TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

N° RG 23/59216 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3CTZ

N° : 12

Assignation du :

08 Décembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 juin 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 12] Représentée par Madame la Maire de [Localité 12], Madame [I] [D]

[Adresse 11]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDEURS

La S.C.I. JENAAS

dont le siège est sis

[Adresse 2]

[Localité 3]

venant aux droits de la société AROMA SNC

[Adresse 7]

[Localité 5]

dissoute sans liquidation le 15 avril 2023.

Monsieur [Y] [T] en qualité de mandataire ad hoc de la société AROMA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 19 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par décision du 15 avril 2023, la société Jenaas, propriétaire de la totalité de parts de la société Aroma, elle-même propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 9], a approuvé la dissolution sans liquidation de cette dernière et a désigné M. [Y] [T] en tant que mandataire ad hoc de la société Aroma.

La propriété du bien immobilier sis [Adresse 9] a donc été transmise à la société Jenaas.

Par acte du 8 décembre 2023, la ville de Paris a assigné la société Jenaas, ayant droit de la société Aroma, ainsi que M. [Y] [T] en qualité de mandataire ad hoc de la société Aroma devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation afin de voir:

— Juger que la société Aroma aux droits de laquelle vient la société Jenaas, a enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L 324-1-1 III.

En conséquence,

— Condamner la société Jenaas, venant aux droits de la société Aroma, à payer à la ville de [Localité 12] une amende civile de 50.000 €.

— Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 6] à Paris 15ème, lot 14 sous astreinte de 867,25 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer.

— Se réserver la liquidation de l’astreinte

— Condamner société Jenaas, venant aux droits de la société Aroma, à payer à la ville de [Localité 12] deux amendes de 5.000 € au titre des années 2020 et 2021.

— Juger le jugement à intervenir opposable à M. [Y] [T] en qualité de mandataire ad hoc de la société Aroma

— La condamner à payer à la ville de [Localité 12] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, déposées et soutenues oralement à l’audience du 19 mai 2025, la ville de [Localité 12], représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, déposées et soutenues oralement à l’audience du 19 mai 2025, la société Jenaas et M. [T], représentés par son conseil, demandent au président du tribunal judiciaire de Paris de :

Vu les dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

Vu les dispositions de l’article L.324-1-1-III et V du code du tourisme

Vu la jurisprudence

Vu les pièces versées aux débats

A titre principal :

— Juger que les documents produits par la ville de [Localité 12] ne prouvent pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970

— Juger que la ville de [Localité 12] échoue à démontrer l’usage d’habitation au 1er janvier 1970.

— Juger que la demande de la ville de [Localité 12] au retour à l’habitation de l’appartement litigieux sous astreinte de 867,25 euros par jour de retard est sans objet.

En conséquence :

— Débouter la ville de [Localité 12] de toutes ces demandes, fins et prétentions dirigées contre la société Jenaas et M. [Y] [T] mandataire ad hoc de la société Aroma ;

— Débouter la ville de [Localité 12] de sa demande de condamnation au montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

— Débouter la ville de [Localité 12] de sa demande de condamnation au montant de 10.000 euros au titre des deux amendes civiles de l’article L. 324-1-1 III et V du code du tourisme

A titre subsidiaire :

— Juger de la bonne foi et des diligences de la société Jenaas, venant aux droits de la société Aroma et de M. [Y] [T] mandataire ad hoc de la société Aroma

— Juger la cessation totale de la supposée infraction de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation avant toute procédure contentieuse ;

— Condamner la société Jenaas et M. [Y] [T], mandataire ad hoc de la société Aroma, à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et de sa coopération avec la ville de [Localité 12].

— Juger que l’amende civile de l’article L. 324-1-1 III et V du code du tourisme n’est pas cumulable par années pendant lesquelles le bien n’était pas enregistré.

En conséquence :

— Débouter la ville de [Localité 12] de toutes ces demandes, fins et prétentions ;

— Débouter la ville de [Localité 12] de sa demande de condamnation au montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

— Débouter la ville de [Localité 12] de sa demande de condamnation au montant de 10.000 euros au titre des deux amendes civiles de l’article L. 324-1-1 III et V du code du tourisme

A titre très subsidiaire :

— Juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est manifestement disproportionné et injustifié ;

— Juger que le montant de 10.000 euros au titre des deux amendes civiles de l’article L. 324-1-1 III et V du code du tourisme est manifestement disproportionné et injustifié ;

En conséquence :

— Fixer, le cas échant, le montant de l’amende civile au titre de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation à la somme maximale de 5.000 euros ou toute somme que l’équité commandera ;

— Fixer le montant de l’unique amende civile au titre de l’article L. 324-1-1 III et V du code du tourisme à la somme de 300 euros ou toute somme que l’équité commandera ;

En tout état de cause :

— Débouter la ville de [Localité 12] de sa demande de retour à l’habitation de l’appartement litigieux sous astreinte de 867,25 € par jour de retard ;

— Condamner la ville de [Localité 12] à payer à la société Jenaas et M. [Y] [T] mandataire ad hoc de la société Aroma, la somme de 2.000 euros au titre ;

— Condamner la ville de [Localité 12] aux entiers dépens.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 12] fait valoir que :

— le local sis [Adresse 8] [Localité 12] [Adresse 1], lot 14, Bâtiment A, Escalier 1, 6ème étage, porte 02001, d’une surface de 64 m², est à usage d’habitation,

— il ne constitue pas la résidence principale de son propriétaire la SNC AROMA,

— le local n’a fait l’objet d’aucune autorisation de changement d’usage,

— en l’absence d’autorisation préalable, l’activité de location meublée exercée constitue un changement d’usage d’un local d’habitation et caractérise l’infraction prévue aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et sanctionnée par les dispositions de l’article L.651-2 dudit code.

La société Jenaas et M. [T] soutiennent que :

— l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 n’est pas établi compte tenu de :

— la fiche H2 et la fiche R postérieures au1er janvier 1970,

— l’absence de la mention de bâtiment et escalier sur la déclaration H2, en discordance avec le constat d’infraction,

— la mention d’une porte différente entre la fiche H2 et le constat d’infraction,

— la mention d’une surface différente entre la fiche H2 et l’acte d’acquisition,

— la mention de différents nombres sur l’ensemble de la fiche H2, dont il n’est pas certain qu’il s’agisse des numéros de lots,

— la mention d’un propriétaire occupant sur la fiche H2,

— l’absence de force probante de la fiche R du caractère d’usage d’habitation du bien litigieux,

— la mention de possession trois appartement différents par le propriétaire sur la fiche R,

— l’absence de force probante de l’annuaire, la liste électorale, l’acte de vente, l’acte de donation, l’acte d’acquisition et le recensement,

— l’annonce litigieuse n’est plus en ligne et la supposée infraction a cessé après réception du courrier de la Ville de [Localité 12],

— le local objet du litige a été vendu au profit de M. [S] [N] [B] en date du 18 décembre 2024.

*

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 14] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 12], et notamment du constat de location meublée touristique du 11 juillet 2023, que la société Aroma a mis son appartement meublé situé [Adresse 8] [Localité 13], lot 14, Bâtiment A, Escalier 1, 6ème étage, porte 02001, d’une surface de 64 m²en location via la plateforme numérique Airbnb.

Ce logement n’était pas occupé comme résidence principale par la société Aroma.

Cet appartement a par ailleurs fait l’objet d’une déclaration de location meublée en ligne qui a été enregistré le 09/03/2022.

La preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 résulte de la fiche H2 du 15 décembre 1970, porte mention de l’occupation du lot 14 6ème étage porte Gauche 02 par ses propriétaires M. et Mme [X]. Le lot 14 est d’une surface de 64 m² (local litigieux), lot 18 chambre de 10 m² au 7ème étage, lot 29 chambre de 6m² au 7ème étage, lot 15 cave. Pour le lot 14 les éléments de confort du local d’habitation : eau courante, gaz, électricité, WC, douche, lavabos, tout à l’égout (Pièce 1 de la ville de [Localité 12], pages 19 et 120 et pièce 8 de la ville de [Localité 12]).

Cette occupation est corroborée par la fiche R qui mentionne que l’immeuble ne comprend que des locaux d’habitation et que M. [X] est copropriétaire occupant du 6ème étage gauche.

Les époux [X] ont acquis cet appartement le 6/10/1961 dans un immeuble composé exclusivement de locaux d’habitation.

Par ailleurs, l’acte de donation partage daté du 22 juin 1976 indique que les époux [X] habitent toujours au [Adresse 6] et le règlement de copropriété du 09/02/1951 indique que l’immeuble élevé sur caves est composé d’un rez-de-chaussée, de 6 étages divisés chacun en 2 appartements et d’un 7èmeétage divisé en 12 chambres. Le lot 14 est décrit comme au 6ème étage à gauche un appartement comprenant entrée, salon salle à manger, deux chambres, cuisine, water closet débarras, toilette.

Ces éléments sont complétés par le recensement général de la population qui indique dans la feuille de logement qui indique bien la localisation exacte du local habité par la famille [X].

Les listes électorales de 1966 qui mentionnent que M. et Mme [X] habitent [Adresse 10] et les listes de 1970 que Mme [X] habite [Adresse 6] (pièce 1 de la ville de [Localité 12]).

Les annuaires téléphoniques 1969 et 1970 mentionnent le nom [X] au [Adresse 6].

L’acte d’achat du local par la société Aroma du 29 septembre 2022 qui mentionne l’identité des précédents propriétaires et l’usage d’habitation (pièce n°10 de la ville de [Localité 12]).

Dès lors, l’ensemble des éléments produits permettent d’établir l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970.

Il s’ensuit que la société Aroma a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 12] est fondée.

Sur le montant de l’amende

Le montant de l’amende doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 12], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué

—  21 nuitées louées en 2021.

—  155 nuitées louées en 2022.

Le gain estimé s’élève à 182.603 € alors que le gain pour une location régulière aurait été de 59.916 €.

Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de : 128.000 €.

Les défendeurs font valoir que M. [Y] [T] a coopéré avec les services de la Ville de [Localité 12], avec bonne foi et transparence, que dès la réception du courrier de la Ville en date du 12 avril 2023, il a agi en faisant parvenir un courriel à l’attention de l’agent en charge de la procédure, afin de lui exposer les raisons de l’acquisition de ce logement, et partant, les raisons l’ayant conduit à louer le bien en courte durée.

Ils font valoir que les locations litigieuses ont cessé et que le bien a été vendu le 18 décembre 2024.

Il ressort en effet des pièces communiquées que l’annonce a été masquée en décembre 2023 et supprimée en février 2024 (pièces n°5 et 6 des défendeurs).

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, et du retour du local litigieux à un usage d’habitation, il convient de fixer l’amende civile à 30.000 euros.

Le retour à l’habitation n’étant pas contesté par la ville de [Localité 12], la demande formée en ce sens est sans objet et sera rejetée.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme

La ville de [Localité 12] demande la condamnation de la société Jenaas venant aux droits de la société Aroma à payer deux amendes de 5.000 € pour défaut d’enregistrement en 2020 et 2021.

Les défendeurs s’y opposent en faisant valoir que :

— M. [Y] [T] ignorait légitimement la règlementation en vigueur dans la mesure où aucun numéro d’enregistrement n’était requis pour s’inscrire sur le site Airbnb à l’époque où le compte a été créé,

— la ville de [Localité 12] demande une amende de 10.000 euros, ce qui dépasse le plafond de 5.000 euros prévu par l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

*

Aux termes des paragraphes II, III et V de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme :

« II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme. […]

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros. […]

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme ».

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le conseil de [Localité 12] a soumis à une déclaration préalable auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

En conséquence, toute location d’un local meublé situé sur la commune de [Localité 12], consentie pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, doit faire l’objet d’une déclaration préalable soumise à enregistrement, l’infraction à cette obligation étant sanctionnée d’une amende d’un montant maximum de 5.000 euros.

En l’espèce, il est constant que l’appartement litigieux a été mis en location pour de courtes durées sans aucune déclaration préalable. Le local a fait l’objet d’une déclaration de location meublée en ligne qui a été enregistré le 09/03/2022 et il est constant que ce local n’était pas enregistré avant cette date alors que le local était loué en courtes durées depuis 2020.

La demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 12] est donc fondée.

Toutefois, ainsi que le soutiennent les défendeurs, la ville de [Localité 12] ne peut solliciter une amende par année dès lors que le texte précité n’impose pas de renouvellement annuel de la déclaration préalable.

Si l’infraction est continue, le fait générateur est unique.

M. [T] invoque sa bonne foi mais seule la personne morale est concernée par l’infraction et il est établi que la société Aroma n’a pas procédé à l’enregistrement préalable du bien, comme elle y était tenue, alors qu’elle avait pour activité la location de terrains et d’autres biens immobiliers et de parts de sociétés civiles immobilières, de sorte qu’elle ne peut prétendre méconnaître la réglementation relative aux locations de courte durée.

Une seule amende de 5.000 euros sera donc mise à la charge de la société Jenaas, venue aux droits de la société Aroma.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu de juger le jugement opposable à M. [Y] [T] en qualité de mandataire ad hoc de la société Aroma, le caractère commun du jugement résultant de l’assignation signifiée le 8 décembre 2023 à M. [T] en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Aroma et n’ayant pas à être déclaré ou constaté par la juridiction dans son dispositif.

Partie perdante, la société Jenaas sera tenue aux dépens et, par suite, condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 481-1, 6°, et 514-1 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l’exécution provisoire, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société Jenaas au paiement d’une amende civile de 30.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 12] ;

Condamne la société Jenaas au paiement d’une amende civile de 5.000 euros sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 12] ;

Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 12] ;

Condamne la société Jenaas aux dépens ;

Condamne la société Jenaas à payer à la ville de [Localité 12] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 12] le 23 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON