TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [D] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06440 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRJK

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le lundi 16 mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires “SDC [Adresse 1]” de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] À [Localité 2], représenté par son syndic la SAS Cabinet MY SYNDIC , dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [D] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée au cours des débats de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mars 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée au cours du délibéré de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/06440 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRJK

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [I] est propriétaire du lot n°8 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic a, par courrier du 21 mars 2025, adressé à Mme [I] une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 3 842, 33 euros, échéance du 1er trimestre 2025 incluse.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic la société Le Cabinet MY SYNDIC a fait assigner Mme [D] [I] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de la condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :

—  4373, 51 euros au titre des charges de copropriété impayées, échéance du 3ème trimestre 2025 inclus, avec capitalisation des intérêts ;

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1320 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

A l’audience du 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu les termes de son assignation.

Assignée à étude, Mme [D] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Mme [D] [I],

— un relevé de situation de compte

— les procès-verbaux des assemblées générales ;

— le contrat de syndic

— la mise en demeure du 21 mars 2025

— le contrat de syndic

— une note d’honoraires d’avocats

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Mme [D] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4163, 51 euros (soit 4373, 51 euros – les frais (210 euros soit 7 mises en demeure à 30 euros) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 août 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, faute de preuve de l’envoi en LRAR de la lettre de mise en demeure.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire. La demande portant sur les frais de recouvrement, relatifs à sept mises en demeure, sera donc rejetée.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande du syndicat portant sur les frais précités sera par conséquent rejetée.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Mme [D] [I] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée au titre des sommes dues pour les arriérés de charges de copropriété dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 3 octobre 2025.

Sur les autres demandes

Mme [D] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, ,

CONDAMNE Mme [D] [I] à payer au syndicat de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3] représenté par son syndic la société Le Cabinet MY SYNDIC les sommes suivantes :

—  4163, 51 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 août 2025, appel du 3ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2025 ;

—  200 euros à titre de dommages et intérêts,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme de 4163, 51 euros, dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 3 octobre 2025,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, et notamment de la demande au titre des frais de l’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Mme [D] [I] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président