TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 26 JANVIER 2026

DOSSIER : N° RG 24/01751 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FEQW

AFFAIRE : S.A. [Adresse 5] C/ [O] [H]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence de Mme [Y] [E], auditrice de justice et Mme [F] [D], greffière stagiaire, lors des débats.

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [O] [H]

née le 27 Août 1992 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 17300-2025-000746 du 20/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représentée par Maître Noémie CANDIAGO, avocate au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

***

Débats tenus à l’audience du 24 Novembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 26 Janvier 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 juillet 2023, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [O] [H], un logement sis [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 379,53 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [O] [H] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 24 janvier 2024, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Charente Maritime le 25 janvier 2024.

La caisse aux allocations familiales de la Charente-Maritime a préalablement été saisie de la situation des impayés de loyer le 19 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, dénoncé à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale le 27 mai 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Madame [O] [H] aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail concernant le logement ;

— Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique ;

— La condamner au paiement, en deniers ou quittance, d’une somme de 1.816,10 euros au titre des loyers échus à la date de l’assignation outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande introductive d’instance, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date d’audience ;

— La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail et charges comprises, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération complète et effective des lieux.

Le bailleur réclame en outre, 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation de la débitrice aux dépens, comprenant les frais de commandement de payer, et qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue pour la première fois à l’audience du 21 octobre 2024 à laquelle, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil et Madame [O] [H] a comparu en personne.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 24 novembre 2025 à laquelle la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et Madame [O] [H] étaient représentées par leurs conseils respectifs.

Le bailleur sollicite par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens qu’il soit fait droit à ses demandes initiales et actualise la dette locative à la somme de 9.405,07 euros.

Au soutien de ses demandes, il indique que le paiement des loyers avant l’audience n’a pas repris et s’oppose à tout délai suspensif de la clause résolutoire. Sur les demandes reconventionnelles formulées par la locataire, il précise que le trouble de jouissance invoqué par Madame [O] [I] lui est imputable et qu’après plusieurs passages d’une entreprise spécialisée pour procéder à la désinsectisation du logement, il a été constaté que son appartement n’était pas infesté de punaises de lit mais de puces en lien avec la possession d’un animal de compagnie. Le bailleur ajoute qu’il a entrepris des travaux suite à un dégât des eaux en provenance de la colonne d’évacuation de la douche de la salle de bain de la locataire, et que le logement dispose d’une ventilation naturelle de sorte qu’il répond aux critères de décence tels que prévus à l’article 2.6 du décret du 30 janvier 2002. Enfin, le bailleur rejette tout trouble anormal de voisinage qui lui serait imputable et sollicite que Madame [O] [H] soit déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Madame [O] [I] sollicite par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens, à titre principal la nullité de l’assignation, subsidiairement de voir constaté l’insalubrité du logement justifiant une exception d’inexécution et l’inexigibilité des loyers depuis le mois d’octobre 2023 et de débouter le bailleur de ses demandes d’expulsion et de paiement de l’arriéré locatif. A titre reconventionnel, Madame [O] [H] demande qu’il soit constaté la violation par le bailleur de son obligation de garantir une jouissance paisible d’un logement décent et la violation de de son obligation de faire cesser le trouble de voisinage. Elle sollicite à ce titre la condamnation de la société la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT à lui payer les sommes de 2.000 euros au titre du trouble anormal de voisinage et 1.000 euros au titre du préjudice moral ainsi que la compensation avec les loyers depuis le mois d’octobre 2023 au titre de son préjudice de jouissance, outre la condamnation du bailleur à réaliser des travaux de réfection au sein du logement. Elle sollicite enfin la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation de la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux entiers dépens, et qu’elle soit déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [O] [H] expose ne pas avoir réglé ses loyers depuis octobre 2023 en raison de l’indécence du logement caractérisé par des problèmes d’humidité, et la présence de moisissures dans le logement, d’une infestation de puces ainsi qu’en raison des troubles de voisinage. Elle sollicite des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la nullité de l’assignation

Il résulte de l’article 56 du code de procédure civile que l’assignation contient à peine de nullité (…) :

— un exposé des moyens en fait et en droit,

— la liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé.

Madame [O] [H] soulève la nullité de l’assignation au motif que les pièces produites par le bailleur à l’appui de ses demandes comportent des photos d’un autre logement.

En l’espèce, l’assignation porte sur une demande de constatation de résiliation de bail pour défaut de loyer et d’expulsion de sorte que l’assignation énonce bien un exposé des moyens en fait et en droit et liste les pièces fondées sur la demande de résiliation du bail numérotées de 1 à 6.

En conséquence, la demande de nullité de l’assignation sera rejetée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023,” à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.”

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département dans les délais, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principale :

1° d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances en l’absence de convention,

2° de payer le prix du bail au termes convenu.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Aux termes de l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Pour expliquer le défaut de paiement des loyers, Madame [O] [H] invoque l’indécence du logement donné à bail et le non-respect par le bailleur de son obligation de faire cesser les troubles du voisinage.

L’exception d’inexécution ne peut être accueillie que si le locataire est dans l’impossibilité totale d’user du logement ou dans l’impossibilité d’user le logement conformément à sa destination d’habitation et il appartient à Madame [O] [H] qui invoque une telle exception d’établir l’insalubrité du logement, sa non-conformité aux critères de la décence, l’imputabilité de cette non-conformité au bailleur, les manquements du bailleur et l’impossibilité totale d’user du logement ou d’en user conformément à sa destination.

En l’espèce, Madame [O] [H] soutient d’une part que le logement est indécent en raison d’une infestation de puces, la présence d’humidité aggravée par un dégât des eaux, l’absence de VMC et de chauffage fonctionnel augmentant la prolifération de moisissures et d’autre part sur le non-respect par le bailleur de son obligation de faire cesser les troubles du voisinage causés par ses voisins.

Madame [O] [H] produit plusieurs clichés photographiques non horodatés et non identifiés montrant des piqures de puces sur son corps ainsi que des photos de son logement.

Le bailleur indique avoir fait intervenir à la demande de la locataire deux entreprises pour procéder à la désinfestation de punaises de lit, mais qu’en réalité il a été constaté qu’il s’agissait de puces dont la prolifération pouvait être imputée à la présence d’un animal domestique au domicile de Madame [O] [H].

Madame [O] [H] conteste à l’audience la présence d’un animal au domicile.

Elle produit, à ce titre, l’attestation de Monsieur [A] [W] datée du 10 avril 2025, qui confirme l’absence d’animal domestique au domicile.

Toutefois, le bailleur verse aux débats des clichés photographiques (pièces 14) du logement de Madame [O] [H] sur lesquelles il est effectivement constaté la présence d’une litière remplie d’excréments et la présence d’un distributeur de croquettes pour animal sur le sol.

Le bailleur produit également un courrier daté du 02 mai 2024 adressé à Madame [O] [H] dans lequel il est indiqué que le gardien a constaté la présence d’excréments d’un animal sur le sol et la présence d’une litière dans le logement de la locataire.

Par ailleurs, Madame [O] [H] n’a émis aucune contestation sur la présence d’un animal dans son domicile, à la réception du courrier daté du 02 mai 2024, et ne conteste pas dans ses écritures que les clichés photographiques du bailleur numérotés en pièce 14 sont les pièces de son logement qu’elle a elle-même a adressés à son bailleur.

Si des clichés photographiques concernant un autre logement ont été en versés par le bailleur, qui a reconnu son erreur, il n’est pas contesté par Madame [O] [H] que les clichés figurant sur le procès-verbal du constat établi par commissaire de justice ( pièce n°16) et pièces n° 14 sont celles de son logement.

Les clichés photographiques ainsi que le constat dressé par procès-verbal de commissaire de justice en date du 26 juin 2025 font état de plusieurs traces de moisissures et d’humidité sur certains murs et plafond du logement.

Madame [O] [H] a adressé plusieurs courriels dès le mois d’octobre 2023 de la présence d’humidité dans le logement.

S’agissant de la présence d’humidité et de moisissures, il n’est pas contesté par le bailleur l’existence d’infiltrations au niveau de la colonne d’évacuation de la douche de la salle de bain de Madame [O] [H].

A ce titre, le bailleur verse au débat une commande de travaux n°366198 datée du 13 novembre 2024 pour procéder à la réparation de la colonne d’eau et la fixation du lavabo ainsi qu’une facture de la société [K] [P] en date du 10 janvier 2025 relative aux travaux exécutés (débouchage canalisation, reprise colonne d’évacuation, remplacement du robinet + joint + alimentation et raccord de faience), de sorte que des travaux ont été effectués.

Le bailleur indique qu’un projet de réhabilitation est programmé afin de munir l’ensemble des logements d’un système de ventilation mécanique contrôlée, le logement de Madame [O] [H] dispose néanmoins d’un système d’aération naturelle dans la salle de bain répondant aux critères de l’article 2.6 du décret du 30 janvier 2022.

Par ailleurs, Madame [O] [H] ne rapporte pas la preuve de l’absence de chauffage au sein de son logement.

Il est également fait état d’un signalement par Madame [O] [H] sur la plateforme signal logement daté du 13 septembre 2024 aux services d’hygiène de la ville de [Localité 6], laquelle a adressé un courriel au bailleur pour signaler la présence de punaises de parquet et la menace d’un effondrement du plafond de la salle de bain.

Le signalement fait par Madame [O] [H] sur la plateforme signal logement daté du 13 septembre 2024 aux service d’hygiène de [Localité 6] et non suivi d’effet, ne suffit pas à prouver le caractère non décent et inhabitable du logement.

Force est de constater au vu de ces éléments que le logement est certes affecté d’un problème d’humidité, et de présence de puces, toutefois les pièces contradictoires versées aux débats alors qu’aucune des parties ne produit d’éléments techniques objectifs tels une expertise, ne permettent pas de déterminer avec certitude la cause des désordres et que s’agissant de la présence de puces, alors que la présence d’un animal au sein du domicile n’est pas exclue, oblige par ailleurs la locataire de faire le nécessaire pour contenir leur prolifération.

Madame [O] [H] verse au débat plusieurs mails adressés à son bailleur au cours du mois d’octobre 2023 sur l’existence de nuisances sonores et d’un conflit avec ses voisins «[R] et [M]» situés au-dessus de son logement

Elle verse également une plainte qu’elle a déposée au commissariat de [Localité 6] le 19 juillet 2024, pour des violences occasionnées par un tiers Monsieur [S] [U] au domicile de « [M] et [R] » à l’occasion d’une soirée à laquelle elle avait été invitée.

Si Madame [O] [H] fait état de troubles de voisinage, force est de constater que les faits qu’elle rapportent ne sont pas suffisamment étayés et circonstanciés, et limités à une période d’un mois au cours de l’année 2023 pour certaines nuisances, et que les violences alléguées en juillet 2024 ne concernent pas ses voisins mais un tiers dans un contexte privé et au cours d’une soirée au domicile de ses voisins à laquelle elle assistait.

Dans ces conditions, si le logement présente indéniablement des traces d’humidité, et a pu être infesté de puces, Madame [O] [H] ne rapporte pas la preuve de ce qu’elles proviennent de la délivrance d’un logement non décent par le bailleur, celui-ci ayant mis en œuvre à chaque fois les interventions nécessaires pour mettre fin aux désordres invoqués par Madame [O] [H] et avoir remplacé les équipements sanitaires.

Aussi, les troubles anormaux de voisinage qui sont insuffisamment caractérisés ne permettent pas non plus de rapporter la preuve du caractère inhabitable du logement justifiant le non paiement des loyers.

Dans ces conditions, Madame [O] [H], qui a d’autorité et sans solliciter l’autorisation judiciaire afin de faire consigner les loyers ou de faire condamner le bailleur à effectuer des travaux, ne peut opposer au bailleur l’exception d’inexécution, les conséquences du caractère indécent d’un logement étant par ailleurs expressément et précisément prévus par la loi du 6 juillet 1989 et excluant, en principe, l’exception d’inexécution, pratiquée d’autorité par le locataire.

Par conséquent l’exception d’inexécution soulevée par Madame [O] [H] sera rejetée.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 24 janvier 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 25 mars 2024.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 13 novembre 2025.

Le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Madame [O] [H] à lui payer la somme de 9.405,07 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 13 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025, incluse.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24VII de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience puisque le dernier versement d’un montant de 378 euros a été effectué le 05 février 2024 par règlement en carte bancaire, de sorte que les dispositions précipitées ne sont pas applicables et aucun délai de paiement, ni de suspension de la clause résolutoire ne peut lui être accordé.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 25 mars 2024, Madame [O] [H] est donc devenue occupante sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail la locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [O] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 mars 2024, date de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

S’il est constant que le logement de Madame [O] [H] a pu présenter des désordres, ces derniers n’ont pas conduit comme discuté précédemment à rendre inhabitable logement de sorte que sa demande au titre de la compensation des loyers sera rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice moral et au titre des troubles du voisinage

Les développements ci avant concluent également à l’absence de preuve des manquements du bailleur à ses obligations s’agissant notamment de la présence de puces et troubles anormaux du voisinage.

Seule la présence de moisissure et d’humidité en lien avec une infiltration de la colonne d’évacuation de la douche n’est pas contestée par le bailleur qui a procédé aux réparations nécessaires dans le logement.

Pour autant, Madame [O] [H] est défaillante à rapporter la preuve de son préjudice et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de travaux et la réduction des loyers

Aux termes de l’article 6 de la loi de 1989, l’obligation de délivrer un logement et des équipements en bon état de réparation pèse sur le bailleur et que cette obligation est une obligation de résultat, de sorte que les diligences alléguées par les bailleurs ne sauraient les affranchir de leurs responsabilités.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, le juge (…) peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Ainsi, si le juge peut ordonner la suspension des loyers prévus au bail, avec ou sans consignation, il ne peut le faire qu’à la condition que le preneur se trouve dans l’impossibilité absolue d’occuper le bien loué en raison des manquements du bailleur à ses différentes obligations de délivrance et d’entretien et il appartient aux locataires de rapporter la preuve que le logement loué est inhabitable.

En l’espèce, les désordres ayant conduit à un dégât des eaux ont été réparé par le bailleur.

Madame [O] [H] sollicite que des travaux soient réalisés concernant les sols, les murs et plafond.

Toutefois, si des désordres ont pu être constatés dans la salle de bain, et qui ont été réparés par le bailleur, les seuls clichés photographiques versés au débats, en l’absence de tout élément technique, tel qu’un rapport du service de l’hygiène de la ville, ou une expertise, sont trop imprécis pour établir l’origine et l’étendue des traces de l’humidité dans le logement de Madame [O] [H] et ne permettent pas en l’état de déterminer la nature exacte des travaux à effectuer, de sorte que la demande de travaux et de réduction de loyer sera rejetée.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Au regard de la situation respective des parties, il n’y pas lieu de faire droit à la demande du bailleur au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [O] [H], succombant au principal, sera condamnée au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— REJETTE la demande de nullité de l’assignation ;

— REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par Madame [O] [H] ;

— CONSTATE la résiliation du bail du 07 juillet 2023, conclu entre la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et Madame [O] [H], portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 7], à la date du 25 mars 2024 ;

— ORDONNE à Madame [O] [H] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— CONDAMNE Madame [O] [H] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT en deniers ou quittance, la somme de 9.405,07 euros (NEUF MILLE QUAtRE CENT CINQ EUROS ET SEPT CENTIMES) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés à la date du 13 novembre 2025, et avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— CONDAMNE Madame [O] [H] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du mois du 1er décembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— DEBOUTE Madame [O] [H] de sa demande de compensation de loyers au titre du préjudice de jouissance ;

— DEBOUTE Madame [O] [H] de ses demandes relatives à la réparation de son préjudice moral et au titre du trouble de voisinage ;

— DEBOUTE Madame [O] [H] de sa demande de travaux et de réduction de loyers ;

— DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— DEBOUTE Madame [O] [H] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Madame [O] [H] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER