TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/51338 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBVUE

N° : 4-CH

Assignation du :

10 Février 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 mai 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 2] [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet ADUXIM

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Robin CASTEL, avocat au barreau de PARIS – #B1161

DEFENDERESSE

La société à responsabilité limitée EXPOTEL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Paul MARIANI, avocat au barreau de PARIS – #E1291

DÉBATS

A l’audience du 23 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 10 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris (75009), représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la société Expotel devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé. L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mars 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice sollicite du juge des référés de :

— DECLARER la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 2] [Adresse 1] recevable et bien fondée ;

— CONSTATER qu’après avoir fait obstruction pendant 3 mois au démarrage des travaux, prévus à sa demande, en hiver, la société EXPOTEL, demande qu’il lui soit donné acte de son absence d’opposition à leur mise en œuvre ;

En conséquence :

— ORDONNER à la société EXPOTEL d’autoriser l’accès à la cour intérieure de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 2] [Adresse 1] et aux ouvriers mandatés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 2] [Adresse 1] afin de pouvoir effectuer les travaux d’isolation thermique par l’extérieur, jusqu’à la fin desdits travaux, sous astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir et jusqu’au démarrage desdits travaux ;

— SE RESERVER la liquidation de l’astreinte ;

— DEBOUTER la société EXPOTEL de :

* Sa demande de voir ordonner au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] de prendre un engagement ferme sur les dates de début et de fin du chantier de travaux envisagés, avec prévision d’une pénalité de 200 euros par jour de retard en cas de dépassement ;

* Sa demande de voir ordonner au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] de ne pas faire passer les ouvriers mandatés par le hall d’accueil de l’immeuble sous astreinte de 1.000 euros par infraction commise et de les faire passer par la remise du rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 5] qui dispose d’une fenêtre donnant sur la cour du [Adresse 6] ;

* Sa demande de rejet de la provision de 12.602,71 euros, sollicitée par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], au titre d’une prétendue contestation sérieuse;

* Sa demande d’expertise ;

* Sa demande de réserver les dépens ;

— CONDAMNER à titre provisionnel la société EXPOTEL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 2] [Adresse 1] la somme de 12.602,71 euros en principal, au titre des frais occasionnés par le refus opposé par la société EXPOTEL d’accéder à son fonds pour la réalisation des travaux, outre intérêts à compter de la signification de la décision;

— ORDONNER, vu l’urgence, l’exécution provisoire de l’ordonnance sur minute et même avant enregistrement ;

— CONDAMNER la société EXPOTEL à payer au Syndicat la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société EXPOTEL aux entiers dépens.

En réplique, la société Expotel demande au juge des référés de :

— DONNER ACTE à la société EXPOTEL de son absence d’opposition à la mise en œuvre des travaux projetés par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5],

— ORDONNER au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] de faire précéder la mise en œuvre des travaux envisagés par l’envoi d’une notification préalable valant avis de travaux avec un préavis de un mois, sous la forme d’une lettre avec accusé de réception,

— ORDONNER au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] de prendre un engagement ferme sur les dates de début et de fin du chantier de travaux envisagés, avec prévision d’une pénalité de 200 euros par jour de retard en cas de dépassement de la date de fin annoncée du chantier de travaux,

— ORDONNER au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] de ne pas faire passer les ouvriers mandatés par le hall d’accueil de l’immeuble sous astreinte de 1.000 euros par infraction commise et de les faire passer par la remise du rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 5] qui dispose d’une fenêtre donnant sur la cour du [Adresse 6],

— CONSTATER que la demande de paiement provisionnel d’une somme de 12.602,71 euros se heurte à contestation sérieuse,

— NOMMER tel Expert qu’il plaira à votre juridiction à l’effet de:

— Se rendre sur place au [Adresse 6] les parties dûment convoquées au préalable,

— Prendre connaissance des pièces du dossier et en particulier du dossier de travaux tel qu’il a été notifié par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5],

— Prendre connaissance des circonstances de l’activité économique de la société EXPOTEL et constater les perturbations induites par la mise en oeuvre des travaux de ravalement de la façade de l’immeuble du [Adresse 5] donnant sur la cour de l’immeuble du [Adresse 6],

— Proposer un chiffrage de l’ensemble de ces perturbations,

— Entendre tous sachants,

— Donner son avis sur les responsabilités encourues en l’espèce,

— Du tout, dresser un rapport qui sera déposé au Tribunal Judiciaire de PARIS dans un délai maximum de 9 mois,

— REJETER toute autre demande plus ample ou contraire,

— RESERVER les dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’accès

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aussi ressort-il de ce texte qu’il appartient à la partie sollicitant une telle mesure de rapporter la preuve tant de l’urgence à l’ordonner que du caractère non sérieux des éventuelles contestations qui lui sont opposées. Caractérise une contestation sérieuse, tout moyen susceptible d’être invoqué devant le juge et qui n’est pas manifestement voué à l’échec.

En vertu de l’article 835 du même code, pris en son premier alinéa, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est admis qu’un propriétaire puisse passer temporairement sur le terrain voisin aux fins de réparation de son propre immeuble, à la condition que ces réparations revêtent un caractère de nécessité pour empêcher la dégradation de l’immeuble et qu’il soit impossible de faire procéder à ces travaux sans passer sur le fonds d’autrui.

Cette autorisation dite « de tour d’échelle » ne connaît d’autres règles que celles appréciées souverainement par le juge qui, à défaut d’accord entre les parties, fixe le cas échéant les modalités de passage.

Il résulte par ailleurs de l’articulation des articles 544 et 1241 du code civil, que le refus d’un propriétaire opposé à son voisin de passer temporairement par son fonds aux fins d’exécuter ces travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble alors qu’aucune alternative raisonnable n’est envisageable, caractérise un abus de droit.

Les travaux de réfection d’une toiture ou d’une façade sont par nature conservatoires en ce qu’ils assurent l’entretien et la pérennité de la couverture et de l’étanchéité d’un immeuble.

L’article L.113-5-1 du code la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dispose que :

« I.-Le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L’ouvrage d’isolation par l’extérieur ne peut être réalisé qu’à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.

Ce droit s’éteint par la destruction du bâtiment faisant l’objet de l’ouvrage d’isolation.

Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier.

II. Le droit de surplomb emporte le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Une indemnité est due au propriétaire de l’immeuble voisin.

Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.

III. Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II.

Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer à l’exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il ne peut s’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.

Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l’indemnité préalable prévue aux I ou II.

IV. Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l’ouvrage d’isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé.

L’indemnité prévue au I demeure acquise.

V. Un décret en Conseil d’Etat précise les modalités d’application du présent article.».

En l’espèce, il résulte des débats que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] a conclu le 26 novembre 2025, avec les propriétaires indivis de l’immeuble du [Adresse 4], au sein duquel la société Expotel est locataire, une convention de surplomb, élément non contesté par les parties.

L’alinéa 2 de l’article L.113-5-1 du code la construction et de l’habitation dispose dès lors expressément que résulte du droit de surplomb un droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Au cas présent, il résulte d’un courrier du 30 septembre 2025 du conseil de la société Expotel qu’elle s’est vue notifiée le 24 juillet 2025 les justificatifs de mise en œuvre du droit de surplomb du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] sur la parcelle qu’elle exploite et que l’information lui a été transmise que les travaux devaient débuter mi-novembre, pour une durée annoncée de 4 mois et demi. Par courrier du 18 octobre 2025, produit en pièce n°6 par la société Expotel, le conseil de son bailleur lui a indiqué les modalités de montage de l’échafaudage ainsi que de réalisation des travaux, notamment :

« La mise en place de l’échafaudage nécessitera l’accès de deux ouvriers sans matériel, par le [Adresse 8], pour récupérer le matériel d’échafaudage qui sera acheminé au treuil via la sapine et le toit voisin du [Adresse 9] pendant deux jours, matin, midi et soir, de 8h à 17h au plus tard. Le montage de cet échafaudage prendra trois semaines.

La même opération aura lieu au moment du démontage.

Aucun matériel ou personnel ne passera par l’entrée du [Adresse 4] pendant la durée des travaux.

[…] Si des personnes doivent circuler par l’entrée du [Adresse 4], il faudra nous avertir avec 24h d’avance et nous fournir une liste avec les noms desdites personnes.

Les installations provisoires occuperont une bande d’une largeur d’un mètre et cinquante centimètres sur la cour du [Adresse 10] le long de la limite séparative des deux immeubles.

Le droit d’accéder au [Adresse 10] par l’échafaudage sera accordé pour le temps des travaux, le tout estimé à 18 semaines, hors intempéries, qui rendraient la réalisation des travaux d’isolation impossible.

[…] Les travaux débuteront à l’hiver 2025 et ne pourront avoir lieu le matin avant 8h et le soir après 17h. »

Il résulte donc de cette pièce que les modalités d’accès ont été dûment fixées par la convention de surplomb et de droit d’accès temporaire.

Il résulte également des débats que la société Expotel a participé le 18 novembre 2025 au constat d’huissier établi préalablement aux travaux.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires produit aux débats deux courriels du 28 novembre et du 1er décembre 2025 du conducteur de travaux mandaté attestant du refus de la société Expotel de laisser accès à la cour de l’immeuble.

Par conséquent, le refus de la société Expotel de laisser accès à la cour de l’hôtel qu’elle exploite pour y voir réaliser les travaux de surplomb et isolation par l’extérieur dûment notifiées depuis plusieurs mois constitue une violation manifeste de la convention de surplomb passée entre le syndicat des copropriétaires et les propriétaires indivis du local exploité, ainsi que de l’article L.113-5-1 du code la construction et de l’habitation, prévoyant un droit d’accès en cas de droit de surplomb. Par conséquent, un trouble manifestement illicite apparaît caractérisé.

Au surplus, il résulte désormais des débats et des conclusions de la société Expotel qu’elle ne s’oppose désormais plus à la mise en œuvre des travaux et sollicite qu’il lui soit donné acte de son absence d’opposition, ce qui sera fait au dispositif de la présente décision.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner à la société Expotel d’autoriser l’accès à la cour intérieure de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1] ([Localité 5][Adresse 11] et aux ouvriers mandatés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 2] [Adresse 1] afin de pouvoir effectuer les travaux d’isolation thermique par l’extérieure, jusqu’à la fin desdits travaux, sous astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de l’issue du délai de préavis d’un mois, conformément à l’accord des parties, notifié par courrier recommandé à la société Expotel, et jusqu’au démarrage desdits travaux et à chaque nouveau blocage de l’accès à ladite cour, sous réserve du respect strict des modalités de la convention d’accès conclue le 26 novembre 2025. Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte, mesure de contrainte qui apparaît en revanche nécessaire en raison de l’opposition caractérisée de la société Expotel à la réalisation des travaux jusqu’à récemment.

En revanche, il n’y a pas lieu de modifier ou ajouter des conditions à la convention de surplomb et de droit d’accès conclue le 26 novembre 2025 et les autres modalités demandées par la société Expotel, à savoir des pénalités de retard et le refus de passage d’ouvriers dans le hall, seront rejetées.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La société Expotel sollicite sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile la désignation d’un expert judiciaire aux fins d’évaluation de ses préjudices résultant des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires.

Il n’est pas contesté qu’elle a formé une demande identique devant le juge des référés par assignation délivrée le 22 décembre 2025 aux propriétaires indivis de son local ainsi qu’au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et que l’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 juin 2026.

Le syndicat des copropriétaires souligne qu’il s’agit de la même demande formée devant le juge des référés et qu’elle est redondante et mal fondée.

En l’espèce, il ressort des débats que la société Expotel a demandé à plusieurs reprises à son bailleur l’indemnisation de son préjudice résultant des travaux envisagés, demande qui fonde la présente demande d’expertise judiciaire.

Cependant, le juge des référés ayant préalablement été saisi d’une demande identique dans une instance parallèle, à laquelle les bailleurs indivis sont partis, il apparaît inutile et procéduralement incohérent d’examiner à nouveau cette demande, au surplus hors la présence en la cause des propriétaires indivis.

Ladite demande d’expertise sera donc rejetée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Sur le fondement de cet article, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande la condamnation de la société Expotel à lui rembourser les frais liés à la réorganisation du planning de travaux en raison de son refus de laisser accès, soit la somme de 12.602,71 euros, correspondant aux frais de location de la roulotte et de l’échafaudage ainsi que de dépose et repose de la sapine et de l’échafaudage nécessaire aux travaux.

En réplique, la société Expotel s’oppose à ladite demande exposant que ces frais sont liés à la mauvaise préparation de la mise en œuvre du chantier, qu’elle n’a aucun lien de droit avec le syndicat des copropriétaires et qu’un principe de responsabilité extracontractuelle ne peut être constater ainsi à son endroit, moyen constitutif d’une contestation sérieuse de la demande de provision.

En l’espèce, alors que le principe de responsabilité est contesté par la société Expotel et que le syndicat des copropriétaires n’a pas cru utile de préciser son fondement juridique, alors qu’aucun lien de droit ne la lie avec la société Expotel, la convention de surplomb et droit d’accès ayant été conclue avec les propriétaires indivis, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision ainsi formulée et le syndicat des copropriétaires est renvoyé à mieux se pourvoir au fond.

Sur les demandes accessoires

La société Expotel, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’absence de toute urgence caractérisée, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance sur minute et même avant enregistrement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Donnons acte à la société EXPOTEL de son absence d’opposition à la mise en œuvre des travaux projetés par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] ;

Ordonnons à la société Expotel d’autoriser l’accès à la cour intérieure de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 2] [Adresse 1] et aux ouvriers mandatés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 2] [Adresse 1], afin de pouvoir effectuer les travaux d’isolation thermique par l’extérieur tels que définis dans la convention du 26 septembre 2025, jusqu’à la fin desdits travaux, sous astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard, prononcée pendant une durée de 12 mois, commençant à courir à compter de l’issue du délai de préavis d’un mois informant de la date précise de début des travaux, notifié par courrier recommandé avec accusé de réception à la société Expotel, et jusqu’au démarrage desdits travaux et à chaque nouveau blocage de l’accès à ladite cour, sous réserve du respect strict des modalités de la convention d’accès conclue le 26 novembre 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejetons la demande d’expertise judicaire formée par la société Expotel ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société Expotel à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Expotel aux entiers dépens ;

Rejetons la demande tendant à voir prononcer la présente décision exécutoire sur minute ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 04 mai 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN