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 27 janvier 2026.

La Greffière La Présidente