TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/57895 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYME

AS M N° : 2

Assignation du :

17 Novembre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 janvier 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 9] RIVE DROITE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS – #C2472

DEFENDERESSES

Madame [E] [P]

CHEZ LA SOCIETE IMMO DE FRANCE

[Adresse 6]

[Localité 8]

non représentée

Madame [L] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Mme [P] est propriétaire d’un appartement (lot n°380) situé au 8ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3] qui est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis qu’elle loue à Mme [R].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société Foncia [Localité 9] rive droite (ci-après, le « syndicat des copropriétaires »), a, par actes de commissaire de justice en date des 27 et 29 octobre 2025, fait sommation à Mme [P] et à Mme [R] de laisser l’accès au syndic et à toute entreprise, pour réaliser, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, les opérations de désinsectisation et de nettoyage dans l’appartement lot n°380 loué par Mme [P] à Mme [R] et de confirmer une date urgente de disponibilité à la réception de la sommation.

En l’absence de réponse, le syndicat des copropriétaires a, par actes de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, fait assigner Mme [P] et Mme [R] aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 :

«  o Ordonner et Enjoindre à Mme [E] [P], copropriétaire, et Mme [L] [R], sa locataire, tenues et condamnées in solidum, de laisser l’accès au syndic et à toute entreprise de désinsectisation et de nettoyage, à l’appartement lot n°380, sis au 8ème étage de l’immeuble du [Adresse 3], sous astreinte de 1000€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en cas d’absence ou de refus d’accès des personnes occupant les lieux, et après un essai infructueux.

o Condamner in solidum Mme [E] [P], copropriétaire, et Mme [L] [R], sa locataire, à payer et à rembourser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, les frais et honoraires afférents à la désinsectisation et au nettoyage de l’appartement lot n°380, sis au 8ème étage de l’immeuble du [Adresse 3].

o Condamner in solidum Mme [E] [P], copropriétaire, et Mme [L] [R], sa locataire, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme provisionnelle de 5000€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

o Condamner in solidum Mme [E] [P], copropriétaire, et Mme [L] [R], sa locataire, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 6000€ au titre de l’article 700 du CPC.

o Condamner in solidum Mme [E] [P], copropriétaire, et Mme [L] [R], sa locataire, aux entiers dépens. "

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 11 décembre 2025.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Le syndicat des copropriétaires expose que les copropriétaires de l’immeuble se plaignent de façon récurrente de la présence de punaises de lit et d’odeurs infestant les partie communes et privatives en provenance de l’appartement appartenant à Mme [P] et loué à Mme [R], ces dernières refusant de faire le nécessaire en vue d’une désinsectisation et d’un nettoyage et de laisser l’accès à cet appartement.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, Mme [R] n’a pas constitué avocat. Elle a comparu à l’audience et a indiqué être d’accord pour laisser l’accès à son appartement.

Mme [P], qui a été assignée chez la société Immo de France 85 à personne, n’a pas constitué avocat. Le syndicat des copropriétaires a justifié ne disposer d’aucune autre adresse que celle de la société Immo de France 85 en produisant la feuille de présence à la dernière assemblée générale du 10 juin 2025 mentionnant une domiciliation de Mme [P] chez la société Immo de France 85 et les appels de charges de Mme [P] établis à l’adresse de la société Immo de France 85.

Par application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance aux écritures déposées à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de désinsectisation et de nettoyage

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence de l’éminence du dommage ou d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Suivant l’article 9 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens ".

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse :

— Un compte rendu établi par la société Skill pro, expert anti-nuisibles, qui mentionne avoir, à la suite d’une inspection réalisée dans le logement de Mme [R] le 17 septembre (vraisemblablement 2024), constaté une situation sanitaire préoccupante, nécessitant une action urgente afin de ne pas infester les parties communes et voisins en raison d’odeurs nauséabondes à l’intérieur du logement, d’un encombrement sévère, d’une hygiène défaillante et d’une infestation de punaises de lit critique (à tous stades : œufs, larves, adultes) dans toutes les pièces jusqu’au plafond. Il est ainsi préconisé de désinfecter et désodoriser le logement, de réaliser un débarras/ désencombrement et un traitement choc anti punaises de lit.

— Un courriel que Mme [M] de la société Immo de France, en sa qualité de gestionnaire de l’appartement de Mme [P], a adressé au syndic le 23 septembre 2024 dans lequel elle explique être confrontée à un obstacle financier, ne disposant pas des fonds nécessaires pour couvrir le montant élevé du devis et avoir entamé des démarches auprès de la mairie du 15ème arrondissement et de son service social pour trouver une solution viable.

— Une attestation de Mme [A], résidant au 8ème étage, dans laquelle elle fait état d’odeurs nauséabondes en provenance de l’appartement de Mme [R] même lorsque la porte est fermée, de la présence de bêtes leur imposant de mettre sur les fenêtres et portes de la terre de sommières et des désinsectisant et de l’impossibilité de communiquer avec Mme [R] qui n’ouvre pas sa porte. Si cette attestation n’est pas accompagnée d’une copie de la pièce d’identité de Mme [A], elle conserve une force probante dès lors qu’elle est manuscrite et signée.

— Une attestation de Mme [H], une voisine, qui mentionne la saleté de la moquette du couloir devant la porte d’entrée de sa voisine et les mauvaises odeurs en provenance de son appartement. Si cette attestation n’est pas accompagnée d’une copie de la pièce d’identité de Mme [H], elle conserve une force probante dès lors qu’elle est manuscrite et signée.

— Une attestation de Mme [S], une voisine, qui indique que Mme [R] refuse d’ouvrir aux organismes de désinfection et qu’elle présente une hygiène déplorable.

— Une attestation de Mme [C] qui a résidé au sein de l’immeuble de 2018 à fin février 2025 dans laquelle elle explique avoir quitté l’immeuble en raison des nuisances causées par Mme [R], la première des nuisances étant l’infestation de son appartement par des punaises de lits depuis juillet 2023 pour laquelle elle refuse toute désinfestation, ce qui a eu pour conséquence que son appartement a été infesté à plusieurs reprises malgré les traitements, les punaises de lit descendant par la colonne d’aération et la deuxième des nuisances étant relative à l’état de Mme [R] et de son appartement à l’origine d’odeurs importantes.

— Une attestation de M. [J] dans laquelle il indique que son appartement situé [Adresse 2] est infesté par des punaises de lit malgré deux traitements en raison, vraisemblablement, d’un manque d’entretien de l’appartement voisin. Si cette attestation n’est pas accompagnée d’une copie de la pièce d’identité de M. [J], elle conserve une force probante dès lors qu’elle est manuscrite et signée.

— Deux attestations de Mme [O], une voisine, dans lesquelles elle fait état d’odeurs nauséabondes se dégageant de l’appartement de Mme [R] situé en dessous du sien, de la présence de punaises de lits dans son appartement à trois reprises (en dernier lieu le 30 juillet 2025) malgré les traitements immédiats et de l’agressivité de Mme [R] rendant tout dialogue impossible.

— Une attestation de M. [X] dans laquelle il explique être en lutte contre les punaises de lit depuis septembre 2023 dans son appartement situé au 6ème étage, ayant fait intervenir à quatre reprises une entreprise spécialisée pour un traitement (le 4 octobre 2023, le 20 novembre 2023, le 16 juillet 2024 et le 27 septembre 2024) sans résultat.

— Une attestation de M. [Z], secrétaire générale de l’Etablissement français du sang (EFS), dans laquelle il indique que l’EFS est locataire d’un local au rez-de-chaussée de l’immeuble qui est exploité comme un centre de prélèvement, que la présence de deux punaises de lit y a été constaté le 11 juin 2025 ayant nécessité trois interventions de désinsectisation et que la présence de deux punaises de lit a à nouveau été constatée le 28 juillet 2025 ayant contraint à la fermeture du centre le 29 juillet 2025 pour permettre une nouvelle intervention. Si cette attestation n’est pas manuscrite mais dactylographiée et n’est pas accompagnée d’une copie de la pièce d’identité de M. [Z], elle conserve une force probante dès lors que les mentions obligatoires et la date sont manuscrites, qu’elle est signée et qu’elle est accompagnée des factures des interventions qui y sont relatées.

— Les sommations qui ont été délivrées à la Mme [P] et Mme [R] le 27 octobre 2025 à la demande du syndicat des copropriétaires afin de laisser l’accès au syndic et à toute entreprise, pour faire réaliser les opérations de désinsectisation et de nettoyage.

Il ressort, en conséquence, de ces pièces qu’il a été constaté dans l’appartement appartenant à Mme [P] et loué à Mme [R] un encombrement important, des odeurs nauséabondes et des punaises de lit à tous stades (œufs, larves, adultes) dans toutes les pièces jusqu’au plafond et ce, selon certains voisins, depuis le mois de septembre 2023, qu’ainsi plusieurs appartements de l’immeubles et le local situé au rez-de-chaussée et loué à l’EFS ont été également infestés par des punaises de lit de manière répétitive malgré les différents traitements effectués, et que plusieurs voisins sont également incommodés par les odeurs se dégageant de cet appartement.

Il s’évince également de ces pièces que Mme [P] a, par l’intermédiaire du gestionnaire de son bien, reconnu ces difficultés mais a indiqué ne pouvoir prendre en charge les frais liés au désencombrement et à la désinsectisation et que si Mm [R] s’est opposée à toute désinsectisation.

Mme [P] et Mme [R] n’ont d’ailleurs pas répondu à la sommation qui leur a été délivrée le 27 octobre 2025 afin de laisser l’accès au syndic et à toute entreprise pour réaliser les opérations de désinsectisation et de nettoyage.

Or il est constant qu’une infestation de punaises de lit constitue un enjeu sanitaire majeur faisant craindre pour la santé, la sécurité et a minima le confort des occupants de l’immeuble qui s’en trouve affecté. Il est acquis que ces nuisibles se reproduisent à une vitesse importante, les femelles pondant plusieurs œufs par jour, et se déplacent activement, en passant d’un lot à un autre, jusqu’à infester l’intégralité de l’immeuble, puis ceux adjacents.

La présence de punaises de lit au sein de l’immeuble s’analyse ainsi comme un dommage imminent dont la survenance ne peut être empêchée que par le traitement mécanique et chimique de l’ensemble des lots de l’immeuble. Le refus ou la négligence, émanant d’un copropriétaire ou un occupant de son chef, de permettre la réalisation de ces diligences, constitue un abus du droit de jouissance au préjudice de l’ensemble des copropriétaires, et donc du syndicat qui représente leur intérêt collectif, qui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [P], en sa qualité de copropriétaire, et à Mme [R], en sa qualité de locataire, de laisser l’accès à l’appartement (lot n°380) situé au 8ème étage de l’immeuble du [Adresse 2] au syndic et à toute entreprise de désinsectisation et de nettoyage mandatée par lui afin d’y procéder les opérations de désinsectisation et de nettoyage strictement nécessaires pour mettre fin à l’infestation de punaises de lit et aux odeurs et, à défaut d’accès, de les autoriser à pénétrer dans les lieux pour ce faire.

Il n’y a pas lieu, en revanche, de prononcer une astreinte dès lors qu’en l’absence d’exécution de la présente décision par les défenderesses, le syndic et toute entreprise qu’il aura mandée sont autorisés à pénétrer dans le logement afin de faire réaliser les opérations de désinsectisation et de nettoyage.

En outre, il y a lieu de désigner un commissaire de justice qui pourra se faire assister, le cas échéant, pour la réalisation de sa mission, du concours de la force publique ou de témoins majeurs et d’un serrurier qui pourra, le cas échéant, procéder au changement de serrure.

En cas de changement de serrure, le syndicat des copropriétaires devra veiller au respect de l’appartement pendant la durée des opérations et tenir les clés à la disposition de Mme [R].

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

o Sur la demande de remboursement

Il appartenait à Mme [P] et à Mme [R] de procéder à la désinsectisation et au nettoyage de l’appartement dont elles sont respectivement propriétaires et locataires afin de mettre fin à l’infestation de punaises de lit qui touche l’ensemble de l’immeuble.

Dès lors, leur obligation de rembourser au syndicat des copropriétaires les frais et honoraires afférents à la désinsectisation et au nettoyage n’est pas sérieusement contestable.

Il sera, en conséquence, fait droit à cette demande de ce chef du syndicat des copropriétaires.

o Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, il est indéniable que la présence de punaises de lit est à l’origine d’un trouble de jouissance et de nuisances pour l’ensemble des copropriétaires, ce qui ressort d’ailleurs des attestations versées par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, l’inertie de Mme [P] et le refus de Mme [R] de procéder à la désinsectisation et au nettoyage de l’appartement dont elles sont respectivement propriétaires et locataires et de laisser l’accès à une entreprise mandatée par le syndic sont à l’origine d’un préjudice qu’il convient d’indemniser par l’allocation de dommages et intérêts.

Elles seront, en conséquence, condamnées in solidum à payer, par provision, au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] et Mme [R], qui succombent, seront condamnées, in solidum, en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’intervention du commissaire de justice et du serrurier désignés.

Par suite, elles seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

Enjoignons à Mme [P] et Mme [R] de laisser au syndicat copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, et toute entreprise qu’il aura mandatée, pénétrer dans l’appartement du 8ème étage constituant le lot n°380 de l’immeuble situé [Adresse 3] afin qu’ils procèdent aux opérations de désinsectisation et de nettoyage strictement nécessaires pour mettre fin à l’infestation de punaises de lit et aux odeurs, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Autorisons, en cas de refus ou d’absence de réponse de Mme [P] et de Mme [R] à l’issue de ce délai, le syndicat copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, à pénétrer dans l’appartement du 8ème étage constituant le lot n°380 de l’immeuble situé [Adresse 3], appartenant à Mme [P] et loué à Mme [R], accompagné de toute entreprise qu’il aura mandatée et d’un serrurier, en présence d’un commissaire de justice, afin de permettre l’ouverture forcée de la porte et l’exécution des opérations de désinsectisation et de nettoyage strictement nécessaires pour mettre fin à l’infestation de punaises de lit et aux odeurs, le cas échéant, aux frais avancés du syndicat copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] pour le compte de qui il appartiendra ;

Désignons Me [F] [U], commissaire de justice, avec faculté de substitution ou d’assistance par tout autre commissaire de justice ou clerc habilité de l’étude, avec la mission de :

se rendre sur place au [Adresse 3], [Adresse 7], lot n°380 ;accéder à l’appartement appartenant à Mme [P] et loué à Mme [R] en procédant, le cas échéant, à l’ouverture forcée de la porte par un serrurier, et faire procéder par toute entreprise mandatée par le syndic aux opérations de désinsectisation et de nettoyage strictement nécessaires pour mettre fin à l’infestation de punaises de lit et aux odeurs ;se faire remettre tout document utile et recueillir toute déclaration de toute personne de nature à lui permettre de bien mener sa mission ;prendre, le cas échéant, toutes photographies utiles ;

se faire assister, le cas échéant, pour la réalisation de sa mission, du concours de la force publique ou de deux témoins majeurs qui ne sont ni au service des parties ni au service du commissaire de justice instrumentaire et d’un serrurier qui procédera en cas de besoin à l’ouverture forcée des lieux et, le cas échéant, au changement de serrure ;

Disons que du tout il sera dressé procès-verbal par le commissaire de justice ;

Disons que le syndicat copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice veillera, en ce cas, au respect de l’appartement pendant la durée des opérations et tiendra les clés à la disposition de Mme [R] ;

Fixons à 900 euros (hors taxes et hors débours) la provision devant être versée au commissaire de justice par le syndicat copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] ;

Disons qu’à défaut de saisine du commissaire de justice dans le délai de deux mois suivant la présente ordonnance, sa désignation sera caduque et privée de tout effet ;

Disons que le commissaire de justice devra accomplir sa mission dans le délai d’un mois à compter de sa saisine ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Condamnons, par provision, in solidum, Mme [P] et Mme [R] à rembourser au syndicat copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] les frais et honoraires afférents à la désinsectisation et au nettoyage de l’appartement dont elles sont respectivement propriétaires et locataires ;

Condamnons, par provision, in solidum, Mme [P] et Mme [R] à payer au syndicat copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamnons in solidum Mme [P] et Mme [R] aux entiers dépens incluant les frais d’intervention du commissaire de justice et du serrurier désignés ;

Condamnons in solidum Mme [P] et Mme [R] à payer au syndicat copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 08 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