TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e REVERT-CHERQUI, M^e PEROT-CANNAROZZO, M^e SAIDJI

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e BLANGY

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/06304

N° Portalis 352J-W-B7F-CUL2Y

N° MINUTE :

Assignation du :

30 avril 2021

JUGEMENT

rendu le 16 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [M] [I]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par Maître Ludovic REVERT-CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1515

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 12]

représenté par Maître Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC205

Monsieur [C] [O]

Madame [L] [F] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentés par Maître Ali SAIDJI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J076

S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par Maître François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

Société AXA FRANCE IARD

[Adresse 7]

[Localité 11]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Emilie GOGUET, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 11 septembre 2025 présidée par Madame Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025, prorogé au 16 janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [I] est propriétaire d’un appartement au deuxième étage et d’une cave au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 15]., qui constituent les lots de copropriété n°53 et 4. L’assureur de la copropriété est la société MMA IARD.

En juillet 2015, Mme [M] [I] a dénoncé la survenance d’infiltrations d’eau dans la cuisine de son appartement.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [M] [I] devant le tribunal d’instance de Paris (13ème arr.), aux fins de paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Par un jugement avant dire droit du 8 décembre 2016, cette juridiction a ordonné la réalisation d’une mesure d’instruction sur désordres, et désigné M. [N] [P] en qualité d’expert judiciaire. Par un jugement du 30 avril 2018, les opérations d’expertise ont notamment été rendues communes à Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 14 mai 2019, dans lequel il impute la survenance des désordres à une défaillance des parties communes de l’immeuble (toiture et souches de cheminées), ainsi que des parties privatives de Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O].

Par un courrier daté du 6 septembre 2019, Mme [M] [I] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires ainsi que Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] de lui payer diverses sommes au titre des chefs de préjudice qu’elle estime avoir subis (préjudice matériel, trouble de jouissance et frais d’avocat).

Par un courriel en réponse daté du 6 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a indiqué refuser d’accéder à cette demande. Par un courrier daté du 11 septembre 2019, Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] ont quant à eux proposé le versement d’une indemnité d’un montant total de 3 750,00 euros.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 30 avril 2021, Mme [M] [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O], la société Desrue Immobilier et la société Axa France IARD devant le tribunal judiciaire de Paris.

Le 26 novembre 2021, le tribunal de proximité a redistribué l’affaire engagée par le syndicat des copropriétaires au tribunal judiciaire, et celle-ci a été enrôlée sous le n°21/14765. Cette instance a été jointe à l’instance principale par le juge de la mise en état le 6 décembre 2022.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 5 avril 2022, Mme [M] [I] a fait assigner les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles en intervention forcée (affaire n°22/04759). Cette instance a été jointe à l’instance principale par le juge de la mise en état le 6 juillet 2022.

Par conclusions notifiées le 1er décembre 2022, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles sont intervenues volontairement à l’instance.

Par une ordonnance du 15 septembre 2023, le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevables toutes demandes formées à l’encontre des sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ; débouté ces dernières de leur demande en annulation du rapport d’expertise judiciaire du 14 mai 2019 ; et renvoyé l’affaire à la mise en état.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, et au visa des articles 9, 14, 18 et 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 1240 du code civil et de l’article L. 124-3 du code des assurances, M. [M] [I] demande au tribunal de :

— Donner acte à Madame [I] qu’elle se désiste de toutes prétentions à l’encontre de MMA IARD, et de la compagnie AXA, dans les présentes conclusions.

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 14] et son syndic le Cabinet SARL DESRUE IMMOBILIER, à prendre toutes initiatives utiles, sous peine d’astreinte de 200 € par jour de retard à compter du jugement, visant à rétablir le fonctionnement normal du conduit de cheminée partie commune obstrué, au 3ème étage, dans les parties privatives de Monsieur et Madame [O].

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], de même que Monsieur et Madame [O], et également le Cabinet SARL DESRUE IMMOBILIER, à verser Madame [I] les sommes suivantes :

—  2.475 € TTC, au titre du préjudice matériel subi à la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 14 mars 2019,

—  19.800 €, au titre du préjudice de jouissance et/ou perte de loyers au mois de mars 2019 inclus, conformément à la date du dépôt du rapport,

—  18.000 € au titre du préjudice de jouissance et/ou perte de loyers complémentaires du mois de mars 2019 à décembre 2020 ;

— RETRANCHER, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, du compte de charges de copropriété de Madame [I] :

— La somme de 1.308,19 € à titre de frais, au 27 mai 2019 ;

— La somme de 621,68 € à titre de frais postérieurs au 5 décembre 2023 ;

— La somme de 896,96 €, à titre de quote-part de frais d’Avocat exposés par le syndicat des copropriétaires pour assurer sa défense ;

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], Monsieur et Madame [O], et également le Cabinet SARL DESRUE IMMOBILIER, à verser Madame [I], la somme de 10.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], Monsieur et Madame [O], et également le Cabinet SARL DESRUE IMMOBILIER, au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [P].

— DISPENSER Madame [I], conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de tous frais de procédure qui seront exposés par le syndicat des copropriétaires pour assurer sa défense.

— ORDONNER l’exécution provisoire, désormais de droit.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 janvier 2025 par voie électronique, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— JUGER le Syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes.

— JUGER que la créance du Syndicat des copropriétaires à l’égard de Madame [I] s’élève à la somme de 26.765,86 euros, au titre des charges de copropriété arriérées et arrêtées au 06/01/2025 (sauf mémoire).

— JUGER que la quote-part de responsabilité du Syndicat des copropriétaires au titre du préjudice de jouissance (perte de loyers) subi par Madame [I], s’établit à hauteur de 20% à la charge du Syndicat des copropriétaires ;

— DEFINIR ainsi la charge finale des condamnations prononcées à l’encontre des parties succombantes comme retenu par l’Expert judiciaire, pour permettre la compensation et les comptes avec le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ;

— REJETER toute demande de condamnation solidaire ou in solidum.

— JUGER que le préjudice subi par Madame [I] pour le trouble de jouissance sera valablement indemnisé au titre de la valeur locative retenue à hauteur de 700 € mensuels, sur une période allant de JUILLET 2015 à MAI 2020, inclus.

— JUGER que le Syndicat des copropriétaires est ainsi redevable envers Madame [I], d’une somme de 8.120 €.

— ORDONNER la compensation entre la créance détenue par le syndicat des copropriétaires à l’égard de Madame [I], et celle qu’elle détient elle-même à l’égard du syndicat.

— CONDAMNER Madame [I] au paiement de la somme de 26.765,86 € – 8.120 € Soit : 18 645,86 € au titre de ses charges arriérées arrêtées au 06/01/2025 (sauf mémoire).

— DEBOUTER Madame [I] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires.

— DEBOUTER les consorts [O] de l’ensemble de leurs demandes et actions diligentés

à l’encontre du Syndicat des copropriétaires.

— JUGER que chacune des parties conservera à sa charge les frais et honoraires exposés du fait de la présente instance, au regard de la nature du présent litige et des responsabilités retenues dans le cadre du rapport d’expertise.

— RAPPELER l’exécution provisoire de droit, laquelle ne saurait être écartée.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 30 novembre 2021 par voie électronique, et au visa de l’article 9 du code de procédure civile, Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] demandent au tribunal de :

Sur la demande de Madame [I] au titre du préjudice matériel :

— A titre principal, Rejeter la demande formulée par Madame [M] [I] au titre de son préjudice matériel.

— à titre subsidiaire, Fixer à une somme qui ne saurait être supérieure à 1.732,50 € la condamnation des époux [O] au titre du préjudice matériel subi par Madame [M] [I].

Sur la demande de Madame [I] au titre du préjudice de jouissance de juillet 2015 à mars 2019 :

— A titre principal, Fixer à une somme qui ne saurait être supérieure à 3.675 € la condamnation des époux [O] au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [M] [I] de juillet 2015 à mars 2019.

— A titre subsidiaire, Fixer à une somme qui ne saurait être supérieure à 4.042,50 € la condamnation des époux [O] au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [M] [I] de juillet 2015 à mars 2019.

Sur la demande de Madame [I] au titre du préjudice de jouissance d’avril 2019 à décembre 2020 :

— Rejeter la demande formulée par Madame [M] [I] au titre de son préjudice de jouissance d’avril 2019 à décembre 2020.

En tout état de cause :

— Condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] et [Adresse 6] et la compagnie AXA de toute condamnation qui pourrait être prononcée à l’encontre des époux [O] au titre des préjudices subis par Madame [I] antérieurs au 15 mars 2017 (première date à laquelle des infiltrations en provenance de l’appartement des époux [O] est établie) et postérieurs au 19 avril 2019 (date de réalisation des travaux par les époux [O]).

— Rejeter les éventuelles demandes qui pourraient être formulées par le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] et [Adresse 6] et la compagnie AXA à l’égard des époux [O].

— Réduire à de plus justes proportions la somme sollicitée par Madame [M] [I], en application de l’article 700 du CPC.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 juin 2024 par voie électronique, et au visa de l’article 1240 du code civil, la société Desrue Immobilier demande au tribunal de :

— débouter Mme [M] [I] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Madame [I] à verser au cabinet DESRUE IMMOBILIER la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 ;

— condamner Madame [I], ainsi que tout succombant, aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Maître François BLANGY, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

*

Régulièrement assignée suivant les modalités applicables aux personnes morales, la société Axa France IARD n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 5 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries collégiale du 11 septembre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, puis au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, Mme [M] [I] demande au tribunal de lui « donner acte qu’elle se désiste de toutes prétentions à l’encontre de MMA IARD et de la compagnie AXA ».

Aux termes de ses dernières conclusions en demande, il apparaît en effet qu’elle a abandonné les prétentions qu’elle formait initialement envers la société Axa France IARD. En revanche, Mme [M] [I] ne peut se désister de quelconques demandes envers les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles, puisque lesdites prétentions ont été déclarées irrecevables par le juge de la mise en état.

1 – Sur les demandes indemnitaires

Mme [M] [I] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires, du syndic Desrue Immobilier ainsi que de Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O], et leur condamnation solidaire à l’indemniser des chefs de préjudice qu’elle estime avoir subis en raison d’infiltrations d’eau survenues dans son appartement.

A – Sur les désordres

Il est constant que Mme [M] [I] dénonce depuis juillet 2015 la survenance d’infiltrations d’eau dans son appartement.

Lors de son intervention dans l’immeuble le 10 mars 2017, la société Cros dit avoir notamment constaté la « présence anormale d’humidité dans le mur mitoyen aux deux appartements sur la hauteur de l’immeuble », ainsi qu’une « forte dégradation apparente et humidité importante mesurée dans les appartements et dans le couloir de l’immeuble ».

Dans son rapport définitif déposé le 14 mai 2019, et établi après deux réunions sur les lieux tenues les 30 mars 2017 et 17 octobre 2018, l’expert judiciaire a notamment relevé, dans l’appartement de Mme [M] [I], que le mur séparatif d’avec l’appartement de Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] présente des boisseaux de conduits et un taux d’humidité de 100% ; qu’une « petite zone » dans le séjour, ainsi que le plafond de la salle de bains et de la cuisine présentent également un taux d’humidité de 100%.

Par ailleurs, Mme [M] [I] dénonce une seconde catégorie de désordres qu’elle estime à l’origine de préjudices pour elle, à savoir le bouchage d’un conduit de cheminée constituant une partie commune.

Elle verse aux débats un courriel daté du 4 juin 2020 et émanant d’une société qu’elle a mandatée afin d’installer un conduit d’aération dans son bien, dans lequel celle-ci affirme être dans l’impossibilité de poursuivre sa mission en raison de l’obturation du conduit. Elle produit également un rapport établi le 16 septembre 2020 par l’architecte mandaté par la copropriété, qui démontre lui aussi que le conduit commun a été obturé au niveau du troisième étage.

Les désordres invoqués par Mme [M] [I] au soutien de ses demandes sont ainsi caractérisés.

B – Sur les responsabilités

1 – Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage causé par un défaut d’entretien d’une partie commune, sans qu’une faute de sa part ne doive être caractérisée. S’il incombe au copropriétaire agissant à l’encontre du syndicat des copropriétaires de démontrer un lien de causalité entre le défaut d’entretien et les préjudices subis, la copropriété ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une faute de celui-ci ou d’un tiers.

*

Mme [M] [I] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sur le fondement des dispositions précitées, et ce à un double titre : elle fait principalement valoir que les infiltrations survenues dans son bien trouveraient pour partie leur origine dans la défaillance de parties communes de l’immeuble, et que la copropriété lui aurait en outre causé un préjudice par son manque de diligence à faire réaliser des travaux de réparation nécessaires (toiture et souches de cheminée d’une part, et obturation d’un conduit de cheminée d’autre part).

* Sur les infiltrations d’eau, à l’examen des pièces versées aux débats, il apparaît en effet que des parties communes ont joué un rôle causal dans la survenance des désordres.

Le technicien de la société Cros, intervenu dans l’immeuble le 10 mars 2017, a ainsi constaté de multiples défauts d’étanchéité affectant la toiture et les souches de cheminée : le « scellement d’une parabole sur corps de souche infiltrant » ; la présence d’un câble de télévision pénétrant dans le comble par une tuile soulevée ; des « solins de souche non étanches et infiltrants » ; la présence d’eau à l’intérieur des conduits de fumée.

L’expert judiciaire a quant à lui constaté, le 17 octobre 2018, que des conduits de cheminée étaient en mauvais état et présentaient un taux d’humidité de 20 à 100% sur le pourtour des enduits ; que « le premier rang de tuiles baille, ce qui constitue des points d’entrée d’eau de pluie » ; que l’étanchéité au pourtour des souches n’est plus assurée (présence de « rustines » en paxalu sous des bandes en plomb elles-mêmes grossièrement posées). Il en conclut que les « défaillances de la toiture et des souches de cheminée » sont la cause unique des infiltrations survenues dans l’entrée, et l’une des causes des infiltrations survenues dans la salle de bains et la cuisine.

En défense, le syndicat des copropriétaires indique expressément dans ses conclusions ne pas contester le principe de sa responsabilité, et forme uniquement des contestations à propos du quantum des demandes adverses.

Il fait toutefois valoir que l’expert judiciaire lui a demandé de réaliser divers travaux en parties communes, ce qui a été fait dans un délai raisonnable et sous le contrôle de l’architecte de la copropriété.

S’il est effectivement justifié de diligences effectuées par le syndicat des copropriétaires et son syndic pour résorber les causes des désordres en parties communes, et notamment de la réalisation de travaux suivant procès-verbal de réception du 4 juin 2020, il est rappelé que la copropriété engage sa responsabilité de plein droit à raison de dommages trouvant leur origine dans les parties communes.

Pour les motifs qui précèdent, et en application de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est ainsi engagée envers Mme [M] [I] à ce premier titre.

* Mme [M] [I] soutient que le syndicat des copropriétaires engagerait sa responsabilité à un second titre en raison du manque de diligence dont il aurait fait preuve dans la réalisation de travaux.

Sur les travaux de réfection des parties communes, il est constant que le rapport d’expertise judiciaire identifiant les travaux nécessaires a été déposé le 14 mai 2019, et il est en outre établi que ces travaux ont été réceptionnés le 4 juin 2020.

Ce délai ne présente pas un caractère déraisonnable et est justifié à la fois par la nature et l’ampleur des travaux à entreprendre, la nécessité de convoquer une assemblée générale dans les délais réglementaires (ce qui fut fait le 3 juillet 2019), et les circonstances de fait engendrées par la pandémie de covid-19 survenue à compter de janvier 2020 – étant rappelé que des interdictions administratives de déplacement étaient en vigueur du 17 mars au 10 mai 2020 inclus.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée à ce titre.

En revanche, quant à l’obturation d’un conduit de cheminée, il apparaît effectivement que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation de faire respecter les stipulations du règlement de copropriété.

En effet, alors que la preuve de travaux non autorisés en parties communes a été rapportée et que ceux-ci sont d’ailleurs reconnus par la copropriété, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir à ce jour sollicité la remise en état du conduit de cheminée commun par Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O], et ce alors qu’il a pourtant été averti par un courrier du 10 juin 2020 qu’un préjudice pour Mme [M] [I] allait très probablement résulter de cette atteinte aux parties communes.

Le syndicat des copropriétaires engage ainsi sa responsabilité à ce titre envers Mme [M] [I].

2 – Sur la responsabilité de Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O]

Il est de jurisprudence constante, au visa des articles 544 et suivants du code civil, que nul ne doit causer à autrui des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. L’article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024, dispose désormais que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

La mise en jeu de la responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage ne nécessite pas que soit rapportée la preuve d’une faute du voisin, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, mais impose cependant de caractériser le lien direct unissant le trouble anormal subi et le fait du voisin.

Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n’ouvre pas droit à réparation. Le trouble anormal est celui d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être usuellement supporté entre voisins – le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel.

*

* Mme [M] [I] recherche également la responsabilité de ses voisins Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] à raison des infiltrations survenues dans son bien, invoquant de multiples fondements (articles 9 et 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; théorie des troubles anormaux du voisinage ; violation du règlement de copropriété).

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît effectivement que les désordres précédemment évoqués trouvent en partie leur origine dans les parties privatives de Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O].

Le technicien de la société Cros a conclu à l’existence d’une « fuite infiltrante par receveur de douche » depuis l’appartement de Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O].

L’expert judiciaire a quant à lui relevé un taux d’humidité de 100% sur le plafond de la salle de bains de Mme [M] [I], juste au-dessous de la salle d’eau de Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O].

Si l’existence de non-conformités dans les pièces humides d’un appartement n’entraîne pas nécessairement la survenance de désordres, il est toutefois relevé qu’en l’espèce, l’appartement des défendeurs présente plusieurs non-conformités à la réglementation sanitaire applicable. Ont ainsi pu être constatés un défaut d’étanchéité sous le bac de douche, ainsi que la présence d’un « coffre carrelé dans lequel a été créée une niche non carrelée (donc non étanche) abritant le robinet général d’eau ». Un test d’aspersion avec le pommeau de douche, réalisé par le technicien, a permis de constater un écoulement immédiat d’eau sous le bac de douche.

En défense, Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] ne contestent pas le principe de leur responsabilité, mais uniquement le quantum des demandes adverses. Ils font également valoir, quant au lien de causalité, que Mme [M] [I] aurait également joué un rôle causal dans les préjudices qu’elle a subi en raison d’un défaut d’entretien de sa salle de bains.

Le fait de causer des infiltrations d’eau de manière récurrente dans le bien d’autrui excédant à l’évidence les inconvénients normaux du voisinage, la responsabilité de Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] sera ainsi engagée envers Mme [M] [I] à raison de ces désordres.

* La demanderesse recherche également la responsabilité de ses voisins à un second titre, à savoir le bouchage d’un conduit de cheminée commun qu’auraient pratiqué Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Comme évoqué précédemment, il est établi par les pièces produites et non contesté qu’un conduit de cheminée constituant une partie commune a été obturé au troisième étage, soit au niveau de l’appartement des époux [O], et ce sans autorisation de l’assemblée générale. Ces derniers ne contestent pas cet état de fait.

Par conséquent, Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] ont agi en violation du règlement de copropriété ainsi que des dispositions des articles 9 et 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 – étant indifférent qu’ils soient personnellement les auteurs de ces travaux d’obturation manifestement exécutés depuis leur appartement.

Tout copropriétaire pouvant agir envers un autre afin d’obtenir le respect du règlement de copropriété, la responsabilité de Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] sera par conséquent engagée envers Mme [M] [I] à ce second titre.

3 – Sur la responsabilité de la société Desrue Immobilier

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est notamment chargé « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Le syndicat des copropriétaires est seul cocontractant du syndic, et un copropriétaire agissant individuellement ne peut donc rechercher que la responsabilité extra-contractuelle de ce dernier. Toutefois, il est de jurisprudence constante que le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement (Cass. ass. plén, 13 janvier 2020, n°17-19.963, publié au bulletin).

*

Mme [M] [I] recherche la responsabilité personnelle du syndic de copropriété, la société Desrue Immobilier, en faisant valoir que cette dernière aurait manqué à ses obligations légales ainsi qu’à ses obligations contractuelles envers le syndicat des copropriétaires.

Elle expose principalement qu’alors que Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O], en effectuant des travaux affectant les parties communes de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale, ont manifestement enfreint les dispositions des articles 9 et 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, causé des troubles anormaux de voisinage, et violé les stipulations du règlement de copropriété, le syndic n’aurait pas pris les mesures nécessaires pour assumer sa mission de conservation et d’entretien de l’immeuble.

* En premier lieu, Mme [M] [I] fait valoir que le simple fait que les désordres trouveraient partiellement leur origine dans des parties communes démontrerait que le syndic a manqué à sa mission de conservation et d’entretien de l’immeuble.

L’engagement de la responsabilité du syndic n’est cependant pas « automatique » en cas de constat d’une dégradation des parties communes, et il appartient à la demanderesse de caractériser précisément en quoi le syndic aurait manqué à son obligation d’assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble – laquelle n’est qu’une obligation de moyens et non de résultat. Au surplus, si le sinistre objet du litige a bien été causé par des parties communes dégradées, il s’agit toutefois d’éléments difficiles d’accès et dont il n’est pas attendu qu’ils fassent l’objet d’un entretien courant (toiture et souches de cheminée).

L’examen des pièces produites aux débats révèle en outre qu’alors que le sinistre est survenu à l’été 2015, le syndic a effectué une déclaration de sinistre pour le compte de la copropriété le 28 septembre 2015 ; que de nombreuses résolutions portant sur des travaux (dont le nettoyage des gouttières et la « vérification des tuiles » de la couverture des bâtiments A et B) ont été portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 8 avril 2016, et adoptées par les copropriétaires ; que le syndic a fait intervenir un technicien aux fins de recherche de fuite le 13 juillet 2016, ainsi que la société Cros le 10 mars 2017 ; qu’en parallèle, les opérations d’expertise judiciaire ont débuté en 2017 et se sont achevées par le dépôt du rapport définitif le 14 mai 2019 ; que l’assemblée générale a été réunie le 3 juillet 2019, afin de voter la réalisation de travaux de couverture et de réfection des corps de cheminée ; et que les travaux ont été réceptionnés le 4 juin 2020.

Au regard de ces éléments, et compte tenu des délais engendrés par la nécessité de réunir l’assemblée générale, par les opérations d’expertise judiciaire et par les circonstances engendrées par la pandémie de covid-19 à compter de janvier 2020, il apparaît que le syndic n’a pas manqué à son obligation légale et contractuelle d’assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble.

* Mme [M] [I] reproche ensuite au syndic de ne pas avoir fait intervenir l’assureur de la copropriété, les sociétés MMA IARD et MMA Assurances mutuelles, dans le cadre des opérations d’expertise, et ce alors même que le syndicat des copropriétaires a admis sa responsabilité dans la survenance des désordres, et qu’il avait ainsi tout intérêt à pouvoir mobiliser la garantie de son assureur.

Sur ce point, il est constant que le syndic a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur à l’été 2015, mais ne l’a pas fait intervenir aux opérations d’expertise, ni assigné en intervention forcée en suite de l’assignation qui lui a été signifiée à titre personnel ainsi qu’au syndicat des copropriétaires le 30 avril 2021.

La société Desrue Immobilier soutient qu’il appartenait à Mme [M] [I] de faire intervenir les sociétés MMA IARD et MMA Assurances mutuelles afin d’exercer le recours de l’article L. 124-3 du code des assurances. Si la demanderesse a effectivement exercé son recours tardivement, comme constaté par une ordonnance du 15 septembre 2023, la question du recours de la copropriété envers son assureur est cependant une question distincte.

Le syndic étant légalement chargé d’administrer l’immeuble et devant ainsi agir dans l’intérêt de la copropriété qu’il représente, il lui appartenait, devant le risque d’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et peu important l’exercice d’un recours direct par la victime des désordres, de faire intervenir son assureur afin de solliciter au besoin la mobilisation de sa garantie.

Si le syndic est susceptible de ce fait d’engager sa responsabilité envers son mandant, le manquement du syndic ne présente toutefois aucun lien de causalité avec l’un des chefs de préjudice pour lesquels Mme [M] [I] sollicite réparation.

* Sur l’obturation du conduit de cheminée commun, il a été précédemment jugé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée à ce titre envers Mme [M] [I] dans la mesure où il ne justifie pas avoir à ce jour sollicité la remise en état du conduit de cheminée par Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O].

A l’examen des pièces produites aux débats, il est établi que le syndic a été informé de l’obturation du conduit par un courrier daté du 5 juin 2020, et qu’il a répondu le 11 juin 2020 qu’il allait faire intervenir un architecte ; que le cabinet Architecture Station est intervenu sur les lieux et a réalisé un rapport le 16 septembre 2020, dans lequel il confirme le constat effectué par l’entrepreneur de travaux de Mme [M] [I] ; que des tests par fumigène ont été réalisés en juin 2021, donnant lieu à un rapport daté du 5 juillet 2021 ; que l’architecte de la copropriété a proposé le 13 juillet 2021 une solution technique à Mme [M] [I].

La société Desrue Immobilier soutient avoir effectué toutes diligences nécessaires et que cette question relèverait de la seule responsabilité de Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O], auteurs de l’obturation ou en ayant hérité.

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété ». Si la responsabilité des époux [O] est effectivement engagée au titre de cette atteinte aux parties communes, il appartenait également d’effectuer toutes démarches nécessaires pour faire cesser cette atteinte aux parties communes et assurer ainsi le respect du règlement de copropriété.

La responsabilité de la société Desrue Immobilier sera donc engagée à ce seul titre envers Mme [M] [I].

C – Sur les préjudices

Mme [M] [I] sollicite indemnisation au titre de trois chefs de préjudice :

—  2 475 euros TTC, au titre du « préjudice matériel subi à la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 14 mars 2019 » ;

—  19 800 euros, au titre du « préjudice de jouissance et/ou perte de loyers au mois de mars 2019 inclus, conformément à la date du dépôt du rapport » ;

—  18 000 euros au titre du « préjudice de jouissance et/ou perte de loyers complémentaires du mois de mars 2019 à décembre 2020 ».

— Sur le préjudice matériel

La demanderesse sollicite le paiement de la somme de 2 475 euros au titre du préjudice matériel qu’elle dit avoir subi en raison des désordres survenus. Durant les opérations d’expertise judiciaire, elle a produit un devis établi le 7 février 2019 par une société Mer Bat et portant notamment sur une prestation de « réfection des enduits et peintures de la cuisine et de la salle de bains », pour un montant de 2 475 euros TTC. L’expert judiciaire a agréé ce devis.

Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] font valoir que Mme [M] [I] ne justifie pas ne pas avoir été indemnisée par son assureur. De jurisprudence constante, sauf à renverser la charge de la preuve, il n’appartient pas à la victime d’un dommage de démontrer qu’elle n’a pas d’ores et déjà perçu indemnisation.

A titre subsidiaire, ils font par ailleurs valoir qu’ils ne pourraient être condamnés qu’au paiement de 70% de la somme réclamée.

Il est cependant constant en matière d’indemnisation que chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de 1'entier dommage dès lors que chacune des fautes a concouru à le causer tout entier. Ainsi, la question connexe du partage de responsabilité entre les coauteurs du dommage n’a aucune incidence au stade de l’obligation à la dette, et ne peut donc être opposé au créancier.

Le préjudice matériel subi par Mme [M] [I] sera ainsi évalué à la somme de 2 475 euros TTC.

— Sur le préjudice immatériel

* A partir de l’évaluation effectuée par l’expert judiciaire, Mme [M] [I] réclame tout d’abord paiement de la somme de 19 800 euros, correspondant à une perte de revenus locatifs durant 44 mois (de juillet 2015 à mars 2019) et à raison d’un loyer mensuel de 900 euros.

Il est constant que l’appartement dispose d’une superficie de 22,68 m² et que celui-ci avait été loué à compter de mai 2012 contre un loyer mensuel de 830 euros hors charges.

En premier lieu, alors que les défendeurs soutiennent qu’il conviendrait d’effectuer le départ entre les désordres causés par chacun d’eux, il doit être relevé que c’est l’action conjuguée des parties communes et des parties privatives des époux [O] qui a généré un trouble de jouissance de l’appartement, et qu’il est matériellement impossible « d’isoler » le trouble de jouissance causé par le sinistre dans l’entrée de celui causé par le sinistre dans la salle de bains et la cuisine.

Les époux [O] font également valoir qu’il n’est pas rapporté la preuve de dommages trouvant leur origine de leurs parties privatives avant le rapport de la société Cros déposé le 15 mars 2017, si bien qu’ils ne pourraient être tenus à indemnisation pour la perte de revenus survenue antérieurement.

Toutefois, la date à laquelle la cause des désordres a été mise au jour est sans incidence sur le lien de causalité existant entre les parties privatives des époux [O] et les dommages dans l’appartement de Mme [M] [I]. L’expert judiciaire a en effet relevé que les désordres avaient une double cause, sans préciser laquelle serait la plus ancienne, si bien qu’il n’est aucunement démontré que les parties privatives des époux [O] n’auraient été fuyardes qu’à compter de mars 2017.

Les époux [O] contestent en outre que l’appartement ait été rendu inhabitable en raison des désordres, et soutiennent qu’il s’agit uniquement de dégradations affectant l’esthétique du bien et n’empêchant pas sa mise en location avec une réduction de loyer.

Au regard de la petite taille de l’appartement (22,68 m²) et de la localisation des désordres (entrée, cuisine et salle de bains), il apparaît que la quasi-totalité du bien a été affectée par des dégâts des eaux. Les dégradations constatées excèdent le simple caractère esthétique, un taux d’humidité excessif persistant présentant un risque pour la santé des occupants. L’absence de travaux réparatoires faisait en outre craindre une aggravation des infiltrations et empêchait la réfection des embellissements.

Il apparaît ainsi que l’appartement de Mme [M] [I] a été rendu impropre à la location par la survenance des désordres, si bien que celle-ci est bien fondée à solliciter indemnisation au titre d’une perte de revenus locatifs à compter de juillet 2015 et jusqu’à mai 2020 inclus.

Sur le montant de la perte de revenus, c’est à juste titre que Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] soutiennent qu’il convient de calculer la valeur locative du bien en tenant compte de l’encadrement des loyers dans la commune de [Localité 13]. A raison de 29 euros le m², la valeur locative de l’appartement de la demanderesse peut ainsi être évaluée à la somme mensuelle de 657,72 euros.

Enfin, le préjudice financier subi par Mme [M] [I] ne peut consister qu’en une perte de chance de percevoir des revenus locatifs de juillet 2015 à mai 2020 inclus, dans la mesure où il n’est pas certain que le bien aurait nécessairement trouvé preneur durant la totalité de cette période.

L’indemnisation octroyée par le juge, qui apprécie souverainement le pourcentage de chance perdu, ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré la chance si elle s’était réalisée.

Compte tenu des caractéristiques du bien (localisation, aménagements, superficie), de la durée de la période considérée (quatre ans et dix mois) et de l’état du marché de l’immobilier locatif parisien durant cette même période, la chance réelle et sérieuse de percevoir des loyers que Mme [M] [I] a perdue peut être estimée à 90%.

Enfin, il est constaté que Mme [M] [I] ne réclame indemnisation qu’à hauteur de 50% du préjudice tel qu’évalué par l’expert judiciaire.

En conséquence, le préjudice financier subi par cette dernière à raison d’une perte de chance de percevoir des revenus locatifs de juillet 2015 à mai 2020 inclus sera évalué à la somme de 13 614,80 euros [((46 mois x 657,72 euros) x 0,9) x 0,5].

* Mme [M] [I] réclame également indemnisation au titre de la perte de revenus qu’elle estime avoir subie en raison du défaut de réalisation de travaux en parties communes, à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire puis à compter du constat de l’obturation du conduit de cheminée commun.

La perte de revenus locatifs survenue à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire a été évoquée ci-dessus.

Quant à la perte de revenus survenue à compter du constat de l’obturation du conduit de cheminée commun, il est établi que la découverte de cette atteinte aux parties communes a privé de manière certaine Mme [M] [I] de faire procéder aux travaux nécessaires à la mise en location de son bien – les travaux de création d’un système d’aération en question ayant été préconisés par l’expert judiciaire.

En conséquence, le préjudice financier subi par cette dernière à raison d’une perte de chance de percevoir des revenus locatifs de juin 2020 à décembre 2020 inclus sera évalué à la somme de 2 071,81 euros [((7 mois x 657,72 euros) x 0,9) x 0,5].

Pour l’ensemble des motifs qui précèdent, le syndicat des copropriétaires et les époux [O] seront ainsi condamnés in solidum à payer à Mme [M] [I] la somme de 16 089,80 euros [13 614,80 + 2 475] en indemnisation de son préjudice.

De même, le syndicat des copropriétaires, la société Desrue Immobilier et les époux [O] seront condamnés in solidum à payer à Mme [M] [I] la somme de 2 071,81 euros en indemnisation de son préjudice.

2 – Sur la demande relative au conduit de cheminée commun

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

En vertu de ce texte d’ordre public, qui édicte une présomption de responsabilité, le syndicat a l’obligation de faire exécuter tous les travaux nécessaires pour que les parties communes et les éléments d’équipement collectif soient en bon état d’entretien, et ne causent pas de dommages aux copropriétaires.

*

Mme [M] [I] demande également au tribunal de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic à « prendre toutes initiatives utiles visant à rétablir le fonctionnement normal du conduit de cheminée partie commune obstrué, au 3ème étage, dans les parties privatives de Monsieur et Madame [O] ». Elle fait principalement valoir qu’alors que le syndicat des copropriétaires reconnaîtrait le bouchage d’un conduit de cheminée commun par Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O], celui-ci n’aurait pris aucune initiative afin de rétablir le fonctionnement normal de cet élément d’équipement.

Il a été précédemment établi qu’un conduit de cheminée commun dont l’usage est nécessaire à Mme [M] [I] a été obturé à hauteur de l’appartement de Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O], et que ces travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale a priori ou a posteriori.

Toutefois, il doit tout d’abord être relevé que l’exécution de travaux en parties communes relève du pouvoir souverain de l’assemblée générale des copropriétaires, et que la juridiction, hors les cas de l’autorisation judiciaire de travaux prévue à l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ne dispose pas du pouvoir de s’immiscer dans le fonctionnement de la copropriété (Cass. 3e civ., 13 janv. 2010, n° 08-21.110, publié au bulletin). Il appartient ainsi à Mme [M] [I] de faire porter la question à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale.

Par ailleurs, il apparaît que la condamnation sollicitée présente un caractère trop imprécis (« toutes initiatives utiles ») et constituerait une simple injonction, non susceptible d’exécution forcée.

Enfin, la condamnation du syndic à titre personnel ne pourrait en toute hypothèse être recherchée sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, s’agissant d’un fondement de responsabilité propre au syndicat des copropriétaires.

Pour les motifs qui précèdent, Mme [M] [I] sera ainsi déboutée de sa demande tendant à voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic à « prendre toutes initiatives utiles visant à rétablir le fonctionnement normal du conduit de cheminée ».

3 – Sur les demandes reconventionnelles

A – Sur les demandes formées par Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O]

Suivant l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

*

Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] forment un appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires, et exercent en outre le recours direct de l’article L. 124-3 du code des assurances envers la société Axa France IARD.

Il est constant que l’assureur de responsabilité civile de la copropriété est la société MMA IARD, et que la société Axa France IARD est son assureur dit de « protection juridique ». En l’absence de police d’assurance mobilisable couvrant les dégâts des eaux, les défendeurs ne peuvent par conséquent exercer un recours envers cette société.

Sur l’appel en garantie, il a été précédemment jugé que les parties privatives de Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] et les parties communes ont chacune joué un rôle causal dans la survenance des désordres.

Suivant l’évaluation effectuée par l’expert judiciaire, il conviendra de faire droit à l’appel en garantie formé par les époux [O] et condamner le syndicat des copropriétaires à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre, à hauteur de 30%.

B – Sur la demande formée par le syndicat des copropriétaires

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires réclame paiement à Mme [M] [I] de la somme totale de 26 765,86 euros, au titre de charges de copropriété arriérées et arrêtées au 6 janvier 2025.

Au soutien de sa demande principale, il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires tenues de 2015 à 2024 inclus, ainsi que le procès-verbal d’une assemblée générale extraordinaire tenue le 14 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2014 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2016 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— des extraits du grand livre portant sur la régularisation des charges de Mme [M] [I], pour les exercices 2015 à 2023 inclus ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 6 janvier 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [M] [I] est débiteur de 28 556,48 euros au 6 janvier 2025.

Mme [M] [I] ne conteste pas être redevable de sommes au titre de charges de copropriété arriérées, indiquant avoir refusé de payer ses charges de copropriété à la suite du sinistre survenu à l’été 2015 et invoquant des difficultés financières causées par l’impossibilité de louer son bien à la suite des désordres et en raison du bouchage d’un conduit de cheminée. Elle conteste cependant l’imputation à son compte de frais de relance d’un montant total de 1 929,87 euros, et de frais d’avocat d’un montant total de 896,96 euros.

Les frais de mise en demeure et relances exposés postérieurement à la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2015 ne sont pas nécessaires au recouvrement de la créance de charges, dès lors qu’une instance était engagée entre les parties.

Par ailleurs, les frais d’avocat exposés par la copropriété constituent des frais irrépétibles et ne peuvent être indemnisés au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, Mme [M] [I] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 25 729,65 euros [28 556,48 – (1 929,87 + 896,96)], au titre des charges de copropriété arriérées et arrêtées au 6 janvier 2025 (appel du premier trimestre 2025 inclus).

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur la compensation

Les articles 1347 et suivants du code civil disposent notamment que « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies (…) La compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision ».

Mme [M] [I] et le syndicat des copropriétaires détenant chacun une créance l’un envers l’autre, et devant la demande expresse de ce dernier, il conviendra de prononcer la compensation entre les créances réciproques des parties.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, Mme [M] [I] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, la société Desrue Immobilier et les époux [O], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance. En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, ceux-ci incluront les frais d’expertise judiciaire.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, la société Desrue Immobilier et les époux [O] seront condamnés in solidum à payer à Mme [M] [I] la somme de 6 000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de débouter Mme [M] [I] de sa demande au titre des frais irrépétibles à l’encontre du syndicat des copropriétaires, dès lors que celui-ci sera créancier de cette dernière après compensation, et que la survenance d’un sinistre trouvant son origine dans les parties communes n’autorisait aucunement la demanderesse à se soustraire au paiement de ses charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires, son syndic et Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] seront déboutés de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] à payer à Mme [M] [I] la somme de 16 089,80 euros ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] ainsi que la société Desrue Immobilier à payer à Mme [M] [I] la somme de 2 071,81 euros ;

Déboute Mme [M] [I] de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic à « prendre toutes initiatives utiles visant à rétablir le fonctionnement normal du conduit de cheminée » ;

Condamne Mme [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 25 729,65 euros au titre des charges de copropriété arriérées et arrêtées au 6 janvier 2025 (appel du premier trimestre 2025 inclus) ;

Prononce la compensation entre les créances réciproques que détiennent Mme [M] [I] et le syndicat des copropriétaires l’un envers l’autre ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à garantir Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] de toutes condamnations prononcées à leur encontre, à hauteur de 30% ;

Déboute Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O] de leur demande à l’encontre de la société Axa France IARD ;

Rappelle que Mme [M] [I] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Condamne in solidum Mme [L] [F] (ép. [O]) et M. [C] [O], le syndicat des copropriétaires et la société Desrue Immobilier au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum Mme [L] [F] (ép. [O]), M. [C] [O] et la société Desrue Immobilier à payer à Mme [M] [I] la somme de 6 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et les déboute en conséquence de leurs demandes respectives à ce titre ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 13], le 16 janvier 2026.

La greffière La présidente