TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e TAIEB

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GAILLARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03246 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PVV

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 16 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. 34 MP

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marc GAILLARD de la SELAS SELARL MARC GAILLARD, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #C0962

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [U]

Madame [B] [X] épouse [U]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [O] [K] [A] [I] [V]

Madame [E] [L] [H] [U] épouse [V]

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Kathleen TAIEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C0097

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection,

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2026 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 16 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03246 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PVV

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit du Commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la société SAS 34 MP, propriétaire de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection Monsieur [U] [R], Madame [U] [B] née [X], Madame [V] [E] née [U] et Monsieur [V] [O] aux fins de voir :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti aux époux [U],

— Ordonner sans délai, l’expulsion des époux [U], des biens situés au [Adresse 1], ainsi que celle de toutes personnes dans les lieux de leur chef, dont les époux [V], et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— Supprimer le délai de 2 mois de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix de la propriétaire, aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— Prononcer la condamnation solidaire des époux [U] et des époux [V], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du prononcé du jugement à intervenir, d’un montant de 5000 euros, charges en sus, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés,

— Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du Coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du congé,

— Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner solidairement les époux [U] et les époux [V] aux dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat en date du 4 mars 2025 outre la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions la SAS 34 MP expose qu’elle est propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 1] pour l’avoir acquis par acte authentique du 11 décembre 2024 et que par acte sous seing privé du 6 septembre 2019, la société ALLIANZ IARD, alors propriétaire dudit immeuble, a fait bail et donné à loyer un appartement dans l’immeuble aux époux [U], pour une durée de six années à compter du 24 septembre 2019 mais que ceux-ci n’ont pas leur habitation principale dans les lieux loués, le bail ayant été cédé à leur fille et à son époux, monsieur [O] [V], qui occupent, sans droit ni titre, les lieux, en contradiction avec les stipulations de celui-ci.

L’affaire a été appelée le 11 juin 2025 et renvoyée au 21 novembre 2025.

La SAS 34 MP a comparu, représentée, maintien ses prétentions précisant que le bail a été cédé en contradiction avec ses stipulations et n’apportent pas de preuves d’un accord du gestionnaire ou du précédent propriétaire. Elle s’en rapporte à ses conclusions pour un plus ample exposé de ses demandes.

Les consorts [U] ont comparu, représentés, et exposent qu’ils ne contestent pas que les époux [V] occupaient les lieux mais que le bailleur était au courant et qu’il était d’accord avec leur occupation des lieux. Ils sollicitent le débouté du demandeur de l’ensemble de ses demandes car il n’y a pas de faute suffisamment grave et qu’il soit ordonné au bailleur la régularisation d’un nouveau bail ou d’un avenant mentionnant les époux [V] en tant que locataires. Subsidiairement, ils sollicitent les plus larges délais pour quitter les lieux et en outre la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 3000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et que l’exécution provisoire soit écartée. Ils s’en rapportent à leurs conclusions pour un plus ample exposé de leurs demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026. Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en résiliation du bail

L’article 1217 du Code civil énonce que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1224 du Code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1353 du Code civil énonce qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

En l’espèce la société SAS 34 MP sollicite la résiliation judiciaire du bail consenti le 6 septembre 2019 aux époux [U] au motif d’une inexécution grave aux dispositions du bail lequel stipule notamment en son article 1.2 de ses conditions générales que le preneur est tenu d’utiliser les locaux objet du présent bail à titre de résidence principale et pour son usage personnel.

A cet égard le demandeur produit notamment une attestation de propriété suite à la vente du bien sis [Adresse 1] en date du 11 décembre 2024 par la SNC EIFFEL 23 à la SAS 34 MP, le contrat de bail, un courrier du 20 juillet 2023 du gestionnaire à l’attention des époux [U], un constat d’huissier en date du 4 mars 2025 et deux extraits KBis de sociétés dont Madame [U] est gérante. Il est produit en outre une attestation de Madame [S], responsable patrimoine de la société SNC Eiffel.

En défense les époux [U] et [V] produisent des éléments relatifs à l’association des locataires mentionnant [E] [V], des documents relatifs aux ventes successives de l’immeuble à des marchands de biens, des attestations de scolarité concernant les enfants [N] et [Y] [V], et deux réponses d’agences du quartier suite à leur recherche d’appartement.

Cependant, ils ne produisent pas d’éléments démontrant qu’ils ont déclaré aux bailleurs successifs qu’ils hébergeaient les époux [V] et leurs enfants ni démontré, a fortiori, qu’ils ont déclaré aux bailleurs successifs le fait qu’ils n’occupaient plus les lieux lesquels étaient désormais occupés par les époux [V] et leurs enfants. Surtout, il n’est donc pas démontré qu’un accord est intervenu avec les bailleurs successifs, et notamment le bailleur ALLIANZ propriétaire initial, sur une occupation des lieux par des tiers au contrat de bail, que ce soit explicitement ou même tacitement au regard du comportement supposé du bailleur.

Par ailleurs, le fait que Madame [E] [U] figure sur les listes de l’association des locataires ne démontre pas sa qualité d’occupante des lieux, en accord avec le bailleur, et ce alors même que les locataires en titre, Monsieur et Madame [U], sont aussi mentionnés dans ces listes. De même il n’est pas démontré que les bailleurs précédents, au motif qu’ils n’ont pas émis de remarques sur l’occupation du logement, étaient dès lors au courant de la situation et en accord avec celle-ci, alors même que la gestion du bail était confiée à des gestionnaires mandatés par les bailleurs.

Il est d’ailleurs, et à contrario, démontré qu’ils ont laisser paraître une occupation personnelle, leur nom restant sur la boite aux lettres sous la forme “[U]- [V]”, conduisant le gestionnaire BNP PARIBAS REAL ESTATE à les questionner sur le paiement des loyers par Monsieur [V] via un courrier du 20 juillet 2023, les époux [U] indiquant, selon attestation de la gestionnaire de SNC EIFFEL, qu’ils occupaient le logement et hébergeaient en fait leurs petits-enfants.

Ils reconnaissaient ensuite, lors du constat d’huissier du 4 mars 2025 qu’ils n’occupaient pas les lieux au profit des époux [V] et leurs enfants.

En conséquence il est démontré que les preneurs n’ont pas respecté les dispositions contractuelles et les dispositions légales en la matière prohibant la sous-location tant à titre onéreux, tel que ce fut le cas lors des paiements par Monsieur [V] quel que soit l’arrangement de celui-ci avec les preneurs, qu’à titre gratuit, l’ensemble sans accord des bailleurs.

Il s’agit donc de manquements suffisamment graves justifiant la résiliation du bail, laquelle intervient à la date de la présente décision.

Au regard de la solution du litige il ne sera pas fait droit à la demandes reconventionnelle en régularisation d’un nouveau bail ou d’un avenant mentionnant les époux [V] en tant que locataires.

Sur l’expulsion

Monsieur [U] [R] et Madame [U] [B], occupants dès lors sans titre les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4], il sera ordonné leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes dans les lieux de leur chef, dont les époux [V], et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu.

Le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire, aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, seront ordonnés.

En revanche il ne sera pas fait droit à la demande d’expulsion immédiate ou de suppression du délai de 2 mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution compte tenu des délais accordés pour quitter les lieux.

Sur les délais pour quitter les lieux

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce notamment que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7.

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce notamment que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce les défendeurs démontrent que leur petits enfants, domiciliés au [Adresse 1], sont scolarisés dans des établissements du quartier. Cette circonstance familiale conduisant à des difficultés de relogement à très court terme, il sera dès lors accordé un délai de 3 mois aux défendeurs pour quitter les lieux à compter de la date de la présente décision, le bailleur ne pouvant délivrer un commandement de quitter les lieux en application de l’article L412-1du Code des procédures civiles d’exécution qu’à compter du 17 avril 2026.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [R] et Madame [U] [B], occupants sans titre les lieux sis [Adresse 1], causent un préjudice en cas de maintien dans les lieux à compter de la présente décision, qu’il convient de réparer par le versement d’une indemnité d’occupation.

La société MP 34 sollicite la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 5000 euros, charges en sus, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés. Elle ne démontre cependant pas sur quels fondements est demandée cette somme, ni quelle est la valeur locative du logement concerné. L’indemnité d’occupation ayant néanmoins un objectif de réparation du préjudice subi par l’occupation des lieux sans titre, elle est fixée, charges comprises, à la somme de 3400 euros dus mensuellement.

En conséquence, au regard du montant du loyer actuel et de la provision mensuelle au titre des charges et du préjudice subi, il y a lieu de condamner les défendeurs à payer solidairement à la partie demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 3400 euros indexée sur l’indice INSEE du Coût de la construction jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu qu’il apparaît équitable de laisser à la charge de la partie demanderesse la totalité des frais irrépétibles qu’elle a engagés à l’occasion du présent litige ; Qu’aucune somme ne sera donc attribuée à ce titre.

Sur les dépens

Monsieur [U] [R] et Madame [U] [B] succombant, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du procès-verbal de constat et de la présente assignation.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514-1 du Code de procédure civile énonce que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Cependant en l’espèce, il n’est pas démontré par les défendeurs que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le du 6 septembre 2019 à compter de la présente décision,

DIT que faute de départ volontaire de Monsieur [U] [R] et Madame [U] [B], et tous occupants de leur chef dont les époux [V] des lieux loués, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’issue d’un délai de 3 mois suivant la présente décision, soit au plus tôt le 17 avril 2026,

DIT qu’à compter du 17 avril 2026 le bailleur pourra délivrer un commandement de quitter les lieux en application de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution si les lieux sont toujours occupés,

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [R] et Madame [U] [B], et tous occupants de leur chef dont les époux [V], occupants sans titre des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4], à l’issue du délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux, et ce si nécessaire avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

ORDONNE le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire, aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, à l’issue du délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [U] [R] et Madame [U] [B] à la somme de 3400 euros indexée sur l’indice INSEE du Coût de la construction jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [U] [B] à verser cette indemnité au demandeur à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [U] [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du procès-verbal de constat et de la présente assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

REJETTE les autres demandes des parties,

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal de proximité de Paris, Pôle proximité, aux jour, mois et an susdits.

La Greffière, Le Juge,