TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Baudouin HOCHART

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Ludivine LUBAKI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05339 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77LL

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le vendredi 20 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. RATP HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Baudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0279

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [O] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0874

INTERVENTION VOLONTAIRE

Madame [E] [B] [Z] [V], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0874

intervention volontaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection

assistée de Anaïs RICCI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 février 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 20 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05339 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77LL

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail a été conclu le 1er juillet 1978 entre RATP HABITAT et Mme [I] [Z] pour un logement situé [Adresse 4] (escalier 2, 1er étage, porte 2011) ainsi qu’un bail pour parking n°21 à la même adresse le 8 juin 2021.

Mme [I] [Z] est décédée de 27 janvier 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 juin 2024, M. [H] [O] [Z], fils de Mme [I] [Z], a informé le bailleur RATP HABITAT du décès de sa mère et sollicite le transfert du bail à son profit.

Par courrier en date du 30 juin 2024, le bailleur RATP HABITAT a refusé le transfert du bail eu égard à l’inadéquation de la typologie de l’appartement avec sa composition familiale.

M. [H] [O] [Z] ne quittant pas les lieux, une sommation interpellative d’avoir à quitter les lieux a été délivrée à la requête du bailleur par commissaire de justice le 8 août 2024. A l’occasion de la délivrance de l’acte, RATP HABITAT a eu connaissance par le fils de la locataire décédée de la présence de sa sœur [B] [Z] [V] et de ses enfants âgés de 18 et 20 ans vivant dans le logement avec lui.

Par courrier en date du 9 août 2024, RATP HABITAT a demandé à M. [H] [M] [Z] de transmettre les documents justifiant que sa sœur vivait avec la défunte depuis au moins un an avant le décès de Mme [I] [Z]. Par courrier du 26 août 2024, M. [H] [O] [Z] réitère sa demande de transmission du bail à son profit et celui de sa sœur. Le bailleur réitère son refus en l’absence de transmission des pièces justificatives par un courrier du 11 septembre 2024 et constate l’absence de départ des lieux de M. [H] [O] [Z] et Mme [B] [Z] [V].

Faute de solution amiable trouvée dans ce litige, c’est dans ces conditions que par acte de Commissaire de Justice en date du 20 mai 2025, RATP HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— Constater la résiliation du bail à la suite du décès de Mme [I] [Z] survenu le 25 janvier 2024,

— Fixer à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle à compter du décès de la locataire en titre correspondant au montant de l’indemnité mensuelle en cours outre les charges et jusqu’à la remise des clés et état des lieux et condamner M. [H] [O] [Z] à payer ladite indemnité d’occupation,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [H] [O] [Z] et de toutes personnes dans les lieux de son fait et ce avec l’assistance du commissaire de police s’il y a lieu,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles dans tel garde meubles qui plaira au Tribunal de désigner et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues à la RATP HABITAT,

— Ordonner l’expulsion de tous occupants des locaux donnés à bail en la forme accoutumée et avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée si besoin,

— Condamner M. [H] [O] [Z] à payer à la RATP HABITAT la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Appelée à l’audience du 4 juillet 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre la mise en état de l’affaire par les parties, pour être finalement retenue à l’audience du 12 décembre 2025.

A l’audience du 12 décembre 2025, RATP HABITAT, représentée par son Conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

La société bailleresse ne conteste pas que M. [H] [O] [Z] vivait avec sa mère. Elle expose que sa sœur a dû arriver après le décès de la locataire précisant qu’aucun élément et justificatif réclamé n’a été transmis attestant que Mme [B] [Z] [V] vivait dans l’appartement avant le décès de Mme [I] [Z]. Le bailleur indique en outre que le logement est constitué de quatre pièces principales et est donc plus grand que la composition du ménage composé de M. [H] [O] [Z] ne permettant pas de lui transférer le bail.

En réponse, M. [H] [O] [Z], représenté par son Conseil, a sollicité, à titre de demandes reconventionnelles principales de :

— Accueillir Mme [B] [Z] [V] en son intervention volontaire,

— Dire et juger la société RATP HABITAT mal fondée en ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter,

— Ordonner le transfert du bail au profit de Mme [B] [Z] [V] et M. [H] [O] [Z] venant aux droits de leur mère Mme [I] [Z], et ce à compter de la date du décès de la locataire pour le logement situé sis [Adresse 5].

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où les défendeurs succomberaient en leur demande reconventionnelle, dire et juger que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire.

Enfin, en toutes circonstances, ils sollicitent de condamner la société RATP HABITAT au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [H] [O] [Z] expose avoir rencontré des difficultés avec son employeur en 2022 et avoir demandé à sa sœur de venir afin de l’aider. Il indique avoir connu d’importants problèmes de santé en février 2024 lesquels ont engendré un retard pour prévenir le bailleur de la demande de transfert du bail et précise ne pas avoir été en connaissance de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ce qui justifie l’absence de mention de Mme [B] [Z] [V] dans la première demande de transfert de bail. M. [H] [O] [Z] soutient être en communauté de vie avec sa sœur et ses deux enfants depuis l’année 2022, ce qui est justifié par des factures, attestations sous format libre puis officiel et l’inscription du fils de Mme [B] [Z] [V] à une activité proche du logement. Le fils de la défunte locataire indique que les personnes composants le logement constituent un ménage au sens juridique. M. [H] [O] [Z] dit payer régulièrement l’indemnité d’occupation.

Mme [B] [Z] [V], fille de la défunte locataire et sœur de M. [H] [O] [Z], en intervention volontaire, expose avoir été présente dans le logement avec ses enfants lors du passage du commissaire de justice et lui avoir précisé qu’elle, son frère et ses enfants composaient « toute la famille ».

Il sera référé à la note d’audience et aux conclusions visées par les parties à l’audience par le greffe.

La décision a été mise en délibéré ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de Mme [B] [Z] [V]

L’article 66 du code de procédure civile dispose que « Constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ».

En vertu de l’article 325 du code de procédure civile « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. ». Aux termes des articles 329 et 330 du code de procédure civile, l’intervention est principale ou accessoire. Elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Eu égard aux allégations soutenant la présence de Mme [B] [Z] [V] dans le logement avec ses deux enfants et à sa demande de transfert de bail à son profit en co-titularité avec son frère M. [H] [O] [Z], il sera pris acte de l’intervention volontaire de la Mme [B] [Z] [V], cette dernière étant concernée par la procédure d’expulsion et cette demande se rattachant dès lors par un lien suffisant aux prétentions des parties.

Sur le transfert de bail

En droit, en application combinée des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de décès du locataire portant sur un local d’habitation appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré, son descendant bénéficie d’un droit au transfert du bail s’il vivait dans le local depuis plus d’un an à la date du décès et à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Toutefois, ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Il est par ailleurs constant que les conditions de transfert s’apprécient à la date du décès.

En l’espèce, il convient donc d’apprécier dans un premier temps si M. [H] [O] [Z] et Mme [B] [Z] [V] résidaient bien depuis plus d’un an dans les lieux loués à la date du décès de leur mère soit le 25 janvier 2024.

Sur le critère de la communité de vie un an avant le décès

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

— Sur le lien de filiation

Le lien de filiation de M. [H] [O] [Z] et Mme [B] [Z] [V] les caractérisant comme descendants de la défunte locataire Mme [I] [Z] ne fait nul doute au vu de la production du livret de famille par les parties. Les requérants à la demande de transfert de bail sont donc bien les descendants de la locataire décédée.

— Sur la communauté de vie un an avant le décès

Mme [I] [Z] est décédée le 27 janvier 2024 d’après son acte de décès. Eu égard aux demandes différenciées concernant M. [H] [O] [Z] et Mme [B] [Z] [V], il convient d’analyser séparément leurs situations.

o Sur la situation de M. [H] [O] [Z]

La société bailleresse ne conteste pas la communauté de vie de M. [H] [O] [Z] avec sa mère. La condition tenant à la vie commune du descendant avec le locataire défunt est de ce fait considérée comme étant remplie concernant M. [H] [O] [Z].

o Sur la situation de Mme [B] [Z] [V]

Sont versées aux débats plusieurs pièces attestant la présence de Mme [B] [Z] [V] dont sa déclaration d’impôts sur le revenu correspondant à l’année 2024 où figure bien l’adresse du logement donné à bail.

Il est également versé un justificatif de l’assurance maladie relatif aux remboursements effectués sur l’année 2023 et attestant d’une domiciliation de Mme [B] [Z] [V] dans le bien litigieux.

De même, l’adresse apparait sur le formulaire de désignation d’une personne de confiance délivré lors de l’hospitalisation de son frère où Mme [B] [Z] [V] a été désigné référente. Cette hospitalisation ayant eu lieu un mois après le décès de la locataire.

Deux attestations sur l’honneur effectuées par des voisins font état de leur aide apportée à Mme [B] [Z] [V] lors de son aménagement en 2022 pour installer ses affaires. Un d’entre eux atteste lui avoir prêté sa cave cette même année.

Concernant les enfants de Mme [B] [Z] [V], plusieurs attestations des voisins et proches font état de la présence des enfants dans le logement simultanément à l’arrivée de leur mère dans les locaux.

Le contrat d’apprentissage de son fils M. [D] [C] conclu en 2022 affiche l’adresse du logement. De même, cette adresse apparait sur l’inscription de sa fille Mme [F] [C] à la mission locale en 2024.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il y a donc lieu de constater que la preuve de la communauté de vie de M. [H] [O] [Z] et Mme [B] [Z] [V] avec leur défunte mère Mme [I] [Z] à l’adresse des lieux loués est établie.

Sur le critère de la taille du logement et la composition du ménage

— Sur la condition de ressources :

M. [H] [O] [Z] et Mme [B] [Z] [V] doivent justifier remplir les conditions de ressources et d’adaptation de la taille du logement étant rappelé que la condition d’antériorité supérieure à un an de la communauté de vie a été remplie.

L’article 40 précité de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des règles supplémentaires pour obtenir le transfert du bail dans une résidence [H] gérée par un bailleur social, le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat doit pouvoir remplir les conditions d’attribution, c’est-à-dire qu’il doit être éligible à un logement social au regard de ses ressources qui ne doivent pas dépasser le plafond requis par le bailleur social.

Les articles 2 et 4, ainsi que l’annexe 1 de l’arrêté du 29 juillet 1987, dans sa version applicable au litige, fixent les plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré. Ainsi, ils précisent que le montant des ressources à prendre en considération correspond à la somme des revenus fiscaux de référence figurant sur les avis d’imposition de chaque personne composant le ménage au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Au titre l’année 2024, année du décès de Mme [I] [Z], le plafond de ressources pour une personne à [Localité 1] est de 26 044 euros. Pour quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge à [Localité 1] était fixé à 60 921 euros.

L’appréciation de ce plafond de ressources en cas de pluralité d’occupants est effectuée en tenant compte du revenu fiscal de référence de chaque personne composant le ménage.

Décision du 20 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05339 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77LL

S’agissant de M. [H] [O] [Z], la déclaration de revenu versée aux débats indique un revenu fiscal de référence de 22 636 euros. Concernant Mme [B] [Z] [V], qui a ses deux enfants à charge, la déclaration de revenu versée affiche un revenu fiscal de référence de 7 268 euros.

Ne dépassant pas le plafond de ressources fixé dans la ville de [Localité 1] afin de bénéficier d’un logement social, M. [H] [O] [Z] et Mme [B] [Z] [V] remplissent la condition de ressources fixée par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989.

— Sur la notion de ménage et la taille du logement :

Il est constant que la notion de ménage en cas de fratrie est celle de cellule économique et familiale et qu’il existe au sein d’une fratrie une communauté économique et familiale permettant à des frères et sœurs de cohabiter dans un logement social.

En l’espèce M. [H] [O] [Z] et Mme [B] [Z] [V] doivent être considérés comme membres du ménage de même que les deux enfants de 18 et 20 ans de Mme [B] [Z] [V].

Ainsi, il convient de considérer M. [H] [O] [Z], Mme [B] [Z] [V] et ses enfants, M. [D] [C] et Mme [F] [C], comme individus composants le ménage résidant actuellement au [Adresse 4].

Concernant la taille du logement, les parties ne contestent pas que les locaux sont composés de quatre pièces. Le ménage comprenant quatre personnes, sa taille apparait adaptée à la vie décente de quatre individus.

Dès lors, la condition tenant à l’adaptation de la taille du logement au ménage est remplie.

Sur la demande d’expulsion et les demandes subséquentes

Eu égard au transfert de bail consécutivement au décès de Mme [I] [Z], la demande d’expulsion du bailleur sera rejetée.

La demande de condamnation à verser une indemnité d’occupation sera également rejetée, dès lors que M. [H] [O] [Z] et Mme [B] [Z] [V] sont désormais titulaires du bail.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

RATP HABITAT qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 500 euros à la demande de M. [H] [O] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’intervention volontaire de Mme [B] [Z] [V] ;

DIT que le de bail d’habitation sur les locaux situés [Adresse 4] (escalier 2, 1er étage, porte 2011), liant précédemment Mme [I] [Z] à la société bailleresse RATP HABITAT, s’est transmis de plein droit à M. [H] [O] [Z] et Mme [B] [Z] [V], à compter du décès de Mme [I] [Z] survenu le 27 janvier 2024;

DÉBOUTE RATP HABITAT de sa demande d’expulsion et de ses demandes subséquentes ;

DÉBOUTE RATP HABITAT de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation;

CONDAMNE la société RATP HABITAT aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société RATP HABITAT à payer à M. [H] [O] [Z] et Mme [B] [Z], la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 février 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge