TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07366 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RAB

N° MINUTE : 3/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT-OPH , [Adresse 1], représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque P0500

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [U], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

Madame [K] [U], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 15 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 décembre 2024 par Karine METAYER, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07366 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RAB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 août 2018, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [P] [U], Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1029,92 euros, outre 357,84 euros au titre des provisions sur charge.

Monsieur [P] [U] a donné congé le 19 septembre 2018 et Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] sont demeurés seuls cotitulaires du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT – OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5295,57 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 7 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef si besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en garantie des sommes dues selon les modalités fixées par les articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner in solidum Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] à payer à titre provisionnel la somme de 3072,58 selon décompte du 3 août 2023, hors frais de contentieux, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2023 sur la totalité de la somme, ainsi qu’ une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges à compter de la résiliation du bail ;

— condamner in solidum Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 octobre 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4768,91 euros, selon décompte du 1er octobre 2024, hors frais de procédure, terme de septembre 2024 inclus. Elle précise que le versement des loyers courant a repris. Elle donne son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] comparants en personne, ont reconnu le principe de la dette locative et ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux, en réglant 200 euros par mois en plus du loyer courant, montant qu’ils règlent depuis juin 2024.

Ils précisent quant au montant de la dette avoir effectué des règlements qui n’apparaissent pas sur le décompte du bailleur en plusieurs virements. Monsieur [B] précise payer le loyer et travailler via des missions d’intérim. Il souligne avoir eu des problèmes de santé qui l’ont empêché de travailler.

Un diagnostic social et financier est parvenu au tribunal avant la date d’audience et il en a été fait lecture pendant les débats.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

Dûment autorisé, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a par note reçue au greffe le 31 août 2023 produit un décompte actualisé de sa créance, sur lesquels figurent les versements effectués par Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U], arrêtée au 16 octobre 2024 à la somme de 2677,09 euros.

MOTIFS

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 15 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT- OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 8 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 2 août 2018 contient une clause résolutoire (article 15.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2023, pour la somme en principal de 5295,57 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l’arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (les sommes de 1317,90 euros le 17 août 2023, 300 euros le 23 août 2023, 1317,90 euros le 22 septembre 2023 ayant été payées dans le délai et ne permettant qu’un apurement partiel de la dette), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 octobre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte actualisé par note en délibéré confirmant les 4 versements déclarés à l’audience par les locataires et faisant apparaître que Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] sont redevables de la somme de 2677,09 euros à la date du 16 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, dont 376,83 euros de frais de procédure.

A l’audience, Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience, sous réserve de la prise en compte des versements effectués. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 2300,26 euros (2677,09 euros-194,40 euros-182,43 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2023 sur la totalité de la somme.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 9).

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement à compter de l’échéance d’octobre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par le bailleur démontre que le loyer courant est payé à nouveau régulièrement. Par ailleurs, le bailleur accepte l’octroi de délai de paiement à l’audience. En conséquence, compte tenu de ces éléments et des propositions des locataires à l’audience, Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] seront autorisés à se libérer de leur dette selon des modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir que faute pour Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront à l’exclusion de tous autres frais, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, de dénonciation à la préfecture et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT- OPH les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 août 2018 entre [Localité 4] HABITAT – OPH et Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 7 octobre 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] à verser à [Localité 4] HABITAT – OPH à titre provisionnel la somme de 2300,26 euros (décompte arrêté au 16 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2023 sur totalité de la somme ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 200 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, et au plus tard le 15 de chaque mois ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 4] HABITAT – OPH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] seront condamnés solidairement à verser à [Localité 4] HABITAT – OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] à verser à [Localité 4] HABITAT – OPH une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] aux dépens comme visé dans la motivation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, La Juge des contentieux de la protection