TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître LEMAISTRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DEFLANDRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04880 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3YZ

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 mars 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1],

dont le siège social est représenté par son syndic FONCIA RIVE [Adresse 2]

représenté par Maître LEMAISTRE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1286

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [X],

Madame [I] [X],

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître DEFLANDRE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1230

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 19 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04880 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3YZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] sont propriétaires des lots n°1080, n°1250, n°1122 et n°1123 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 septembre 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, a fait assigner Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1710,56 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 octobre 2024, et capitalisation des intérêts ;

-1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

-2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 janvier 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, et représenté par son conseil, indique que des paiements ont été effectués depuis l’assignation, si bien qu’il sollicite la paiement de la somme de 296,92 euros au titre des charges impayés, outre les frais. Il maintient le surplus de ses demandes insistant sur la précédente condamnation des époux [X], ainsi que sur la tentative de conciliation à laquelle ils ne se sont pas présentés.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Les époux [X], représentés par leur conseil, indiquent s’opposer aux différents frais sollicités, qui ont déjà été facturés, à la demande de dommages et intérêts en ce qu’elle n’est pas justifiée et au montant sollicité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est souligné que la majeure partie de la dette a été réglée et que le solde le sera également et qu’il ne peut être argué de la mise en œuvre d’une tentative de conciliation pour caractériser un préjudice, car cette tentative constitue une obligation légale.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros. Les parties sont dispensées de cette obligation notamment si l’absence de recours à l’un de ces modes de résolution amiable est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE a sollicité un conciliateur de justice qui a constaté, le 12 décembre 2024, l’impossibilité de procéder à une tentative de conciliation en l’absence des défendeurs.

Par conséquent, les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE sont recevables.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— le relevé de propriété pour les lots n°1080, n°1250, n°1122 et n°1123 ;

— un relevé de compte individuel pour la période du 31 décembre 2023 au 08 janvier 2026 ;

— les appels de fonds pour la période susvisée ;

— une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 07 octobre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 06 juin 2023, 17 avril 2024, et 21 mai 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période.

Il ressort du décompte produit arrêté au 08 janvier 2026 que le compte de copropriétaires de Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] était débiteur à cette date de la somme de 296,92 euros, appel de charges du 1er janvier au 30 juin 2026 inclus, dont il convient de déduire la somme de 120 euros correspondant aux frais de mise en demeure et la somme de 165 euros au titre des honoraires de transmission à l’auxiliaire de justice, soit un montant de 11,92 euros hors frais.

Il convient par ailleurs de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, lequel n’est pas produit, de sorte que la solidarité ne sera pas retenue.

Par conséquent, Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] seront condamnés conjointement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la somme de 11,92 euros au titre des charges impayées pour la période du 31 décembre 2023 au 1er juillet 2025, appels provisionnels du 1er janvier au 30 juin 2026 inclus, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2025.

En application de l’article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des paiements conséquents intervenus depuis la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Il convient, à ce titre, de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 165 euros au titre des honoraires de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice en l’absence de preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

Il est en revanche justifié de l’envoi de la mise en demeure du 07 octobre 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception.

Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] seront en conséquence condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin, étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts, qui a été sollicitée, sera ordonnée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, démontre un préjudice distinct caractérisé par la multiplication des procédures à l’encontre des époux [X] et la nécessité de consacrer du temps de travail et des frais pour obtenir le paiement de sommes dues. La mauvaise foi des copropriétaires est par ailleurs caractérisée par leur absence de paiement à la suite d’une première condamnation judiciaire et cela, tant qu’une nouvelle assignation ne leur avait pas été délivrée.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] seront condamnés.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, la somme de 11,92 euros (onze euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre des charges impayées pour la période pour la période du 31 décembre 2023 au 08 janvier 2026, appels provisionnels du 1er janvier au 30 juin 2026 inclus, suivant décompte arrêté au 08 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, la somme de 300 euros (trois cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE, la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge