TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/50354 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBUJD

N° : 1-CH

Assignation du :

15 Janvier 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 mai 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société IMMORENTE, SCPI

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS – #A0815

DEFENDERESSE

La société SAINT MERCURE, SAS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS – #C2020

DÉBATS

A l’audience du 23 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 19 mai 2003, la société Compagnie Foncière du Palais royal, aux droits de laquelle vient la société Immorente, a consenti un bail commercial à la société Bonne, portant sur un local situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel principal de 7.200 euros HT/HC, payable trimestriellement et à terme échu.

Par avenant du 1er octobre 2005, les parties ont modifier le régime fiscal dudit bail et désormais décident d’adopter le régime de la TVA au taux légal sur le quittancement du locataire.

Suivant acte de vente du 31 mars 2011, la société Immorente, venant aux droits de la société Compagnie Foncière du Palais Royal, a acquis la propriété de l’immeuble situé [Adresse 3].

Suivant acte du 3 juin 2014, la société EMJ, en qualité de mandataire liquidateur de la société Bonne, a cédé judiciairement le fonds de commerce à la société Saint Mercure, emportant de plein droit reprise des engagements souscrits, tel que prévu dans le bail.

Par acte du 29 octobre 2025, la société Immorente a fait délivrer à la société Saint Mercure un commandement de payer la somme de 23.617,22 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Immorente a, par acte du 15 janvier 2026, assigné la société Saint Mercure devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater qu’à la suite du commandement délivré le 29 octobre 2025, la clause résolutoire est acquise faute par la société Saint Mercure d’avoir régularisé la situation,

— constater la résiliation du bail et déclarer la société Saint Mercure occupant sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de la société Saint Mercure ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le président de désigner,

— condamner provisionnellement la société Saint Mercure à payer en principal à la société Immorente la somme de 18.417,22 euros au titre des loyers et charges impayés, augmentée d’un intérêt de retard fixé sur le taux de base légal,

— dire que le dépôt de garantie restera acquis à la société Immorente (article « clause résolutoire » du contrat de bail),

— fixer et condamner provisionnellement la société Saint Mercure à payer à la société Immorente une indemnité d’occupation établie sur la base du dernier loyer exigible en sus des taxes et charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner la société Saint Mercure à payer à la société Immorente la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Saint Mercure aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 23 mars 2026, la demanderesse actualise sa demande de provision pour un montant de 17.560,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date de l’audience.

A l’audience du 23 mars 2026, la partie défenderesse est représentée, elle reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement.

En réponse, le demandeur refuse l’octroi de délais de paiement sollicitée par la partie défenderesse.

Par note en délibéré autorisé, l’avocat de la demanderesse a versé aux débats sa pièce n°5.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré au locataire le 29 octobre 2025 à hauteur de la somme de 23.617,22 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que le locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 29 novembre 2025.

Le défendeur sollicite l’octroi de délais de paiement sur une durée de vingt-quatre mois afin d’apurer la dette locative en soutenant que la dette est stabilisée et diminuée.

En l’espèce, les décomptes versés aux débats mettent en évidence le versement récent de sommes partielles, certes insuffisantes pour apurer intégralement l’arriéré locatif, mais révélatrice d’une volonté et d’une capacité de s’acquitter de la dette. Par ailleurs, la baisse du montant de la dette démontre également une amélioration de la situation financière de la défenderesse.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de délais de paiement pour une durée de 6 mois, chacune des cinq premières échéances sera égale à la somme de 1500 euros, la 6e et dernière comprendra le solde restant due et sera augmentée des intérêts légaux échus à cette date, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants, eux-mêmes augmentés des charges et taxes afférentes. La première échéance devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant le mois de signification de la décision, et les suivantes avant le 5 de chaque mois.

En application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil précités, des délais de paiement de 6 mois lui seront en conséquence octroyés, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues au dispositif.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Elle sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 30 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges d’un montant total de 17.560,05 euros, selon décompte arrêté au 23 mars 2026.

L’obligation de la société Saint Mercure n’étant pas sérieusement contestable, la défenderesse sera condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 17.560,05 euros au bailleur.

La dette locative produira intérêts au taux légal en application de l’article 1343-5 du code civil et ce, à compter de la présente décision.

La clause stipulant la conservation du dépôt de garantie à titre de dommage et intérêts s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les frais et dépens

La société Saint Mercure partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 29 octobre 2025.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies;

Condamnons la société Saint Mercure à payer à la société Immorente la somme provisionnelle de 17.560,05 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 23 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisons la société Saint Mercure à s’acquitter de cette somme en 5 mensualités de 1.500 euros, la 6e et dernière mensualité comprenant le solde restant due et étant majorée des intérêts, la première devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant le mois de signification de la décision, et les suivantes avant le 5 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Saint Mercure se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

La totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;La clause résolutoire reprendra son plein effet ;Faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Saint Mercure et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], avec le concours de la force publique si nécessaire ;Le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; La société Saint Mercure sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société Immorente une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ; Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société Saint Mercure aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 octobre 2025 ;

Condamnons la société Saint Mercure à payer à la société Immorente la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 04 mai 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN