MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/01926 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S3HO

AFFAIRE : [D] [G] / S.A. PROMOLOGIS

NAC: 78M

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2024

PRESIDENT : Sophie SELOSSE, Vice-Président

GREFFIER : Emma JOUCLA, Greffier, lors de l’audience de plaidoirie et lors du prononcé

DEMANDERESSE

Mme [D] [G],

demeurant [Adresse 2]

représentée à l’audience par M^e Charlotte MARCHETTI, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 395

DEFENDERESSE

S.A. PROMOLOGIS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée à l’audience par Maître Bertrand ESPAGNO de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 328

DEBATS Audience publique du 04 Décembre 2024

PROCEDURE : Articles L 213-5 et L 213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire, R 121-11 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

SAISINE : par Déclaration orale ou écrite formée au greffe de la juridiction du 12 Mars 2024

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [F] a pris à bail un logement auprès de la société PROMOLOGIS le 29 juillet 2020, pour un loyer de 411,88€. Elle est tombée en arrérage de loyers à compter du mois de mai 2021.

Les tentatives de règlements amiables de l’impayé étant restées vaines, la société PROMOLOGIS a assigné Madame [F] par-devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, lequel, par ordonnance du 5 janvier 2023, a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient remplies à la date du 21 décembre 2021

— ordonné à la locataire désormais occupante sans droits ni titre, de libérer les lieux dans les quinze jours à compter de la décision, ainsi que toute personne présente de son chef,

— autorisé qu’à défaut, il soit procédé à l’expulsion de la locataire et de toute personne présente de son chef avec recours à la force publique en cas de nécessité,

— condamné la locataire à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges actualisés, et ce mensuellement et jusqu’à libération des lieux,

— condamné la locataire au paiement de l’arriéré locatif, créance fixée à la somme de 5.156,60€ à la date de la décision,

— suspendu les effets de la clause résolutoire au respect du moratoire prévu à compter du 10 février 2023 et à raison de la somme de 143,23€ sur une période de 35mois, le solde étant à régler le 36ème mois, chaque mensualité devant être réglée avant le 10 de chaque mois et jusqu’à parfait apurement de la créance locative,

— condamné le locataire à 150€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La décision a été signifiée le 18 janvier 2023.

Le moratoire n’étant pas été respecté dès le mois de juin suivant, une mise en demeure a été envoyée en octobre 2023, sans succès; un commandement d’avoir à quitter les lieux a ainsi suivi le 7 novembre 2023, pour un départ des lieux au plus tard le 7 janvier 2024, reporté au 2 avril 2024 au regard des dispositions protectrices de la trêve hivernale.

Par voie de requête du 12 mars 2024, Madame [D] [F] a attrait la société bailleresse à l’audience du 29 mai 2024, tenue par le juge de l’exécution de ce tribunal et renvoyée à trois reprises jusqu’au 4 décembre 2024, juridiction auprès de qui elle sollicite de voir lui accorder un délai de 6 mois pour libérer l’immeuble occupé.

Elle expliquait avoir perdu son emploi en mai 2022, et n’avoir plus été en mesure de régler son loyer suite à une situation d’épuisement moral et physique.

Son emploi suivant s’était soldé par un licenciement pour faute grave qu’elle contestait devant le Conseil de Prud’hommes.

Elle affirmait enfin avoir effectué des démarches en vue d’obtenir un nouveau logement mais n’avoir obtenu aucun succès sur ce plan.

En réplique, PROMOLOGIS invite le tribunal à constater que Madame [F] ne justifie ni de conditions de relogement anormales, ni avoir engagé de sérieuses démarches en vue de son relogement, et ce bien que la dette locative ait été effacée par la Commission de surendettement.

En conséquence, PROMOLOGIS demande au Juge de l’exécution de qualifier Madame [F] de débitrice de mauvaise foi, de la débouter de toutes ses demandes, outre une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Le délibéré a été fixé au 18 décembre 2024.

MOTIVATION

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article 2 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789 proclame que « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression ».

L’article 17 de la même déclaration affirme que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

L’article 1 du préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 « (…) réaffirme solennellement les droits et libertés de l’Homme et du citoyen consacrés par la déclaration des droits de 1789 et les principes fondamentaux reconnus par les lois de la République ».

Par décision n° 71-44 DC du 16 juillet 1971 dite « Liberté d’association », le Conseil constitutionnel a consacré la valeur constitutionnelle du préambule de la Constitution du 4 octobre 1958 lequel renvoie à celui de la Constitution du 27 octobre 1946 et à la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789.

Par ailleurs, selon l’alinéa 1 de l’article 1 du protocole n° 1 à la convention européenne des droits de l’Homme, ratifiée par la France, « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».

Or, l’article 55 de la Constitution du 4 octobre 1958 prévoit que « Les traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l’autre partie ».

L’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (CESDH) énonce que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui ».

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose : “ Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

L’article L. 412-4 du même code précise que : “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Enfin, si le juge judiciaire doit se livrer à un examen de proportionnalité des droits en présence, il n’en demeure pas moins que la Cour de Cassation estime que le droit de propriété à un caractère absolu : « Mais l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel a légalement justifié sa décision » (Cass., civ. 3ème, 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119) contrairement à ce qui est allégué en demande.

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l’objectif de valeur constitutionnelle d’accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d’établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre.

Il appartient ainsi au juge d’évaluer la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences dont l’occupant justifie en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort de l’analyse des pièces versées à l’instance que Madame [F] occupe irrégulièrement un logement appartenant à la société PROMOLOGIS, la fin du bail ayant été fixée à la date du 21 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection.

Ainsi, et dans la mesure où le moratoire prévu à l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du 5 janvier 2023 n’a pas été respecté dès le mois de juin 2023, Madame [F] est occupante sans droit ni titre depuis près de trois ans à ce jour.

Pour autant, le propriétaire a tenté de régler le problème de l’arriéré de façon amiable et dès les premiers incidents de paiement, sans succès.

Au regard de la situation difficile de Madame [F] sur le plan de sa santé, le juge des contentieux de la protection a accepté la mise en place d’un moratoire dans les conditions précisées à l’exposé du litige, mais ce moratoire n’a pas été respecté.

Au soutien de ses demandes, Madame [F] fait plaider qu’elle a perdu son empoi en 2022.

Cependant, les premiers incidents de paiements datent de mai 2021, soit plusieurs mois avant la survenance de cette difficulté professionnelle.

Par ailleurs, et sans entrer dans des considérations qui relèvent de la compétence du Conseil de Prud’hommes, les circonstances du licenciement de Madame [F] en novembre 2023 sont très largement contentieuses.

En outre, malgré les affirmations de Madame [F] sur la réalité de ses démarches en vue de son relogement, il ressort de ses propres pièces que ces démarches se limitent à la saisine de trois organismes sociaux, lesquels n’ont été saisi qu’en octobre 2024, soit postérieurement à la saisine de cette juridiction, et très postérieurement aux premiers incidents de paiement.

De surcroît, les démarches effectuées auprès de ces organismes ont été suspendues au regard du caractère incomplet des dossiers transmis, sans qu’il ne soit possible à ce jour de connaître l’état d’avancement de ces recours, Madame [F] restant taisante sur ce point.

De la même façon, le paiement des indemnités d’occupation provisionnelles apparaît de pure opportunité puisqu’il n’a repris, malgré l’effacement de la dette, que le 21 novembre 2024, soit mois de deux semaines avant la tenue de cette audience.

Enfin, et comme le souligne à bon escient PROMOLOGIS, au regard de la crise immobilière actuelle, Madame [F] occupe sans droit ni titre un logement social qui pourrait être attribué à une personne ou une famille qui a souscrit une demande régulière de logement social et qui répond aux critères d’attribution d’un tel bien de sorte que son maintien dans les lieux depuis de nombreux mois porte atteinte non seulement de manière durable au droit de propriété du bailleur, mais également aux droits fondamentaux qui ont vocation à s’appliquer au même titre, et plus encore, à toute personne en situation précaire qui occuperait régulièrement cet appartement.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, et en particulier des délais accordés à Madame [F], à l’incertitude pesant sur la capacité actuelle et à venir de celle-ci à s’acquitter des sommes dues, à l’absence de diligences dans la recherche d’un nouveau logement, la juridiction ne saurait considérer que la situation de la demanderesse exige la suspension des mesures d’expulsion engagées par la société PROMOLOGIS à son encontre.

Il sera rappelé toutefois que Madame [F] bénéficie des dispositions protectrices de la trêve hivernale jusqu’au 31 mars 2025.

Sur les demandes annexes

Au regard de la nature de l’affaire, et de la disparité économique entre les parties, il n’y a pas lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [F] sera néanmoins tenue des entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [D] [F] de l’ensemble de ses demandes,

RAPPELLE qu’elle demeure bénéficiaire des dispositions protectrices de la trêve hivernale jusqu’au 31 mars 2025,

DÉBOUTE Les parties de toute demande en application de l’article 700 du code de procédure civile

LAISSE la charge des dépens à Madame [F],

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par Madame Sophie SÉLOSSE, Vice-Présidente en charge des fonctions de Juge de l’exécution, assistée de Madame Emma JOUCLA, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2024.

Le greffier Le Juge de l’exécution