TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [Q]

Copie exécutoire délivrée

à : Me [Localité 2]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03745 – N° Portalis 352J-W-B7J-DALBQ

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 février 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL NBGI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #K0049

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [Q]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 février 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 26 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03745 – N° Portalis 352J-W-B7J-DALBQ

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [Q] est propriétaire du lot n°1 au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Monsieur [W] [Q] a été condamné par jugement du Tribunal judicaire de Paris en date du 17 avril 2024 à la somme de 5 154,29 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 06 novembre 2023, 60 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, 100 euros au titre de dommages et intérêts et 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société NBGI a, par acte de commissaire de justice en date du 02 juillet 2025 (remis à personne), fait assigner M. [W] [Q] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes :

—  5905,88 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 04 avril 2025 avec intérêts à compter de l’assignation ;

—  162 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

—  2000 euros au titre de dommages et intérêts ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a fait signifier à Monsieur [W] [Q], le 15 décembre 2025 (procès- verbal art. 659 du code de procédure civile) des conclusions aux fins d’actualisation de sa créance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son conseil, a actualisé sa créance au titre des charges de copropriété à la somme de 7091,08 euros, arrêtées au 11 décembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

M. [W] [Q] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que M. [W] [Q] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 1 ;

— un décompte individuel des sommes dues pour la période du 01/01/2024 au 11/12/2025 (appel provisions et fonds travaux 4ème trimestre 2025 inclus) ;

— les appels de charges couvrant ladite période ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 07/02/2024 et 12/02/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;

— une mise en demeure, en date du 2 avril 2025, de régler les charges impayées.

Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de M. [W] [Q] est débiteur, au 11 décembre 2025, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 7091,08 euros au titre des charges impayées.

M. [W] [Q] ni comparant, ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société NBGI la somme de 7091,08 euros au titre des charges impayées (appel provisions et fonds travaux 4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 02 juillet 2025 sur la somme de 5905,88 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte et des pièces produites que le syndic a facturé la somme de 162 euros au titre des frais de mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires justifie de la mise en demeure du 02 avril 2025.

Il ressort toutefois du contrat de syndic que l’envoi d’une mise en demeure est facturé 30 euros.

En conséquence, M. [W] [Q] est condamné à payer au syndicat de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société NBGI, la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [W] [Q] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété. C’est en outre la deuxième fois que le syndicat est contraint de l’assigner en justice. De plus, il ressort du décompte que M. [W] [Q] n’effectue plus de règlement depuis janvier 2024. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires.

Au vu de ce qui précède et au vu du montant de la dette, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 700 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [W] [Q] à payer au syndicat de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société NBGI la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [Q] partie perdante, est condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [W] [Q] est condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [W] [Q] à payer au syndicat de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société NBGI, la somme de 7091,08 euros, somme arrêtée au 11 décembre 2025, au titre des charges impayées (appel provisions et fonds travaux 4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 02 juillet 2025 sur la somme de 5905,88 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

CONDAMNE M. [W] [Q] à payer au syndicat de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société NBGI, la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [W] [Q] à payer au syndicat de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société NBGI la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [W] [Q] à payer au syndicat de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société NBGI la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [W] [Q] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 26 février 2026.

La Greffière, La Présidente,