TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [R] [M]

[P] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas BERTHIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05185 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76JI

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 février 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas BERTHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEURS

Madame [R] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 février 2026 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 09 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05185 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76JI

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 26/04/2010, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [M] [P] et Madame [M] [R] un logement sis [Adresse 2]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [M] [P] et Madame [M] [R] le 12/10/2023 pour obtenir le paiement d’une somme de 6598,10 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 28 avril 2025, [Localité 1] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [M] [P] et Madame [M] [R] devant le tribunal de céans aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [P] et Madame [M] [R] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,

— Les voir condamnés solidairement à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 5810,07 Euros décompte arrêté au 8 avril 2025 inclus,

— Les voir condamnés solidairement à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,

— Les voir condamnés solidairement à lui payer une somme de 500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les voir condamnés solidairement aux dépens comprenant les coûts du commandement ainsi que de l’assignation,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été plaidée après renvoi à l’audience du 12 décembre 2025:

[Localité 1] HABITAT OPH représentée par son conseil, actualise sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à 2347,10 Euros dus au 5 décembre 2025 inclus, maintient ses autres demandes et renvoie à ses conclusions pour un plus ample exposé, précisant que contrairement à ce que soutien le défendeur, il n’a pas été constaté de dysfonctionnement concernant la consommation d’eau et par conséquent sur le montant de la régularisation pour charges 2021.

Monsieur [M] [P] a comparu. Il conteste le montant réclamé exposant qu’il a plusieurs fois, y compris par lettre recommandé demandé des explications concernant la régularisation de charges 2021 et 2022 alors que le foyer n’a pas consommé plus d’eau et que la créance du bailleur n’est aujourd’hui composée que de charges constestatbles. Il précise que son épouse exerce la profession d’assistante maternelle.

Madame [M] [R] n’a pas comparu bien que régulièrement assignée.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026.

Il sera statué par ordonnance, susceptible d’appel, réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

En l’espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l’absence de contestation sérieuse.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce [Localité 1] HABITAT OPH a produit les notifications conformément aux articles précités.

En conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 12/10/2023 à Monsieur [M] [P] et Madame [M] [R] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence que, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 13 décembre 2023 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Cependant il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l’audience aux fins de constat de la résiliation, même d’office, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquis, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l’alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ;

En l’espèce, compte tenu du montant de la créance résiduelle et de la reprise des paiements, il y a lieu d’accorder un délai de paiement ;

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d’examiner les modalités d’apurement de la dette.

Sur la demande d’une provision en paiement de l’arriéré locatif

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection, statuant en référé peut, dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [M] [P] et Madame [M] [R] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 2347,10 Euros au 5 décembre 2025 inclus ;

Monsieur [M] [P] conteste le montant des régularisations pour charges de 2021 et 2022 indiquant qu’il a demandé des explications plusieurs fois au bailleur sur l’augmentation de la consommation d’eau qui résulterait d’un dysfonctionnement des compteurs alors en outre que le chauffage est en panne. Il n’apporte pas cependant de précisions chiffrées quant aux consommations réelles ou enregistrées ni quant au montant qu’il estimerait exact des régularisations pour charges. Il n’apporte pas d’éléments s’agissant d’éventuelles fuites et leurs origines et n’a pas sollicité d’expertise. Le bailleur indique avoir effectué des vérifications et constate que les consommations d’eau pour les années qui suivent comparables. Concernant le chauffage il indique que le locataire n’a pas fait précédemment de remarques à ce sujet.

Il n’est donc pas démontré par le défendeur que les régularisations pour charges du bailleur sont inexactes, ni que le montant de la créance du bailleur n’est pas due.

En conséquence Monsieur [M] [P] et Madame [M] [R] seront condamnés solidairement à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 2347,10 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement.

Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En conséquence, Monsieur [M] [P] et Madame [M] [R] seront autorisés, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 22 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 23 ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;

Attendu qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise;

Attendu que dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate des locataires des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Attendu qu’afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [P] et Madame [M] [R] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Attendu par conséquent que les défendeurs devront s’acquitter solidairement jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par [Localité 1] HABITAT OPH sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Attendu que Monsieur [M] [P] et Madame [M] [R] succombant, seront condamnés solidairement aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de référés statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra, mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 26/04/2010 entre [Localité 1] HABITAT OPH d’une part, et Monsieur [M] [P] et Madame [M] [R] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 13 décembre 2023,

SUSPENDONS ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [M] [R] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 5 décembre 2025 inclus, la somme provisionnelle de 2347,10 Euros (Deux mille trois cent quarante sept Euros et 10 centimes) laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement,

DISONS que Monsieur [M] [P] et Madame [M] [R] seront autorisés à régler leur dette en 22 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 23 ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise;

DISONS qu’en ce cas, à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 2] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [M] [P] et de Madame [M] [R] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’en ce cas Monsieur [M] [P] et Madame [M] [R] devront verser à [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTONS [Localité 1] HABITAT OPH du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [M] [R] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi ordonné au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,