TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09091 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7YL

N° MINUTE :

6/2026

JUGEMENT

rendu le 11 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [W], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2026 par Laure TOUCHELAY, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 11 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09091 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7YL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2024, la société Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (R.I.V.P.) a consenti un bail d’habitation à M. [K] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 693,37 euros et d’une provision pour charges de 105 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 966,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [W] le 26 mai 2025.

Par assignation du 26 septembre 2025, la société Régie immobilière de la ville de Paris (R.I.V.P.) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire de bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 2 617,71 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 janvier 2026 la société Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (R.I.V.P.), représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 janvier 2026, s’élève désormais à 4 647,18 euros. Elle accepte le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur et la suspension des effets de la clause résolutoire. La société Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (R.I.V.P.) considère à cet égard qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [K] [W], comparant en personne, indique que le montant de la dette actualisée ne prend pas en compte un versement de 821,25 € effectué antérieurement à la date d’arrêté au décompte. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 200 euros, en plus du loyer courant.

Il a précisé être actuellement manager commercial en contrat à durée indéterminée à la SNCF et percevoir un salaire de l’ordre de 2 000 euros par mois, sans personne à charge.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [K] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (R.I.V.P.) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 966,65 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 juillet 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (R.I.V.P.) verse aux débats un décompte arrêté au 5 janvier 2026, montrant un solde débiteur de 4 647,18 euros. Toutefois, M. [K] [W] justifie qu’avant la date d’arrêté de ce décompte, il a effectué un virement bancaire de 821,25 € à son bailleur, ce document portant la mention d’un virement instantané et exécuté. Par conséquent, il y a lieu de déduire ce paiement de la date du décompte produit par la société RIVP.

M. [K] [W] sera donc condamné à payer la somme de 3 825,93 euros (4 647,18 – 821,25) à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 sur la somme de 1 966,65 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 825,53 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (R.I.V.P.) ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 septembre 2024 entre la société Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (R.I.V.P.), d’une part, et M. [K] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 23 juillet 2025,

CONDAMNE M. [K] [W] à payer à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (R.I.V.P.) la somme de 3 825,93 euros (trois mille huit cent vingt-cinq euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 sur la somme de 1966,65 euros, et de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [K] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 19 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), et une 20ème échéance majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [K] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 juillet 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [K] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [K] [W] sera condamné à verser à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (R.I.V.P.) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (R.I.V.P.) de ses autres demandes,

CONDAMNE M. [K] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 mai 2025 et celui de l’assignation du 26 septembre 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge