TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La S.C.I. LES BIBOUX

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04375 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWKW

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 17 mars 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la Société MAVILLE IMMOBILIER SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDERESSE

La S.C.I. LES BIBOUX (anciennment dénommée SCI [J])

dont le siège social est sis [Adresse 3]

et pour signification au [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Prédidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 mars 2026 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04375 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWKW

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI LES BIBOUX, anciennement dénommée SCI [J], est propriétaire du lot n° 17 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice des 21 mai et 9 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER a assigné la SCI LES BIBOUX devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  1942,47 euros montant des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 15 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2024,

—  838,10 euros au titre des frais nécessaires,

—  3000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 18 décembre 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Régulièrement assignée à étude le 21 mai 2025 et à personne morale le 9 juillet 2025, la SCI LES BIBOUX n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

— le relevé de propriété établissant la qualité de propriétaire de la SCI LES BIBOUX et le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 18 août 2016 actant le changement de dénomination de la SCI [J],

— un décompte de charges pour la période du 3 février 2023 au 15 avril 2025,

— une facture du 3 février 2023 de la société Viana d’un montant de 568,60 euros, une facture de la société PLM de 130,90 euros, une facture de la société ARCO du 21 novembre 2023,

— les appels de fonds de la période considérée,

— la répartition individuelle de charges pour l’année 2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 23 mars 2022, 30 mai 2023, 26 mars 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes,

— le mandat de syndic.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie.

La SCI LES BIBOUX est en conséquence condamnée à payer la somme de 1942,47 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période courant du 3 février 2023 au 15 avril 2025. Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 et ce à compter du 14 mars 2024, date de distribution de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 13 mars 2024.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI LES BIBOUX au paiement de la somme de 838,10 euros au titre des frais nécessaires. Il est justifié de la mise en demeure du 13 mars 2024 (72 euros) et de la sommation de payer du 6 juin 2024 (130,10 euros). S’agissant des frais de remise de dossier au commissaire de justice (150 euros) et à l’avocat (486 euros), le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Ces frais ne seront pas retenus.

La SCI LES BIBOUX est en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 202,10 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 al. 3 du code civil le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi – laquelle ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur – ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI LES BIBOUX, partie perdante, supporte les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La SCI LES BIBOUX est condamnée à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire,

CONDAMNE la SCI LES BIBOUX à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  1942,47 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période courant du 3 février 2023 au 15 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024,

—  202,10 euros au titre des frais nécessaires ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la SCI LES BIBOUX aux dépens ;

CONDAMNE la SCI LES BIBOUX à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE