TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/02920

N° Portalis 352J-W-B7J-C7IX7

N° MINUTE : 3

Assignation du :

03 Mars 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [B] [C][2]

[2]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Médiateur : Martine BOITTELLE-COUSSAU

[Adresse 2]

[Localité 2]

JUGEMENT

rendu le 26 Février 2026

DEMANDERESSE

S.N.C BERCY VILLAGE

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0009

DEFENDEURS

Monsieur [H] [L]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Madame [V] [T]

[Adresse 4]

[Localité 4]

tous deux représentés par Maître Mbaye DIAGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1141

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 1er Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 septembre 2001, la S.C.I Bercy Village, devenue S.N.C Bercy Village par changement de forme sociale, a consenti à M. [J] [K], agissant pour le compte d’une société en nom collectif à constituer, un bail sous condition suspensive ayant pour objet des locaux à usage commercial, situés au sein du centre commercial Bercy Village, [Adresse 5] à [Localité 5], partie du Chais D6, Bâtiment D, d’une surface de 50 m² environ.

Les lieux sont destinés à l’activité de « tabac, articles de fumeurs et de civette, guides et revues touristiques, jeux de la Française des jeux, papeterie et cartes postales ».

Le bail a été consenti pour une durée de dix années à compter de la date de livraison des locaux qui est intervenue le 12 novembre 2001.

M. [K] a constitué la société La Civette De Bercy, laquelle, par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2007, enregistré le 08 octobre 2007, a cédé à M. [H] [L] et Mme [V] [T] le fonds de commerce en litige.

Le bail a été modifié par avenant en date du 04 décembre 2008, aux termes duquel l’indice d’indexation initialement stipulé, à savoir l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, a été modifié au profit de l’indice des loyers commerciaux.

Par acte extrajudiciaire en date du 13 juin 2012, la société Bercy Village a notifié à M. [L] et Mme [T] un congé à effet au 31 décembre 2012 avec offre de renouvellement.

Une procédure judiciaire de fixation de loyer a été engagée par la société Bercy Village, et, les parties étant parvenues à un accord, le bail a été renouvelé par avenant du 24 décembre 2015 pour une durée de dix années à compter du 1er janvier 2013, aux conditions financières suivantes :

• Un loyer de base annuel de 28.000 euros hors taxes, indexé annuellement ; par l’effet de l’indexation, le loyer de base s’élevait au 1er janvier 2023 à la somme annuelle hors taxes de 30.691 euros.

• Un loyer variable additionnel égal à la différence, si elle existe, entre 7,23 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base.

Pour le surplus, le bail a été renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception de la modification de la rédaction de la clause relative à la cession et au droit de préférence, et de la clause relative à la restitution des locaux.

Le bail est arrivé à expiration contractuelle le 31 décembre 2022, et s’est poursuivi par l’effet de la tacite prolongation.

Par courrier recommandé en date du 1er mars 2023, M. [L] et Mme [T] ont notifié à la société Bercy Village une demande de renouvellement du bail, à compter du 1er avril 2023, pour une durée de dix années, moyennant un loyer de base annuel de 30.691 euros hors taxes et hors charges et, pour le surplus, aux clauses et conditions du bail expiré, sous réserve qu’elles ne soient pas réputées non écrites ou contraires à la législation.

Par exploit en date du 07 juin 2023, la société Bercy Village a, en réponse, notifié son accord sur le principe du renouvellement du bail aux conditions proposées, sauf en ce qui concerne le loyer de base, entendant le voir porter à la somme annuelle hors taxes hors charges de 55.536 euros.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception du 26 mars 2024 la société Bercy Village a notifié à M. [L] et Mme [T] un mémoire préalable en demande, pour voir fixer le loyer de base de renouvellement à la somme de 55.536 euros hors taxes, valeur dernier indice des loyers commerciaux publié à la date d’effet du bail à compter du 1er avril 2023.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, par acte de commissaire de justice signifié le 03 mars 2025, la société Bercy Village a fait assigner M. [L] et Mme [T] devant le juge des loyers commerciaux de Paris.

Aux termes de son dernier mémoire dont la notification par lettre recommandée avec accusé de réception n’est pas contestée, la société Bercy Village demande au juge des loyers commerciaux de :

« – Débouter M. [L] et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Fixer le loyer de base du bail de renouvellement de M. [L] et Mme [T] à la valeur locative, conformément aux stipulations contractuelles ;

— Fixer ledit loyer de base en conséquence à la somme annuelle de 55.536 euros hors taxes, valeur dernier indice des loyers commerciaux publié à la date d’effet du bail, à compter du 1er avril 2023 ;

— Dire et juger que les intérêts de droit courront sur le différentiel entre le montant fixé et le montant acquitté, à chaque terme trimestriel, en application de l’article 1155 du code civil ;

— Condamner M. [L] et Mme [T] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Subsidiairement, si une mesure d’instruction était ordonnée :

— fixer le loyer provisionnel de base au montant du dernier loyer de base contractuel indexé ;

— Voir, dans cette dernière hypothèse, réserver les dépens ».

