N°Minute:25/00915

DOSSIER : N° RG 25/00191 – N° Portalis DBYB-W-B7J-POF5

Copie exécutoire à

M^e Audrey LISANTI

expédition à

M^e Christel DAUDE

le 23 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 23 Juillet 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [B] [D] épouse [E], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [P] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christel DAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [N] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christel DAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 10 Juin 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 23 Juillet 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 20 mars 2021 ayant pris effet le 2 avril 2021, Madame [B] [D] épouse [E], par l’intermédiaire de son mandataire, AGENCE B IMMOBILIER, a donné à bail à Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1 150 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros.

Par lettre du 13 août 2024, les locataires ont reconnu devoir la somme de 2 908,26 euros au titre d’impayés des loyers et charges locatives et se sont engagés à solder cette dette auprès du mandataire, l’agence CENTURY 21 Rouvière Immobilier à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 novembre 2024, le mandataire a mis en demeure les locataires d’avoir à régler la somme de 4 529,99 euros au titre d’impayés de loyers et charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [B] [D] épouse [E] a fait signifier à Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H], par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 4 741,95 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 12 novembre 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 28 janvier 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Madame [B] [D] épouse [E] a fait assigner Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] pour l’audience du 13 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] et de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, soit 1 229,91 euros et de 24 euros de provision sur charges et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] à payer la somme de 4 529,91 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 14 janvier 2025,

— la condamnation solidaire de Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] aux entiers dépens et à payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement n’a pas fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H].

À l’audience du 13 mai 2025, Madame [B] [D] épouse [E] était représentée par son conseil. Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] étaient représentés par leur conseil.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a finalement été évoquée à l’audience du 10 juin 2025.

À l’audience du 10 juin 2025, Madame [B] [D] épouse [E], représentée par son conseil, conclut comme suit :

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de Ia loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat en date du 23janvier 2021,

Vu le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 13 novembre 2024,

Vu les pièces du dossier,

DEBOUTER Monsieur [P] [H] et de Madame [N] [Z] de l’intégralité de leurs demandes,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire,

DECLARER le bail résilié au 13 janvier 2025,

ORDONNER, par conséquent, l’expulsion de Monsieur [P] [H] et de Madame [N] [Z] et de toute personne dans les lieux de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [H] et Madame [N] [Z] à la somme de 4.680,44 € correspondant à l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation sans titre à la date à la date du 4 juin 2025,

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [H] et Madame [N] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer, soit1.252,25 € et de 27,00 € de provision sur charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

DIRE que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir,

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [H] et de Madame [N] [Z] au paiement de la somme de 600 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens, en ce compris le commandement de payer du 13 novembre 2024.

Madame [B] [D] épouse [E] a expliqué que les locataires n’étaient pas partis, que le 13 août 2024 un échéancier avait été proposé mais celui-ci n’a pas été respecté. Elle a indiqué que les défendeurs prétendaient une indécence du logement mais que ce n’était pas le cas. Elle a actualisé la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 4 680,64 euros.

Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] également représentés par leur conseil, demandent :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tendant 61 améliorer Ies rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

Vu le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ,

Vu les articles R. 1331-25, R. 1331-26 et R. 1331-32 du Code de la santé publique ;

Vu l’article 1348 du Code Civil,

CONSTATER que la dette locative s’élève à la somme de 5.022,14 € a la date du 08/04/2025;

ACCORDER un délai de paiement de 36 mois a Madame [N] [Z] épouse [H] et Monsieur [P] [H];

SUSPENDRE les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours du délai de

paiement;

A titre reconventionnel,

CONDAMNER Madame [G] [E] née [D] à payer une indemnité provisionnelle de 5.635 € au titre du préjudice de jouissance résultant de la non décence du logement arrêté au 19 avril 2025 à parfaire de 115 € par mois jusqu’à la levée de la non décence,

CONDAMNER Madame [G] [E] née [D] à:

— rétablir le chauffage dans la chambre 3

— Assurer la fermeture hermétique des portes fenêtres de la cuisine et du salon sous astreinte de 150€ par jour de retard qui suivra la signification de la décision à intervenir,

PRONONCER la compensation de toutes sommes devant venir en déduction du paiement des loyers,

