TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]

[Courriel 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00030 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKRZ

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 26 Novembre 2024

MINUTE :

CDC HABITAT, société d’économie Mixte

C/

[J] [B], [N] [B], [K] [S] épouse [B]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE

DU 26 Novembre 2024

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE

et le 26 Novembre 2024

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 27 Septembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

CDC HABITAT, société d’économie Mixte

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e SOULARD-RYO

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [J] [B]

[Adresse 13]

[Adresse 12]

[Localité 8]

M. [N] [B]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Mme [K] [S] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non comparants, non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, statuant en la forme des référés,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier présent lors des débats et de Aurélie BOUIN, Greffier présent lors de la mise à disposition ;

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 21 et 26 juin 2022, la société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [B] un appartement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 487,78 euros pour l’appartement et 60 euros pour le stationnement, hors charges.

Par actes des 23 et 24 juin 2022, Monsieur [N] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] se sont portés caution des engagements de Monsieur [J] [B].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, la société CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [J] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 989,29 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [N] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] en date du 20 février 2024.

Par notification électronique du 15 février 2024 la société CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [B] en date du 22 juillet 2024 et Monsieur [N] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] en date du 19 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Monsieur [J] [B], Monsieur [N] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1 649,95 euros au titre de la dette outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir à titre provisionnel,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 26 juillet 2024.

À l’audience du 27 septembre 2024, la société CDC HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 462,29 euros arrêtée au 23 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Elle valoir que la dette a été soldée en juin mais que depuis il y a de nouveau des impayés. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [J] [B], régulièrement assigné à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Monsieur [N] [B] et Madame [K] [S] épouse [B], régulièrement assignés à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [J] [B], ainsi que Monsieur [N] [B] et Madame [K] [S] épouse [B], assignés à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 juin 2022, du commandement de payer délivré le 12 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 23 septembre 2024 que la société CDC HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 266,08 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [B] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 196,21 euros, au titre des sommes dues au 23 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 12 février 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 12 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 juin 2022 à compter du 13 avril 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [B]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 avril 2024, Monsieur [J] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [B] à son paiement à compter de 13 avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [N] [B] et Madame [K] [S] épouse [B]

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [N] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] se sont portés caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par Monsieur [J] [B], pour la durée du bail du 26 juin 2022.

Par ailleurs, le commandement de payer du 12 février 2024 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [N] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] le 20 février 2024.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [N] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] à payer 192,21 euros au bailleur, ces derniers étant tenus solidairement avec Monsieur [J] [B].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [B], Monsieur [N] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [J] [B], Monsieur [N] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] in solidum à payer à la société CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de la société CDC HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 et 26 juin juin 2022 entre la société CDC HABITAT d’une part, et Monsieur [J] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 avril 2024.

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [J] [B] à compter du 13 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 196,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] à payer à la société CDC HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 septembre 2024, échéance d’octobre, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNONS Monsieur [N] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] solidairement avec Monsieur [J] [B] dans la limite de leur engagement de caution, au paiement des sommes dues au bailleur arrêtées au 23 septembre 2024, soit la somme de 196,21 euros.

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [B], Monsieur [N] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [B], Monsieur [N] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 février 2024.

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Aurélie BOUIN Marie WILLIG