Au soutien de ses prétentions, la société Bercy Village se prévaut notamment d’un rapport amiable établi à sa demande par Mme [G] et fait valoir en substance :

— que les parties sont contractuellement convenues que le loyer de base serait fixé à la valeur locative à l’occasion de chaque renouvellement,

— que le local considéré bénéficie donc d’un environnement commercial très favorable, dont il doit être tenu compte dans l’estimation de la valeur locative en renouvellement,

— qu’il n’y a pas de baisse de la commercialisation du centre commercial comme le laissent entendre à tort les preneurs,

— qu’il convient de retenir, à titre de comparaison, uniquement les références situées dans le centre commercial Bercy Village,

— que toutes les références de comparaison présentent des valeurs locatives unitaires donc supérieures à 1.100 euros, à l’exception de celle de l’enseigne Lindt, la moins élevée, qui s’explique par la configuration particulière du local,

— qu’en l’absence de mezzanine, c’est la surface contractuelle qu’il y a lieu de retenir, soit 51,71 m²,

— qu’il y a lieu de fixer le montant du loyer de base au 1er avril 2023 à la somme annuelle hors taxes de 1.074 euros par m² soit, pour 51,71 m², 55.536,54 euros, arrondis à 55.536 euros HT.

Aux termes de leur mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 septembre 2025, M. [L] et Mme [T] demandent au juge des loyers commerciaux de :

— Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme annuelle de 29.450 euros HT/HC,

— Débouter la société Bercy Village de toutes ses demandes,

Dans l’hypothèse où le juge des loyers commerciaux estimerait devoir ordonner une mesure d’instruction, fixer le loyer provisionnel au montant du loyer de base en cours à la date du renouvellement et mettre les frais d’expertise à la charge de la société Bercy Village,

— Condamner la société Bercy Village à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens .

Au soutien de leurs demandes, M. [L] et Mme [T] font exposer pour l’essentiel :

— que la bailleresse fonde sa démonstration de la valeur locative sur des éléments très insuffisants voire sans pertinence,

— que le centre commercial Bercy Village enregistre de nombreuses fermetures d’enseignes, telles que Va Piano, Cure Gourmande, Alice Delice, Factory, Brownie, Scoth & Soda, Sostern.

— que les locaux exploités par le tabac se trouvent à l’extérieur du centre commercial et bénéficie d’une clientèle de bureaux fortement impactée par développement du télétravail depuis la crise sanitaire de 2020,

— que dès lors qu’aucune modification n’a été apportée à la configuration des locaux loués, il y’a lieu de retenir la surface pondérée telle que préconisée par l’expert judiciaire dans le rapport du 30 mars 2015, soit 38,80 m²p,

— qu’eu égard à l’insuffisance des références du centre commercial Bercy Village, il convient de tenir compte des références locatives (renouvellements amiables) situées dans Paris,

— que le bail stipule le transfert au preneur de travaux relevant de l’article 606 du code civil, des assurances de l’immeuble, des honoraires de gestion, des travaux de mise en conformité, l’accession au profit du bailleur, l’interdiction de la location gérance, incombent au preneur, ce qui justifie un abattement de 10 %,

— que le remboursement de la taxe foncière par le preneur au bailleur, justifie un abattement de 5 %,

— que le loyer de renouvellement doit donc être fixé à un montant de : 900 euros HT x 38,50 m²P -15% = 29.452 ,50 euros HT arrondis à 29.450 euros HT/an.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 1er décembre 2025 et mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le prix du bail renouvelé

Selon l’article 1134 ancien, devenu 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 9 du titre III du bail du 11 septembre 2001, non modifié par l’avenant de renouvellement, du 24 décembre 2015, il est stipulé que,

— En son préambule, « A l’occasion des éventuels renouvellements du présent bail, la clause de loyer variable additionnel sera maintenue à l’identique, le loyer de base étant porté à la valeur locative. » ;

— Au point 9.1.1, alinéas 3 et 4,

« Il est expressément convenu qu’à l’occasion de chacun des éventuels renouvellements du présent bail, le loyer de base sera fixé à la valeur locative appréciée au jour de la prise d’effet du bail renouvelé.

Les parties déclarent soumettre volontairement la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions des articles 23 à 23.5 et 29 à 31 du décret du 30 septembre 1953 (articles L145-33 à L145-57 du Code de commerce) et attribuer compétence au Juge des Loyers du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble. »

Les parties s’accordent à dire que le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2023 et que le prix du loyer de base du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative conformément aux dispositions contractuelles susvisées.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la société Bercy Village, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer renouvelé dans les termes du présent dispositif.

Il est précisé que le prix du loyer de base de renouvellement sera recherché par référence aux stipulations contractuelles ayant défini les modalités de détermination de la valeur locative.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les autres demandes

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer de base provisionnel égal au montant du dernier loyer de base en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

**

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la S.N.C Bercy Village à M. [L] et Mme [T] pour les locaux situés au sein du centre commercial Bercy Village, [Adresse 5] à [Localité 5], à compter du 1er avril 2023,

Dit que le prix du loyer de base du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en application des critères définis par le bail liant les parties,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur [B] [C]

[Adresse 1]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux, et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2023 en application de l’article 9 du titre III du bail écrit du 11 septembre 2001,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— tenter de concilier les parties,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 avril 2027,

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.N.C Bercy Village à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 6]) avant le 30 avril 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 28 mai 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de

Madame [E] [U]

[Adresse 2]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 2]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne se sont pas conciliées devant lui qu’il leur a adressé sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera sans délai l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne saurait excéder le délai de 6 mois à compter de la première réunion d’information susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer de base provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 26 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. GUILLARME