TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 14 Octobre 2025

GROSSE :

Le 09/12/2025

à M^e Cécile GONTARD-QUINTRIC

au barreau de TOULON

EXPEDITION :

Le 09/12/2025

à M^e François ROSENFELD

N° RG 24/00787 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4PRO

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R], [X] [F]

née le 20 Juin 1952 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e François ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6], [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la SARL CABINET ROCHE IMMOBLIER, situé [Adresse 2], en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Cécile GONTARD-QUINTRIC, avocat au barreau de TOULON

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [F] est propriétaire du lot n°2 au sein de la copropriété [Adresse 6], sis [Adresse 3], hérité de son père.

Monsieur [F], père était propriétaire de la parcelle [Cadastre 1] (46 A 06 ca) divisée en deux lots 1 et 2, constituant la copropriété initiale.

Le 28 mars 1983, le lot 1 a été remplacé par 12 lots numérotés 3 à 14, dénommé copropriété [Adresse 6], suivant règlement de copropriété en date du 25 mai 1983, et un état descriptif et de division en date du 28 mars 1983.

Le 28 mars 1983, ces 12 lots ont été cédés par Monsieur [F], père, qui conservait la propriété du lot n°2.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, Madame [R] [F] a fait assigner le Syndicat de Copropriétaires (SDC) Les Cigalières, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet Roche Immobilier, au visa de l’article 45 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 2124 du code civil aux fins de condamnation du SDC à lui payer les sommes de :

—  6 036,86 euros, outre intérêts à compter de la demande,

—  2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à l’audience du 28 mai 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

Les parties, représentées par leurs conseils, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures remises à l’audience, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La decision a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, Madame [R] [F] a maintenu ses demandes initiales.

Elle expose s’être depuis toujours acquittée des charges de copropriété alors qu’en application de l’article 29 bis du règlement de copropriété établi le 25 mai 1983, par Maître [K], notaire, elle n’y était pas obligée. Elle explique que compte tenu de son existence physique totalement indépendante des autres lots, le lot N°2 ne bénéficie en effet d’aucun avantage tel que défini aux alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur le fondement de l’article 2124 du code civil, elle considère ces paiements indus et en sollicite répétition dans la limite de la prescription quinquennale, soit 6 036,86 euros depuis 2018.

Dans ses conclusions en défense, le SDC Les Cigalières, pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet Roche Immobilier, au visa des articles 10 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application, conclu au débouté des demandes de Madame [R] [F].

A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de Madame [R] [F] au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande de principale tendant au débouté de Madame [R] [F], elle expose que l’exonération prévue par l’article 29bis du règlement de copropriété établi le 25 mai 1983, contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, doit être écartée. Elle souligne à cet égard que le notaire a précisément mentionné en marge du règlement de copropriété que cette clause était réputée non écrite.

Elle ajoute qu’il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 11 janvier 2002, signée par l’ensemble des copropriétaires, y compris Monsieur [F], père, que la participation du lot n°2 aux charges de copropriété a précisément été adoptée à l’unanimité tant pour le paiement de l’arriéré des charges que pour les charges à venir. Qu’ainsi, Madame [R] [F] ne saurait remettre en cause une décision votée en assemblée générale à l’unanimité. Elle affirme que cette décision a de surcroit été actée par Me [K] par acte de modification de l’état descriptif de division dressé le 13 mars 2002 qui inclut sans équivoque le lot N°2 au sein du tableau de répartition des charges.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle considère que la présente action en justice constitue un abus de droit, Madame [R] [F] s’étant vu expliquer les motifs du refus d’exonération des charges lors de l’assemblée générale précédent la saisine de la juridiction et utilisant l’action pendante pour cesser de régler les charges de copropriété, lui créant ainsi un préjudice.

MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la demande en répétition des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. (…)

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.»

Aux termes de l’article 11 : “Sous réserve des dispositions de l’article 12 (prévoyant, la poursuite en justice de la révision de la répartition des charges dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier) ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires”.

Selon l’article 43 de cette même loi : « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive”.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’une copropriété comprenant 13 lots. Après mutation de 12 des 13 lots, en date du 28 mars 1983, un premier règlement de copropriété a été établi par Me [K], notaire (pièce n°1 de la demanderesse).

Celui-ci précise que le lot n°2 consiste en « une maison à usage d’habitation, élevée d’un simple rez-de-chaussée composé de cinq pièces principales, la jouissance d’un jardin au droit dudit logement, et le 304/1000° indivis des parties communes générales ».

Il comporte un article n°29 Bis, page 22, portant « conditions particulière irrévocables » stipulant : « à la suite de ce qui est précisé sous les articles 28 et 29 ci-dessus, il est expressément stipulé à titre irrévocable que le propriétaire du lot 2 ne participera pas aux dépenses et charges communes de la copropriété, étant donné que ce lot 2 a une entière autonomie et indépendance par rapport aux lot 3 à 14, ne bénéficiant pas des installations au service collectif et éléments d’équipement commun ». En marge de cet article les mentions manuscrites suivante sont inscrites « clause réputée non écrite. CF télécopie de Me [K] du 18 juillet 2001 et AG du 12 janvier 2002 ».

Par acte du même notaire, en date du 13 mars 2002, modificatif de l’état descriptif de division pour l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 9] (pièce n°4 du défendeur), un tableau de répartition des charges établit une nouvelle division des charges, affectant notamment au lot n°2, 298/1000° en remplacement de l’ancienne répartition à hauteur de 304/1000°.

Cet acte est consécutif à l’assemblée générale tenue le 11 janvier 2002 (pièce n°3) adoptant à l’unanimité la résolution n°1, décidant de recouvrir pour le lot N°2 un arriéré de charge depuis 1999, jointe au procès verbal et exposée comme suit : « De l’état descriptif de division complémentaire figurant en début du règlement de copropriété, il ressort que lot n° 2, détenu par M. [F], fait partie intégrante de la copropriété [Adresse 6] pour 304/100° et , qu’à ce titre, il dispose de « la jouissance exclusive du jardin au droit dudit logement ». L’article 29 bis de ce règlement de copropriété stipule : « à titre irrévocable que le propriétaire du lot Nº2, ne participera pas aux dépenses communes de la copropriété ». Or, d’après Maître [K], notaire à [Localité 8], (télécopie en date du 18 juillet ci-jointe), la position constante des juges est de considérer une telle clause comme réputée non écrite. Une telle décision a pour conséquence le paiement de l’arriéré de charges. »

Il ressort de l’ensemble de ces éléments en l’application des articles 10, 11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que Madame [R] [F] est mal fondée à invoquer un article du règlement de copropriété établi en 1983, réputé non écrit compte tenu de sa contradiction avec le principe de participation de chaque copropriétaire aux charges communes de la copropriété, alors que par décision prise à l’unanimité en assemblée générale du 11 janvier 2002 la participation de son lot aux charges commune a été rappelée (pour le passé et pour l’avenir) et que celle-ci a été de nouveau été répartie par acte notarié du 13 mars 2002 révisant à la baisse sa part dans la nouvelle répartition des charges de l’immeuble.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande en répétition des charges payées depuis 2018.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de l’article 30 du code de procédure civile que l’action est “le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée”.

L’échec dans l’exercice d’une voie de droit ne peut, en aucun cas, laisser à penser que l’action engagée était abusive de même que la simple erreur sur le bien-fondé d’une demande.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la demande de Madame [R] [F] a été rejetée mais le caractère infondé de ses demandes ne suffit pas, à lui seul, à caractériser une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d’agir en justice.

En outre, le SDC Les Cigalières ne rapporte pas la preuve d’une intention de nuire, d’une malveillance ou de la mauvaise foi à travers la demande présentée par Madame [R] [F], quand bien même celle-ci aurait, même à tort, cessé de s’acquitter des charges de copropriété, cette défaillance dans l’exécution des obligations contractuelles étant insuffisante à caractériser une faute dans l’exercice de l’action en justice.

L’action de Madame [R] [F] ne saurait donc être qualifiée d’abusive, et le SDC Les Cigalières sera débouté de ses demandes en dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [R] [F], partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer au SDC Les Cigalières la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [R] [F] de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE le SDC Les Cigalières de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Madame [R] [F] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [R] [F] à payer au SDC Les Cigalières, la somme de

sept cent euros (700 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, an et mois ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE