TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/12705

N° Portalis 352J-W-B7I-C6CXO

N° MINUTE : 3

Assignation du :

11 Octobre 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : Catherine BRIENS[2]

[2]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Médiateur : [M] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDERESSE

Madame [X] [K] [N] [G] épouse [H]

[Adresse 3]

[Localité 3] LUXEMBOURG

représentée par Maître Sabine CHASTAGNIER, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #J0082

DEFENDERESSE

S.A.R.L FILZ

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Annie COHEN WACRENIER, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0121

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 04 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 avril 2004, les consorts [G], aux droits desquels vient Madame [X] [G] épouse [H], ont consenti à la S.A..R.L FILZ un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2004 et pour un loyer annuel principal fixé à 9.000€ HT et HC.

Le contrat de bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2013 pour se terminer le 31 décembre 2021.

Par lettre du 03 janvier 2022 envoyée en recommandé avec accusé de réception, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à effet au 1er avril 2022 et proposé de fixer le nouveau loyer à la somme annuelle de 12.148 € HT et HC.

Par acte signifié le 28 mars 2024, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable, sollicitant notamment :

— la fixation du loyer du bail renouvelé à sa valeur locative déplafonnée, soit à la somme de 54.800€ par an, HT et HC, à compter du 1er avril 2022,

— subsidiairement, dans l’hypothèse où une mesure d’instruction viendrait à être ordonnée, de fixer le montant du loyer provisionnel dû pendant le cours de l’instance à 54.800 € par an, HT et HC.

Par acte du 11 octobre 2024, elle a assigné la locataire devant la juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 03 juin 2025, la bailleresse sollicite de :

“- Dire et juger que le déplafonnement du loyer est encouru en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré,

En conséquence :

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 à la somme annuelle en principal de 54.800€ (CINQUANTE-QUATRE MILLE HUIT CENTS EUROS), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées,

— Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du juge des loyers commerciaux, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— Subsidiairement, dans l’hypothèse où une mesure d’instruction viendrait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel dû à la somme de 54.800 € (CINQUANTE-QUATRE MILLE HUIT CENTS EUROS) en principal pendant la durée de l’instance, outre les charges et accessoires, et ce dans les termes de l’article L.145-57 du code de commerce,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

— Condamner la société locataire aux entiers dépens ”.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 04 avril 2025, la locataire sollicite de la juge des loyers de :

“- DEBOUTER Madame [G] de sa demande à titre principal tendant à déplafonner le loyer du bail renouvelé pour dire que le bail commercial s’est renouvelé moyennant un loyer annuel de CINQUANTE QUATRE MILLE HUIT CENTS (54.800) euros, hors taxes, charges et frais ;

En conséquence,

— DEBOUTER Madame [G] de sa demande tendant à juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles ;

— DEBOUTER Madame [G] de sa demande tendant à juger par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus produiront par eux-mêmes intérêts.

— CONSTATER que le bail ayant pris effet le 1er janvier 2013, portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 1], s’est renouvelé à compter du 1er avril 2022, moyennant un loyer plafonné ;

— FIXER le montant du loyer du bail ainsi renouvelé à la somme de 13.382,55 euros par an en principal à compter du 1er avril 2022 ;

— DEBOUTER Madame [G] de sa demande à titre subsidiaire tendant à voir nommer un expert judiciaire ;

— DEBOUTER Madame [G] de sa demande tendant à faire supporter la charge des entiers de l’instance à la société FILZ ;

— CONDAMNER Madame [G] à verser la société FILZ la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER Madame [G] à supporter les entiers dépens.

A titre subsidiaire, en cas de nomination d’un expert,

— PRENDRE ACTE des protestations et réserves d’usage formulées par la société FILZ ;

— DIRE les missions de l’expert :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux litigieux et les décrire ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ;

procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité ;

— rechercher la valeur locative au 1er avril 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination, des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement en application des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— rendre compte de tout et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

— FIXER la provision des honoraires de l’expertise et CONDAMNER Madame [G] à verser la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expertise ”.

L’affaire est venue à l’audience du 04 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, « À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2022 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La bailleresse soutient que les facteurs locaux de commercialité ont fait l’objet de modifications notables justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, compte tenu de la rénovation et de la restructuration de la gare [M] à compter de 2012 ayant augmenté le flux de voyageurs et sa fréquentation ; de la rénovation du [Localité 4] en 2013 avec l’installation de grandes enseignes type Zara, Fnac, Sephora et Nature et Découvertes permettant de capter un flux de chalandise très important ; de l’évolution du nombre de logements loués en meublé temporaire de type Airbnb dans le [Localité 1] ; de la rénovation de l’hôtel quatre étoiles [R] situé à moins de 200 mètres des locaux loués entre 2013 et 2015 ; et enfin de l’évolution de la fréquentation du métro Saint-Lazare avec une augmentation de 1.740.477 de passages.

En outre, elle fait valoir que les locaux sont d’une surface utile de 53,50 m² et d’une surface pondérée de 39,15 m² P.

Elle produit à l’appui de ses prétentions un article de presse de Next Finance en date du 12 octobre 2017 et un article de presse de LSA en date du 31 mai 2013 faisant mention de la rénovation du [Localité 4] en décembre 2012 et de la présence de nouvelles grandes enseignes, ainsi qu’un article de MedialogHôtel en date du 22 janvier 2015 faisant état de la réouverture de l’hôtel [X] après des travaux de rénovation, et enfin un rapport d’enquête et de comptages entre l’État, la région Île-de-France, SNCF Mobilités, SNCF Réseau, le STIF et la RATP du mois de mars 2015 indiquant que la gare [M] est la gare la plus fréquentée, cette dernière concentrant à elle seule plus de la moitié du trafic transilien.

La locataire conteste l’existence de modifications notables ou leur incidence favorable sur son commerce, expliquant que madame [X] [G] ne les démontre pas. Elle soutient notamment que l’analyse de la bailleresse ne prend pas en compte l’état de la concurrence dans la zone de chalandise de 400 mètres, laquelle est importante au regard du nombre de salons de coiffure à proximité des locaux loués, et qu’en outre son analyse n’est que superficielle et ne repose sur aucune donnée chiffrée ou documentée. Elle ajoute que les modifications des facteurs locaux de commercialité sont en réalité en sa défaveur. Elle précise que le loyer réclamé par la bailleresse, correspondant à un taux de variation de 350 %, est illégal et ne correspond pas aux critères de l’article L.145-34 du code de commerce.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, elle sollicite que le loyer renouvelé soit fixé au loyer plafond, soit 13.382,55 € par an, selon le calcul suivant : [12.148 x ILC du dernier trimestre 2021] / ILC du dernier trimestre 2012 soit [12.148 x 118,59] / 107,65.

En outre, elle expose que la surface utile et la surface pondérée retenues par la bailleresse sont inexactes et ne sont nullement établies par un géomètre assermenté.

Enfin, elle s’oppose à la désignation d’un expert judiciaire, considérant qu’il n’appartient pas au tribunal de pallier la carence de la bailleresse dans l’administration de la preuve.

Il y a lieu de constater que les éléments et explications de la bailleresse ne suffisent pas à établir le bien fondé de sa demande de déplafonnement du loyer et de fixation de celui-ci à une somme annuelle de 54.800 €.

Toutefois, il est justifié, au regard des pièces versées aux débats, de l’opportunité d’ordonner une expertise pour avoir toutes informations sur les modifications des facteurs locaux de commercialité évoquées par la bailleresse à l’appui de sa demande de déplafonnement et avoir avis sur la valeur locative des lieux.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise.

La mission de l’experte est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’experte tous les éléments sollicités par celle-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l’experte ci-dessus désignée de tenter de concilier les parties.

En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe la juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 €.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 1], à compter du 1er avril 2022 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’experte :

Madame [S] [D]

[Adresse 1]

[XXXXXXXX01] – [XXXXXXXX02]

[Courriel 1]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 1] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’experte pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,

* examiner et donner tout avis utile sur ce motif allégué de déplafonnement du loyer,

* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2022 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

*donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

*rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

* tenter de concilier les parties,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’experte tous les éléments sollicités par celle-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’experte sera saisie et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 février 2027,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’experte qui devra être consignée par Madame [X] [G] épouse [H] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage) au plus tard le 09 avril 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 04 juin 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne la juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

À défaut de conciliation des parties par l’experte susmentionné,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [M] [R]

[Adresse 2]

[XXXXXXXX03] – [Courriel 2]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’experte l’aura informé qu’elle a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois suivant cette information ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celle-ci ait mené à bien sa mission, l’experte suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’experte aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’experte et la juge chargée du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’experte reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’experte, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’experte et la juge chargée du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’experte déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 € ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 12 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA