RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 580/25JCP

N° RG 25/00324 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRUV

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

Entre :

S.A. [Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représentée par la SARL L.E.A.D AVOCATS, avocats au barreau de COMPIEGNE,

Et :

Monsieur [J] [F] [K]

né le 01 Janvier 1989

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 3]

non comparant

Madame [E] [S] [K]

née le 26 Août 1996

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame LE BOURDAIS-LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 30 Octobre 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 27 Novembre 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 1/12/25 à la SARL LEAD et à Mr et Mme [K]

N° RG 25/00324 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRUV – jugement du 27 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

La société [Adresse 12], bailleur, a consenti le 8 décembre 2021, date d’entrée dans les lieux, à Monsieur [J] [F] [K] et Madame [E] [S] [K], preneurs, un bail verbal portant sur un logement n°50 situé [Adresse 6] – à [Localité 11], le contrat de bail y afférent n’ayant pas été régularisé.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, le bailleur a fait délivrer le 26 mars 2025 aux preneurs par commissaire de justice une sommation de payer la somme principale d’arriérés de loyers et charges de 250,78 euros dans un délai de deux mois, le bailleur entendant à défaut solliciter la résolution dudit contrat de bail sur le fondement des articles 1728 et 1224 et suivants du Code civil.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE a assigné Monsieur [J] [F] [K] et Madame [E] [S] [K] à comparaître à l’audience du 30 octobre 2025 devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges non régularisé suivant sommation de payer et dire que Monsieur [J] [F] [K] et Madame [E] [S] [K] sont occupants sans droit ni titre ;

— ordonner en conséquence l’expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef et les biens se trouvant dans les lieux dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— autoriser le cas échéant le demandeur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des preneurs ;

— condamner solidairement Monsieur [J] [F] [K] et Madame [E] [S] [K] au paiement de la somme de 1.490,33 euros représentant le montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte locatif ;

— condamner solidairement Monsieur [J] [F] [K] et Madame [E] [S] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges récupérables, révisables comme lui, jusqu’à libération définitive des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [J] [F] [K] et Madame [E] [S] [K] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 octobre 2025.

En demande, la société [Adresse 12], représentée par son conseil, a actualisé sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3.398 euros selon décompte locatif versé aux débats, et repris ses autres prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance en déposant ses pièces et écritures.

En défense, bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice remis à étude le 7 juillet 2025, en l’absence des défendeurs, le domicile étant certain, Monsieur [J] [F] [K] et Madame [E] [S] [K], n’ont pas comparu à l’audience du 30 octobre 2025 ni ne se sont fait représenter.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence des défendeurs qui ne sont pas venus soutenir leurs prétentions à l’audience, le Tribunal peut en application de l’article 472 du Code de procédure civile, statuer sur les seuls éléments produits par l’autre partie et faire droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Force est de constater en l’espèce que la demande principale de résiliation judiciaire du bail verbal pour défaut de paiements des loyers et charges, a pour effet à compter de celle-ci une occupation sans droit ni titre et l’expulsion des preneurs.

Sur l’existence d’un bail verbal

Selon l’article 1728 du Code civil le preneur est tenu de deux obligations principales, 1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs impose la rédaction d’un contrat écrit pour les contrats de location. Force est de constater que la loi ne prévoit toutefois aucune sanction en l’absence d’écrit et que la jurisprudence a par ailleurs admis la conclusion d’un bail verbal entre le locataire et le propriétaire, la preuve de l’existence d’un bail verbal se fondant sur tous éléments permettant d’attester d’un début d’exécution.

La résiliation d’un bail verbal peut être sollicitée par le preneur ou le bailleur, selon les modalités prévues par la loi du 6 juillet 1989 et sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du Code civil qui énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en tout hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1229 du Code civil la résolution est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat.

Sur la recevabilité de la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail

Selon les termes de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 mars 2025, le demandeur produisant l’accusé de réception de la sous-préfecture de [Localité 10], soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 7 juillet 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 15 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 30 octobre 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

Sur la solidarité

La solidarité ne se présume pas, il faut qu’elle soit expressément stipulée.

A défaut de solidarité conventionnelle définie par acte sous seing privé entre les parties, force est toutefois de constater que les défendeurs sont en l’espèce tenus à la solidarité légale entre époux des dettes ménagères prévue par l’article 220 du Code civil. Les défendeurs sont en conséquence solidairement tenus au paiement des loyers et charges comme de l’arriéré locatif du logement objet du présent bail verbal.

Sur les demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre

Sur le fondement de l’article 1224 du Code civil susmentionné, le bailleur justifie de l’exécution des obligations principales afférentes au contrat de bail en produisant un décompte locatif au 17 octobre 2025 qui comprend un historique des appels de paiement des loyers et charges ainsi que des versements effectués par les preneurs à compter du premier incident de paiement à l’échéance d’octobre 2024.

Il est établi au vu dudit décompte locatif que la sommation de payer délivrée le 26 mars 2025 est restée infructueuse dans les deux mois de sa délivrance. Le défaut de paiement des loyers et charges constituant une inexécution suffisamment grave des obligations principales du preneur, il convient de constater la résiliation du bail verbal consenti à compter du présent jugement.

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient à défaut de libération volontaire du logement d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Le maintien dans les lieux des défendeurs en dépit de la résiliation du bail d’habitation crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle solidairement due par Monsieur [J] [F] [K] et Madame [E] [S] [K] au montant du loyer prévu par le contrat de location verbal résilié du logement majoré des charges et taxes habituelles, et ce jusqu’à libération définitive des lieux.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation. Il est rappelé aux preneurs qu’il leur appartient d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En vertu des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Le bailleur verse aux débats un décompte en date du 17 octobre 2025 qui établit l’arriéré de loyers et charges échus, échéance de septembre 2025 incluse, à la somme de 3.398 euros.

En l’espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des loyers et charges qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution des défendeurs.

Il conviendra par ailleurs de constater qu’aucun paiement n’a été effectué par les défendeurs après le prélèvement de 109,22 euros intervenus 10 mars 2025, la dette locative étant en augmentation constante, aucun élément versé à la procédure ne permettant d’apprécier la situation personnelle et financières des défendeurs non comparants.

Les défendeurs, qui ne justifient pas s’être libérés de leur dette, seront donc solidairement condamnés à payer au demandeur la somme justifiées de 3.398 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.490,33 euros au 7 juillet 2025, date de l’assignation valant interpellation suffisante et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l’engagement de l’instance lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.

En l’espèce, les défendeurs qui succombent à l’instance seront solidairement condamnés aux dépens qui comprendront les frais de la sommation de payer. Les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenus aux dépens, les défendeurs seront solidairement condamnés à verser au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 50 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance introduites après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’ordonner l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort le 27 novembre 2025,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal consenti le 8 décembre 2021, date d’entrée dans les lieux, à Monsieur [J] [F] [K] et Madame [E] [S] [K] sur le logement n°50 situé [Adresse 7] à [Localité 4], pour défaut de paiement des loyers et charges, à la date du 27 novembre 2025, date du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [F] [K] et Madame [E] [S] [K] à payer à la société [Adresse 12], au titre des arriérés locatifs échus au 17 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, la somme de 3.398 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.490,33 euros au 7 juillet 2025, date de l’assignation valant interpellation suffisante et à compter du présent jugement sur le surplus ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [F] [K] et Madame [E] [S] [K] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [F] [K] et Madame [E] [S] [K] à payer à la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE le loyer et les charges dus au terme de l’échéance d’octobre 2025 ainsi qu’une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer revalorisable du bail résilié augmenté des charges, et ce à compter de l’échéance de novembre 2025, jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que la société [Adresse 12] pourra procéder à la régularisation des charges ;

RAPPELLE qu’il appartient à Monsieur [J] [F] [K] et Madame [E] [S] [K] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [F] [K] et Madame [E] [S] [K] à payer à la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [F] [K] et Madame [E] [S] [K] aux dépens qui comprendront le coût de la sommation du 26 mars 2025, les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et après lecture faite, le Juge a signé avec le Greffier,

LE GREFFIER LE JUGE