TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/14383 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVSQR

N° MINUTE : 1

Assignation du :

15 Novembre 2021

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :30/01/2026

à M^e VIOLLET et M^e VALADE

JUGEMENT

rendu le 30 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.S RESIDENCE [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0129

DEFENDEURS

Monsieur [M] [E] [A] [I], venant aux droits de Monsieur [R] [X] [I], décédé

[Adresse 4]

[Localité 5]

Monsieur [R] [U] [I], venant aux droits de Monsieur [R] [X] [I], décédé

[Adresse 1]

[Adresse 21]

[Localité 9]

représentés par Maître Séverine VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0987

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 24 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 1983, Monsieur [R] [X] [I] – aux droits duquel viennent Messieurs [R] [X] [I], [R] [U] [I] et [M] [E] [A] [I], puis, par succession du 15 juillet 2024, Messieurs [P] [U] [I] et [M] [E] [A] [I] (ci-après les consorts [I]) – a donné à bail – en renouvellement d’un précédent bail à effet du 1er avril 1973 – à la SARL [Adresse 20] [Localité 12] HOTEL – devenue la SAS [Adresse 20] [Localité 12] – la totalité des locaux d’un immeuble « de 3 étages élevé sur cave avec jardinet […] sur lequel est édifié une petite construction à usage de lingerie et buanderie », comprenant un appartement au rez-de-chaussée, neuf chambres et WC par étage, et situé au [Adresse 6] à [Adresse 15] [Localité 3].

Le bail est consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er avril 1982 pour se terminer le 31 mars 1991, moyennant un loyer annuel de 60.000 francs hors taxes hors charges.

Les lieux ont pour destination l’activité « d’hôtel meublé ».

Par jugement du 18 octobre 1996, le bail est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 23 juillet 1993, moyennant un loyer annuel en principal de 395.000 francs. Par arrêt de la Cour d’appel de [Localité 16] du 11 décembre 1998, le loyer annuel en renouvellement est porté à 460.975 francs hors taxes hors charges.

Suite à la diligence, le 26 mai 2004, d’une expertise judiciaire par Monsieur [C] [K] ordonnée par jugement avant-dire droit du 14 mars 2003, le jugement du 7 janvier 2005, confirmé en appel par arrêt du 17 mai 2006, a renouvelé le bail pour une durée de neuf années à compter du 23 juillet 2002, moyennant un loyer annuel de 106.160 euros hors taxes hors charges.

Par avenant au bail du 13 février 2008, le loyer annuel est fixé à 120.859,07 euros hors taxes hors charges à compter du 4 octobre 2005.

Les bailleurs ayant sollicité, par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 octobre 2008, la fixation du loyer à la somme annuelle de 145.000 € hors taxes hors charges, celui-ci est porté à 138.189,46 euros hors taxes hors charges à compter du 6 octobre 2008.

Par acte extrajudiciaire du 30 mars 2011, les consorts [I] ont fait délivrer à la SAS RÉSIDENCE [Localité 12] un congé pour le 30 septembre 2011 et offert le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2011, moyennant un loyer annuel en principal de 191.368 euros.

Par acte d’huissier du 26 novembre 2012, la SAS [Adresse 20] [Localité 12] a assigné les bailleurs aux fins de fixer le loyer à la somme annuelle de 116.000 euros hors taxes hors charges à compter du 1er octobre 2011.

Suite à la diligence, le 10 janvier 2014, d’une expertise judiciaire par Monsieur [N] [F] ordonnée par jugement avant-dire droit du 27 mars 2013, le jugement du 12 novembre 2014 a renouvelé le bail à compter du 1er octobre 2011, moyennant un loyer annuel de 149.000 euros hors taxes hors charges. Par arrêt de la Cour d’appel de [Localité 16] du 15 février 2017, le loyer du bail renouvelé est fixé à la somme annuelle en principal de 135.600 euros du 1er octobre 2011 au 30 juin 2019, puis à la somme annuelle en principal de 150.700 euros à compter du 1er juillet 2019.

Par acte extrajudiciaire du 24 février 2017, les bailleurs ont sollicité la fixation du loyer à la somme annuelle en principal de 150.000 euros à compter du 24 février 2017. Par avenants du 19 et 22 mars et 7 avril 2018, le loyer annuel est porté à 136.593,40 euros hors taxes hors charges à compter du 24 février 2017.

En l’absence de diligences des parties, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er octobre 2020, le loyer étant de 150.700 euros.

Par actes extrajudiciaires du 26 février, 4 et 15 mars 2021, la SAS RÉSIDENCE [Localité 12] a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2021.

Par mémoire préalable en demande du 20 septembre 2021 – étayé par le rapport d’expertise amiable du 7 mai 2021 de Monsieur [Z] [L] demandé par le preneur, et notifié respectivement par lettres recommandées avec accusé de réception du 23 septembre 2021 à Monsieur [R] [X] [I], du 24 septembre 2021 à Monsieur [M] [E] [I] et du 27 septembre 2021 à Monsieur [R] [U] [I] – la SAS RESIDENCE [Localité 12] a sollicité la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 87.000 euros hors taxes hors charges.

Par actes d’huissier du 15 et 18 novembre 2021, la SAS [Adresse 20] [13] a assigné les consorts [I] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 87.000 euros hors taxes hors charges.

Par mémoire en réponse du 11 mai 2022 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 12 mai 2025, les bailleurs indivis ont indiqué au preneur vouloir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme annuelle de 225.000 euros hors taxes hors charges.

Par jugement du 7 juillet 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021 et a désigné Monsieur [G] [S] en qualité d’expert aux fins de déterminer la valeur locative à la date du 1er avril 2021.

Suite à la délivrance d’une note de synthèse, le 21 septembre 2023, estimant la valeur locative au 1er avril 2021 à 160.500 euros hors taxes hors charges, l’expert a déposé son rapport le 31 octobre 2024 au sein duquel il a réévalué la valeur locative des locaux litigieux à 158.100 euros par an hors taxes hors charges au 1er avril 2021.

C’est dans ces conditions que, par son mémoire en ouverture de rapport du 9 avril 2025 notifié le même jour par LRAR et RPVA et signifié à Monsieur [R] [U] [I] en application des articles 655 et suivants du Code de procédure civile, la SAS RÉSIDENCE [13] demande au juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris de :

À titre principal :

Fixer le loyer du bail renouvelé, au 1er avril 2021, à la valeur locative déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, soit à la somme annuelle en principal de 128.355 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014,À titre subsidiaire :

Juger, pour le cas où il ne serait pas fait droit à la demande de la Société [Adresse 20] [Localité 12], que le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 ne saurait être supérieur à la somme annuelle en principal de 158.100 euros hors charges et hors taxes, correspondant à l’estimation de Monsieur [S], étant rappelé qu’il ne sera dû qu’à compter du 11 mai 2022 comme il sera dit ci-après,En tout état de cause :

Débouter Messieurs [R] [I] et [M] [I] de leurs demandes,Juger, pour les cas où le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 viendrait à être fixé à une somme inférieure au loyer actuel (150.700 euros HT/HC), que les trop-perçus de loyer devront être restitués à la Société RÉSIDENCE [Localité 12] par Messieurs [R] [I] et [M] [I], lesquels porteront intérêt au taux légal depuis la date du mémoire du 20 septembre 2021 puis à compter de chaque date d’exigibilité,Condamner, en tant que de besoin, solidairement Messieurs [R] [I] et [M] [I] au remboursement des sommes trop perçues depuis le 1er avril 2021, intérêts en sus,Juger, pour les cas où le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 viendrait à être fixé à une somme supérieure au loyer actuel (150.700 euros HT/HC), le nouveau loyer ne sera dû qu’à compter du mémoire en réponse des bailleurs notifié le 11 mai 2022,Juger, pour les cas où le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 viendrait à être fixé à une somme supérieure au loyer actuel (150.700 euros HT/HC), que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyer ne produiront intérêt qu’à compter du 11 mai 2022 (date du premier mémoire des bailleurs) pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,Écarter la capitalisation des intérêts en raison de l’indétermination du loyer pendant la procédure,Débouter Messieurs [R] [I] et [M] [I] de leur demande visant à voir condamner la Société [Adresse 20] [Localité 12] à une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,Juger n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile,Juger que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre la Société RÉSIDENCE [Localité 12] et les bailleurs indivis Messieurs [R] [I] et [M] [I].

Au soutien de ses demandes, la SAS [Adresse 20] [Localité 12] fait valoir :

Sur les modalités de calcul du loyer en renouvellement :

Que les locaux litigieux sont monovalents et que, par conséquent, le loyer en renouvellement échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative selon la méthode hôtelière ; qu’au regard des préconisations de la Compagnie des Experts en Immobilier Commercial et d’Entreprise en date de 2016, la méthode applicable est la « méthode hôtelière refondée » issue de la détermination des prix moyens praticables, d’un coefficient de fréquentation et d’un pourcentage sur recette variable, Sur le calcul du loyer en renouvellement :

S’agissant des caractéristiques et de l’emplacement de l’immeuble : que l’hôtel litigieux est classé « catégorie 3 étoiles » ; qu’aucune distinction entre les chambres proposées par l’hôtel ne doit être faite, celles-ci ayant des situations et surfaces similaires et proposant des prestations homogènes ; qu’il convient ainsi de ne compter que 24 chambres « Twin » et une chambre « Junior suite / PMR » ; que, de surplus, la communication possible entre les chambres doubles permet de proposer une chambre familiale à un tarif avantageux qu’il convient de prendre en compte ; que les lieux litigieux – dont l’implantation est à la lisière du secteur « [Localité 11] – Le Marais » et « République – Bastille » mais également « BNF – Bercy – Gare de [Localité 12] », secteur omis par l’expert judiciaire – restent en retrait de la [Adresse 18], appartiennent à un secteur sujet à de nombreuses manifestations et ne se situent pas dans un « pôle touristique majeur » ; que, bien qu’ils bénéficient d’une « bonne desserte » par les transports en commun, les lieux considérés n’offrent pas de places de parking et les surfaces de stationnement aux alentours restent limitées ; que, si le quartier est propice à une activité hôtelière, le secteur est particulièrement concurrentiel et est marqué par l’hôtellerie haut de gamme, laquelle survalorise les tarifs pris en compte dans les termes de comparaison,S’agissant de la recette hébergement : que – d’une part, au regard de la concurrence du secteur et des performances auxquelles l’hôtel peut prétendre en ne se situant pas au cœur du quartier « [Adresse 19] » et d’autre part, en écartant les données statistiques OLAKALA évoquées par l’expert judiciaire dès lors que celles-ci sont essentiellement constituées d’hôtels de chaines et de grands groupes sans distinctions de catégories tels les hôtels MERCURE classés 4 étoiles – le prix moyen praticable par chambre doit être fixé à 122 € pour les chambre « Twin » et à 160€ pour la chambre « Junior » ; que la recette théorique réalisable hors taxes par an s’élève ainsi à 1.127.120 € ((24x122 + 1 x 160) x 365) ; La locataire conteste également le taux d’occupation ante -covid estimé à 83% par l’expert judiciaire dès lors qu’il ne se fonde que sur des statistiques (OLAKALA) ne prenant pas en compte les hôtels indépendants et qu’il appréhende uniquement les secteurs « [Localité 11] – Le Marais » et « République – Bastille » périphériques au lieu litigieux .

Elle soutient en s’appuyant sur l’analyse de l’expert judiciaire l’application d’un taux d’occupation de 79,1% tenant compte de l’impact de la crise saniatire, et prétend que la recette réalisable hors taxes hors charges s’élève, par conséquent, à 891.354,17 € ; qu’il convient d’appliquer une dégradation Online Travel Agency ([Localité 14]) de 10% prévue par l’expert judiciaire ; qu’il en ressort ainsi une recette annuelle dégradée de 802.218,75 euros ; que le taux d’effort (ou taux de prélèvement sur recette) proposé par l’expert est excessif compte tenu du bâti et des perspectives d’évolution limitées que celui-ci offre à l’exploitation ; qu’il convient de retenir un taux de 16% et ainsi fixer la valeur locative à 128.355 €, soit un ratio par chambre, de 5.134,20€, situé dans les ratios élevé de la même catégorie .

S’agissant des recettes annexes : que le petit-déjeuner ne constitue qu’un simple service vecteur de charges servis dans une salle voûtée au sous-sol d’une faible capacité dont la recette est négligeable ; que l’expert a écarté, à juste titre, les autres recettes annexes – que sont la croisière sur la Seine, le service de [Localité 10] et la location d’une salle de réunion – dès lors qu’elles ne proviennent aucunement de l’outil immobilier ou qu’elles sont incertaines et marginales;Sur l’exigibilité du nouveau loyer et des intérêts :

Que le loyer renouvelé ne peut être exigé qu’à compter du 11 mai 2022, la première demande du bailleur comprenant une proposition chiffrée datant du 11 mai 2022, Que les intérêts ne courent qu’à compter du 11 mai 2022, ceux-ci n’étant exigibles qu’à partir du premier mémoire en défense lorsque le preneur est la partie ayant saisi le juge, Que l’anatocisme ne peut être demandé lorsque les loyers sont indéterminés pendant la procédure.

Par mémoire en réplique du 22 mai 2025 notifié le jour même par RPVA et le 27 mai 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception, Messieurs [R] [U] [I] et [M] [E] [A] [I] demandent au juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris de :

Fixer à 198.400 € par an en principal le loyer dû par la société [Adresse 20] [Localité 12] à Monsieur [R] [I] et Monsieur [M] [I] à compter du 1er avril 2021, pour le renouvellement du bail à effet du 1er avril 2021 portant sur l’immeuble à usage d’hôtel situé [Adresse 7] [Localité 2], Ordonner l’application des intérêts au taux légal sur les rappels de loyers dus par la société RÉSIDENCE [Localité 12] à compter du 11 mai 2022 puis à compter de chaque échéance contractuelle, Ordonner la capitalisation pour les intérêts au taux légal échus depuis plus d’un an, Subsidiairement, en cas de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021, à une somme inférieure au montant du dernier loyer contractuel de 150.700 € l’an, fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par les bailleurs au 18 novembre 2021, date de l’acte introductif de l’instance dont la société [Adresse 20] [Localité 12] a pris l’initiative, Condamner la société RÉSIDENCE [Localité 12] au paiement de la somme de 25.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner la société [Adresse 20] [Localité 12] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, Messieurs [R] [U] [I] et [M] [E] [A] [I] font valoir :

Sur les modalités de calcul du loyer en renouvellement :

Que les locaux litigieux sont monovalents et que la fixation du loyer en renouvellement échappe donc au plafonnement ; qu’il convient d’appliquer « la méthode hôtelière actualisée de 2016 » ; que la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative n’est pas contestée, Sur le calcul du loyer en renouvellement :

S’agissant des caractéristiques et de l’emplacement de l’immeuble : que l’hôtel, classé catégorie 3 étoiles, est, selon l’expert judiciaire, « bien équipé », « bien aménagé » et dispose de « locaux annexes agréables » et de « locaux d’exploitation suffisants » ; que sa capacité d’accueil, limitée à 25 chambres, n’est pas « une faiblesse structurelle mais un atout favorisant un […] taux d’occupation » important et supérieur aux hôtels de catégorie similaire ; que l’immeuble litigieux, au cœur d’un « quartier relativement central, prisé et animé », bénéficie d’un « environnement très favorable » drainant une « clientèle variée » ; que les lieux considérés sont « très bien desservis », facilement accessible en transports en commun et à proximité de la gare et de nombreux parkings, [22]agissant de la recette hébergement : qu’une ventilation des prix avec revalorisation doit être réalisée au sein des chambres « Twin » dès lors que certaines d’entre-elles peuvent être adjacentes et offrir, de ce fait et selon l’expert judiciaire, une surface supérieure au standard minimum et un taux de remplissage plus important ; que le coût moyen d’une chambre au sein du secteur « [Localité 11] – Le Marais » et « République – Bastille » étant de 155,25€, les prix moyens praticables retenus par l’expert judiciaire dans sa note de synthèse rendue préalablement à son rapport définitif ainsi que ceux indiqués par l’hôtel lui-même sur son site internet justifient de retenir respectivement des prix moyens praticables de 130€, 160€ et 200€ pour les chambres « Twin », « adjacentes » et « PMR », et ainsi, un prix moyen par chambre de 141,20€ ; que le taux d’occupation durant la période antérieure à la crise sanitaire, de 83%, était supérieur à celui observé dans les hôtels de même catégorie et n’est pas contesté par le preneur et l’expert judiciaire ; que le taux de prélèvement sur recette (TSR) adopté par la Compagnie des Experts en Immobilier Commercial et d’Entreprises ne fait pas l’unanimité et qu’il convient de retenir un TSR de 17% ; qu’il en résulte une recette théorique de 163.620€ ; que l’expert judiciaire écarte, à juste titre, l’application d’une minoration du loyer renouvelé en raison de la crise sanitaire dès lors, premièrement, que l’activité hôtelière n’a pas été frappée de fermeture administrative pendant ladite période, deuxièmement que le choix d’arrêter l’activité est un choix personnel de gestion qui ne doit être pris en compte dans la fixation du loyer, troisièmement que la Cour de cassation a jugé que les loyers restaient dus pendant la pandémie sans application d’exonérations ou d’abattements, quatrièmement que l’activité hôtelière s’est très vite rétablie après la crise et enfin que la valeur locative doit être pérenne et ne peut supporter l’influence d’un évènement accidentel et passager sur toute la période du bail à renouveler, S’agissant des recettes annexes : que la pratique de l’Institut Français de l’ Expertise Immobilière-IFE- ne s’impose aucunement et qu’il convient de retenir les recettes générées par le service du petit-déjeuner, par l’offre de croisière sur la Seine et par la proposition de [Localité 10] ; que les recettes complémentaires s’élèvent à 1.440 € hors taxes par jour (1.600 TTC), et ainsi – en appliquant un taux d’occupation de 83%, un taux de captation de 50% et un taux minimal sur recette de 9% – à 19.631 euros par an ; que la location d’une salle de réunion – correspondant non pas aux locaux du sous-sol mais au « petit pavillon situé dans la cour intérieur au rez-de-chaussée » disposant d’un éclairage naturel visé par le site internet de l’hôtel – est permise par l’outil immobilier et génère une recette de 15.147 € ; que la valeur locative totale s’élève, par conséquent, à 198.400 €,Sur l’exigibilité du nouveau loyer et des intérêts :

Que les intérêts sur les rappels de loyers commencent à courir, lorsque le preneur engage la procédure, à compter de la notification du premier mémoire en défense du bailleur comportant une demande reconventionnelle, soit le 11 mai 2022, qu’ils sont dus à partir de cette date puis à compter de chaque échéance contractuelle.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu du jugement du 7 juillet 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er avril 2021, date à partir de laquelle le loyer qui sera fixé, est exigible.

1- sur la valeur locative

Selon l’article R. 145-10 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il est d’usage, lorsqu’il s’agit de la fixation du prix du bail d’un hôtel, de se référer à la méthode hôtelière actualisée qui consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxes issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle, un taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, un pourcentage sur recettes et le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur et certaines majorations.

En l’espèce, le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 doit être fixé en application des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce et selon la méthode susvisée, point sur lequel les parties s’accordent.

Sur la Recette Hébergement Théorique RHTE

En l’espèce, il ressort tant de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [G] [S], que de la consultation amiable réalisée par Monsieur [Z] [L] et des dires des parties que l’immeuble litigieux est un hôtel « fonctionnel » classé 3 étoiles en bon état apparent et aux normes – ayant une capacité d’accueil de 50 personnes – situé à la lisière entre le secteur « [Localité 11] – Le Marais » et « République – Bastille », quartier central, bien desservi par les transports en commun et drainant une clientèle diversifiée. Si les parties s’accordent à indiquer que l’environnement est favorable à une activité hôtelière et est donc très concurrentiel, le preneur, étayé par les dires de l’expert amiable, indique toutefois que les lieux n’appartiennent pas à un « pôle touristique majeur » et que le bailleur ainsi que l’expert judiciaire ont omis de prendre en compte le segment « BNF – Bercy – Gare de [Localité 12] », le retrait de l’établissement des axes majeurs ainsi que la faible surface de stationnement aux alentours, survalorisant ainsi l’emplacement dudit hôtel. Par ailleurs, la SAS [Adresse 20] [Localité 12] argue que la capacitée d’hébergement limitée pénalise l’amortissement des charges fixes alors que les consorts [I] ne considèrent pas celle-ci comme une faiblesse structurelle mais comme un atout favorisant un taux d’occupation important et supérieur aux hôtels de catégorie similaire.

En outre, si le preneur, au soutien des conclusions de l’expert amiable, ne fait aucune distinction entre les chambres « Twin » – ces dernières ayant, selon lui, des situations et surfaces similaires ainsi qu’une proposition de prestations homogènes – l’expert judiciaire, dont les propos ont été repris par les bailleurs indivis, indique que le site internet de l’établissement litigieux et les plans d’aménagement communiqués par l’exploitant mentionnent bien l’existence de chambres « triples » désormais appelées « adjacentes » et que 7 chambres, d’une superficie de 15 m2, disposent de la surface minimale requise pour accueillir trois personnes en catégorie 3 étoiles. Or, dès lors qu’une différence de surface existe entre les chambres de l’hôtel, une ventilation de leur tarification doit être retenue.

De plus, il y a lieu de constater que les statistiques MKG-OLAKALA, auxquels l’expert judiciaire a eu recours, sont utilisées de manière constante pour la détermination des valeurs locatives hôtelières à [Localité 16] et qu’aucun élément ne permet de remettre en cause leur pertinence. À l’aune de ces considérations, des termes de comparaisons établis par l’expert judiciaire, et au regard de l’emplacement hybride de l’immeuble – à cheval sur plusieurs segments géographiques pour lesquels des prix moyens praticables diffèrent, et situé dans une zone en retrait d’un quartier favorable à l’activité hôtelière malgré une bonne visibilité en raison d’un linéaire de façade de 17 mètres – il convient de fixer, en conformité avec le rapport de l’expert judiciaire, un prix moyen praticable de 130 € pour les 17 chambres « Twin », de 150 € pour les 7 chambres « adjacentes » et de 190 € pour la chambre « PMR », soit, un prix moyen praticable pour toutes les chambres de 138 €.

Par conséquent, la Recette maximale hors taxes et hors charges sera fixée à la somme annuelle de 1.259.250 euros hors taxes hors charges (Prix praticable hors taxes et hors charges x Nombre de chambres x 365 jours)

Sur la valeur locative relative à l’hébergement

La valeur locative issue de la méthode hôtelière est obtenue en appliquant à la RHTE un taux d’occupation (durée annuelle pendant laquelle les chambres sont susceptibles d’être louées), un abattement pour commission [Localité 14] et un taux sur recette calculé en fonction des caractéristiques et de l’emplacement de l’hôtel litigieux.

En l’espèce l’appréciation de la valeur locative en renouvellement de l’établissement étant située au 1 avril 2021 soit au milieu de la crise sanitaire du Covid-19, l’expert judiciaire a procédé à une double estimation de la valeur locative, une ante covid puis une valeur au 1er avril 2021, retenant respectivement un taux d’occupation de 83% ( ante covid) ramené à 79,1%.

S’il convient de prendre en considération l’influence de la crise sanitaire, les bailleurs soutiennent à juste titre, que la valeur locative ne peut supporter l’influence d’un évènement ponctuel sur toute la période du bail à renouveler de sorte que le taux d’occupation sera fixé à une valeur médiane de 82%.

Il sera retenu un abattement de 10% qui correspond au niveau moyen des commissions pratiquées par les plateformes de réservation en ligne pour les établissements indépendants de catégorie 3 étoiles sur le marché parisien, taux non contesté par les parties.

Enfin, l’expert judiciaire ainsi que les bailleurs indivis estiment le taux d’effort (TSR) à 17%, ce que la SAS [Adresse 20] [Localité 12] considère excessif compte tenu du bâti, des perspectives d’évolution qu’il offre à l’exploitation et de la faible capacitée d’accueil rendant difficile l’amortissement des charges fixes.

Toutefois eu égard à l’emplacement géographique favorable des lieux litigieux, à son classement à la catégorie 3 étoiles, au nombre de chambres et à leur surface ainsi qu’à la qualité du bâti et de ses aménagements, un TSR de 17% apparait pleinement justifié.

Par conséquent, la valeur locative s’établit ainsi : 1.259.250 euros x 0,82 = 1 032 585€ dont il convient de déduire un abattement [Localité 14] de 10% et un TSR de 17% soit un montant arrondi à : 157 985 euros. (1.032 585x 0,9 x017 = 157 985)

Sur la valeur locative relative aux activités annexes

En l’espèce, comme l’expert judiciaire l’ indique, à juste titre, l’organisation de croisières sur la Seine et la vente, aux clients, de [Localité 10] ne constituent pas des prestations indépendantes de l’outil immobilier

Elles ne seront pas, en conséquence, comptées dans le cadre de recettes annexes.

Eu égard au faible revenu généré par les petits déjeuners, servis dans une salle en sous sol, à capacité réduite, et de l’importance d’offre de boulangeries, cafés, brasseries dans le secteur, une telle prestation ne constitue pas une recette annexe, dans le cadre de la détermination de la valeur locative.

Il n’y a pas lieu non plus de prendre en compte la recette provenant de la location de la salle de réunion, qui est la salle de petit déjeuner, générant des revenus incertains.

Pour ces motifs, il ne sera retenu aucune recette annexe et la valeur locative générale au 1er avril 2021 sera fixée à 157 985 euros.

2 – Sur le paiement des intérêts et l’application de l’anatocisme

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 11 mai 2022, date du mémoire formulant pour la première fois cette demande, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, et, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.

3 – Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, le rapport d’expertise et la procédure ont profité au bailleur et locataire dès lors qu’ils ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties.

Par conséquent, le partage par moitié des dépens sera ordonné . En raison du partage des dépens, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de 157. 985 euros hors taxes hors charges, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021, entre les consorts [I] et la SAS RÉSIDENCE [Localité 12] pour les locaux à usage hôtelier sis [Adresse 6] à [Localité 17],

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dus, à compter du 11 mai 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Partage les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise, par moitié entre les parties,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 16] le 30 Janvier 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL L. ALDEBERT