CONDAMNER Madame [G] [E] née [D] à payer à Monsieur et Madame [H] une somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils ont expliqué être parent d’un enfant souffrant de handicap et avoir d’importants frais médicaux à ce titre. Ils ont déclaré avoir essayé d’apurer la dette, avoir un emploi stable et pouvoir apurer leur dette sans difficulté mais que leur priorité était leur enfant. Par ailleurs, ils ont affirmé que le logement faisait face à un problème de décence notamment à cause des fenêtres laissant passer l’humidité et la chaleur en été ainsi qu’un problème d’étanchéité.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Madame [B] [D] épouse [E] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Madame [B] [D] épouse [E] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 13 novembre 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 janvier 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur les demandes reconventionnelles des défendeurs

En l’espèce, Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] soutiennent que le logement est indécent depuis le 2 avril 2021 et qu’ils n’ont, à ce titre, pas pu jouir paisiblement de la chose louée. Ils sollicitent par conséquent la condamnation de la bailleresse à leur payer une indemnité provisionnelle au titre du préjudice de jouissance résultant de la non décence du logement arrêté au 1er avril 2025 jusqu’à la levée de la non décence à la somme de 115 euros par mois.

Au soutien de leur demande, ils produisent une facture d’installation d’une climatisation ainsi que la décision de la Ville de [Localité 4] en date du 17 janvier 2025 constatant la non décence du logement occupé par Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] au titre de la défectuosité du chauffage dans le chambre 3 et des portes fenêtres qui ne sont pas hermétiques.

En réponse, la bailleresse communique un procès-verbal de constat en date du 22 mai 2025 dans lequel il est fait les constatations suivantes :

« Monsieur [H] m’expose alors qu’à ce jour l’ensemble des problèmes dont il avait fait état est résolu. Il me présente la maison dans son ensemble. Je ne relève aucune problématique »

Il convient de constater que si les locataires soutiennent que le logement est indécent depuis le 2 avril 2021, ce dernier n’a été déclaré comme tel par la Mairie de la Ville de [Localité 4] que le 17 janvier 2025.

Dès lors, il convient de constater l’existence d’un trouble de jouissance sur la période du 17 janvier 2025 jusqu’au 22 mai 2025, date à laquelle le commissaire de justice a constaté la mise en conformité du logement par la bailleresse.

Par conséquent, la bailleresse sera condamnée au paiement de la somme de 478,55 euros au titre du préjudice de trouble de jouissance subi par les locataires.

Par ailleurs, les locataires sollicitent la condamnation de Madame à effectuer les travaux afin de rétablir le chauffage dans la chambre 3 et assurer la fermeture hermétique des portes fenêtres de la cuisine et du salon sous astreinte de 150 euros par jour de retard. Or, il ressort des pièces du dossier que ces travaux ont déjà été effectués.

Par conséquent, il convient de constater que la demande est devenue sans objet, les locataires seront donc déboutés de leur demande de condamnation à ce titre.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] se trouvent redevables de la somme de 4 680,64 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 4 juin 2025, mensualité du mois de juin comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Au regard de la demande de compensation faite par les locataires et conformément à l’article 1347 et suivant du code civil, Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] seront donc solidairement condamnés, en tant que cotitulaires du bail, à payer la somme provisionnelle de 4 202,09 euros à Madame [B] [D] épouse [E].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Malgré l’opposition de Madame [B] [D] épouse [E], la situation financière de Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] exposée à l’audience, notamment le fait qu’ils disposent de revenus à hauteur de 3 400 euros par mois, ainsi que la reprise du paiement des loyers courants, justifient de leur accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] devront alors également solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H], parties perdantes, seront donc solidairement condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement, à ce titre, Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] à payer à Madame [B] [D] épouse [E] la somme de 400 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mars 2021 entre Madame [B] [D] épouse [E] et Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 janvier 2025,

DISONS que Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] sont redevables solidairement de la somme de 4 680,64 à l’égard de Madame [B] [D] épouse [E] au titre de l’arriéré de charges, loyers et indemnité d’occupation arrêté à la date du 4 juin 2025, mensualité du mois de juin comprise,

DISONS que Madame [B] [D] épouse [E] est redevable de la somme de 478,55 euros à l’égard de Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] au titre du préjudice de trouble de jouissance,

ORDONNONS la compensation des sommes dues,

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] à payer à Madame [B] [D] épouse [E] la somme provisionnelle de 4 202,09 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 4 juin 2025, mensualité du mois de juin comprise,

AUTORISONS Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 versements mensuels de 117 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] :

— seront solidairement tenus de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par la bailleresse,

— devront solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 14 janvier 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS Madame [B] [D] épouse [E] de ses autres demandes,

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H],

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [Z] et Monsieur [P] [H] à payer à Madame [B] [D] épouse [E] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS