TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 8]

N° minute : 1205

Références : R.G N° N° RG 24/01589 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPBD

JUGEMENT

DU : 19 Août 2025

Société [Localité 10]

C/

ASSOCIATION TUTÉLAIRE ESSONNE ATE

Mme [X] [J] [T]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 19 Août 2025.

DEMANDERESSE:

Société [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M. [F] [W] régulièrement muni d’un pouvoir.

DEFENDERESSES:

ASSOCIATION TUTÉLAIRE ESSONNE (ATE)

[Adresse 5]

[Localité 7]

comparante en personne

Madame [X] [J] [T]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne et assistée de son curateur.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 20 Mai 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à [Localité 10]

+ 1CCC à ATE + 1CCC à Mme [J] [T]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2020, la société LOGIREP a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [J] [T] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 409,59 euros et d’une provision pour charges de 128,83 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, la société [Localité 10] venant aux droits de la société LOGIREP a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10103 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 04 avril 2024 terme de mars inclus, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Mme [X] [J] [T] a saisi la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne le 06 mai 2024 qui a déclaré la demande recevable le 20 juin 2024. Par décision du 13 août 2024 la commission de surendettement a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire comprenant une dette de 11 676.47 euros déclarée par la bailleresse. Cette décision n’a fait l’objet d’aucune contestation.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [J] [T] le 15 juillet 2024.

Par assignation du 7 octobre 2024, la société [Localité 10] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [J] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12754,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2024, terme d’août inclus,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 20 mai 2025, la société [Localité 10] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette s’élève désormais à 5634.30 euros terme d’avril 2025 inclus. Elle ajoute que ce montant correspond à la reconstitution d’une dette de loyer en dépit de la procédure de rétablissement personnel dès lors que le paiement du loyer courant n’a pas repris.

Mme [X] [J] [T] assisté de son curateur ne conteste pas l’existence d’une dette de loyer. Elle fait valoir avoir été longuement hospitalisée en secteur psychiatrique, que son titre de séjour a expiré et ne parvient pas à en obtenir le renouvellement malgré les démarches entreprises avec pour conséquence une absence totale de revenus.

L’ATE curateur, expose que la situation administrative de Mme [X] [J] [T] est particulièrement complexe, qu’elle ne dispose d’aucun acte de naissance valide, que les autorités consulaires refusent de lui délivrer ce qui bloque la procédure de renouvellement du titre de séjour. L’ATE souligne la précarité et la vulnérabilité de Mme [X] [J] [T]

Mme [X] [J] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [X] [J] [T] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure en l’état.

La société [Localité 10] indique être opposé à toute suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de reprise de paiement des loyers courants.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 août 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 10] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 10 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 10 103 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Par ailleurs la décision de recevabilité de la commission de surendettement est intervenue le 20 juin 2024 soit postérieure au délais de deux mois visé par le commandement de payer et n’a pas paralyser le jeux de la clause résolutoire.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 juin 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, que Mme [X] [H] a bénéficié d’une mesure de mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire comprenant l’effacement d’une dette une dette de 11 676.47 euros de la société [Localité 10] et ce suivant décision du 13 août 2024. Il ressort des décomptes produits que Mme [X] [H] n’a plus réglé aucun loyer depuis février 2023. Le paiement des loyers n’a pas repris depuis la décision de recevabilité de la commission de surendettement du 20 juin 2024, ni depuis la décision d’effacement de la dette, avec pour conséquence la reconstitution d’une dette de loyers.

Il s’en suit que la condition de reprise du paiement des loyers courants avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’est pas remplie et que dès il ne peut être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [X] [J] [T] disposant par ailleurs d’aucun revenu ne lui permettant d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel, sa situation financière ne lui permet pas à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société [Localité 10] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société [Localité 10] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mai 2025, Mme [X] [J] [T] lui devait la somme de 5483.01 euros terme d’avril inclus, soustraction faite des frais de procédure d’un montant de 445.43 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens. Il sera précisé que ce montant tient compte de l’effacement de la dette de 11 676.47 euros imposé par la commission de surendettement des particuliers.

Mme [X] [J] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 10] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [J] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 décembre 2020 entre la société [Localité 10], d’une part, et Mme [X] [J] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] est résilié depuis le 11 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [X] [J] [T], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [X] [J] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [X] [J] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [X] [J] [T] à payer à la société [Localité 10] la somme de 5483.01 euros (cinq mille quatre cent quatre-vingt-trois et neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2025 terme de mai inclus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société [Localité 10] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [J] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2024 et celui de l’assignation du 7 octobre 2024.

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière