TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Nathalie BUNIAK

Copie certifiée conforme à :

— M^e Nathalie BUNIAK

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09536

N° Portalis 352J-W-B7I-C5MSG

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, S.A ,

[Adresse 2] ,

[Localité 2]

représenté par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

DÉFENDERESSE

S.C.I, [Adresse 3] ,

[Adresse 4],

[Localité 3]

non-représentée

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/09536 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MSG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI 12 CHAILLOT est propriétaire des lots de copropriété n° 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126 et 157 d’un immeuble situé, [Adresse 5] à Paris (75116).

Par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5] à Paris (75116) pris en la personne de son syndic en exercice la SA Cabinet CRAUNOT a fait assigner la SCI 12 CHAILLOT devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 22 janvier 2025 afin de la voir condamner au paiement des sommes de 32.210,51 euros au titre des charges de copropriété échues et arrêtées au 2 juillet 2024, de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et de celle de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Il est demandé au Tribunal Judicaire de Paris de :

— Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 6] en ses demandes ;

Y faisant droit,

— Donner acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à Paris (75116) de ce qu’il se désiste de sa demande principale tendant à voir condamner la SCI 12 CHAILLOT au paiement de la somme de 32.210,51 euros au titre des appels de charges et des appels de travaux impayés au 2 juillet 2024 et correspondant à la période du 01/04/2022 au 01/07/2024, appels de charges du 3ème trimestre 2024 inclus et ce en raison des règlements effectués par la défenderesse ;

En conséquence

— Condamner la SCI 12 CHAILLOT au paiement de la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner la SCI 12 CHAILLOT aux entiers dépens comprenant les frais de signification par commissaire de justice de l’assignation et du jugement à intervenir en Suisse dont distraction au profit de Maitre BUNIAK en application de l’article 699 du Code de procédure civile. ».

Citée à étude suivant les formalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SCI 12 CHAILLOT n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 décembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

________

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que la SCI 12 CHAILLOT a versé une somme de 40 000 euros sur la période du 05 février 2025 au 18 novembre 2025 et a soldé l’arriéré au titre des charges et travaux impayés au 2 juillet 2024 à hauteur de 32.210,51 euros (appels de charges du 3ème trimestre 2024 inclus).

Il convient en conséquence de donner acte au syndicat des copropriétaires de son désistement de sa créance en principal.

2. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à hauteur 2.000,00 euros l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations depuis 2022, dont l’inertie ne permettrait en outre pas au syndic d’assurer une gestion pérenne.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement de la SCI 12 CHAILLOT a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI 12 CHAILLOT sera condamnée aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Nathalie BUNIAK, avocate à la cour, qui en a fait la demande de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5] à, [Localité 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SA Cabinet CRAUNOT se désiste de sa demande principale ;

CONDAMNE la SCI, [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 5] à Paris (75116) pris en la personne de son syndic en exercice la SA Cabinet CRAUNOT :

— la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI 12 CHAILLOT aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Nathalie BUNIAK, avocate à la cour, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 26 Mars 2026

La Greffière La Présidente