TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [G] [O], Monsieur [N] [I] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe BENSUSSAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05997 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNG7

N° MINUTE :

9 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 13 avril 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE “[Etablissement 1] [Adresse 1], [Adresse 2] ET [Adresse 3] À [Localité 1] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [Y] [S]

dont le siège social est situé [Adresse 5]

représenté par M^e Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P74

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [O]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Monsieur [N] [I] [C]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 avril 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 13 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05997 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNG7

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [O] et M. [N] [I] [C] sont propriétaires des lots n° 1150 et 1799 dans l’immeuble situé [Adresse 7].

Par actes de commissaire de justice du 17 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence ILE [Adresse 8] sise [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet [Y] [S], a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [G] [O] et M. [N] [I] [C] afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4 685,03 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 8 septembre 2025, charges du 3è trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025 sur la somme de 3813,15 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,576 euros au titre des frais nécessaires,1 500 euros à titre de dommages-intérêts, 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 11 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’en rapporte aux termes de son assignation. Il ajoute qu’il s’agit de la deuxième procédure.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

M. [G] [O] a comparu en personne. Il a indiqué qu’il ne contestait pas la dette. Il précise que son époux et lui, propriétaires depuis 2007, n’ont jamais eu de problème de règlement de charges jusqu’en 2013, date à laquelle ils sont partis vivre à l’étranger et ont mis le bien en location. Les difficultés financières ont commencé car le locataire ne payait pas régulièrement ses loyers. Après son départ, ils ont remis à neuf l’appartement et l’ont reloué en 2023 selon des baux mobilité. Toutefois, l’appartement n’a pas été loué au premier semestre 2025, ce qui a accru leurs problèmes financiers. Le couple souhaitait conserver cet appartement pour lequel ils ont souscrit un crédit qui se termine en 2029. Mais M. [G] [O] fait valoir que son mari connaît de graves difficultés de santé qui ont fait chuter de moitié le niveau de leurs ressources et accru beaucoup leurs charges, notamment en raison d’un protocole spécial de soins suivi par M. [N] [C] aux USA, en lien avec l’hôpital [Etablissement 2]. M. [G] [O] soutient qu’ils ont ainsi décidé de mettre en vente le bien immobilier. Il sollicite des délais pour payer la dette selon des mensualités maximales de 500 euros par mois jusqu’à la vente du bien immobilier, en s’engageant à payer le solde après la vente. En tout état de cause, il demande les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande de délais car aucun paiement n’est intervenu depuis deux ans.

Bien que régulièrement assigné à sa personne, M. [N] [I] [C] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

Décision du 13 avril 2026

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En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, décompte des sommes dues, décompte des charges et appels de charges, décompte des fais justificatifs, procès-verbaux de l’assemblée générale du 18 avril 2024 ainsi que l’attestation de non-recours correspondante), la créance de ce dernier est établie à hauteur de 4 685,03 euros portant sur la période allant du 01 octobre 2024 au 01 juillet 2025, échéance du troisième trimestre 2025 incluse.

M. [G] [O] et M. [N] [I] [C] seront en conséquence condamnés – solidairement comme stipulé à l’article 47 du règlement de copropriété – à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025 sur la somme de 3 813,15 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 576 euros au titre de frais de mise en demeure (9 juillet 2025) et de frais de transmission du dossier à l’avocat (450 euros).

Seule la somme de 126 euros au titre de la mise en demeure du 23 juin 2025 distribuée le 27 juin 2025 sera retenue. S’agissant des autres frais, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante de sorte que les frais seront rejetés.

Décision du 13 avril 2026

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En conséquence, M. [G] [O] et M. [N] [I] [C] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 126 euros au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi – ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur – ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

M. [G] [O] produit à l’audience des justificatifs concernant l’état de santé très vulnérable de M. [N] [I] [C] ainsi qu’un mandat de vente de l’appartement signé le 16 décembre 2025.

Au vu de la situation économique des défendeurs, et de la mise en vente de leur bien immobilier, qui devrait permettre de désintéresser intégralement le syndicat des copropriétaires dans un délai raisonnable, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement, dont les modalités seront fixées au dispositif ci-après, étant précisé que par application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, ces délais ne peuvent excéder deux ans.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [O] et M. [N] [I] [C], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [O] et M. [N] [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 3] sise [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société [Y] [S], les sommes suivantes :

4 685,03 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés portant sur la période allant du 01 octobre 2024 au 01 juillet 2025, échéance du troisième trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025 sur la somme de 3813,15 euros et de l’assignation pour le surplus,126 euros au titre des frais nécessaires,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 3] sise [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société [Y] [S], de sa demande de dommages-intérêts ;

DIT que M. [G] [O] et M. [N] [I] [C] pourront s’acquitter de ces condamnations au moyen de 24 versements qui seront adressés directement au syndicat de la copropriété, d’un montant de 400 euros chacun pour les 23 premiers, le solde au dernier, le premier règlement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et les suivants avant le 10 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut de respect d’une seule de ces échéances, ou de paiement des charges en cours, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et M. [N] [I] [C] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et M. [N] [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 3] sise [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société [Y] [S], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente