TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : consorts [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BOREL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05217 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBED

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 mai 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ET [Adresse 2],

représenté par son syndic, LA SAS MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 1] NORD – [Adresse 3]

représenté par Maître BOREL, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [K],

demeurant [Adresse 4]

Madame [G] [N] [K],

demeurant [Adresse 5]

Madame [S] [K] épouse [T], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [A] [K],

demeurant [Adresse 7]

tous non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 21 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05217 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBED

FAITS ET PROCEDURE

M. [P] [K], Mme [G] [N] [K], Mme [S] [T] née [K] et M. [A] [K] sont propriétaires des lots n°199 et n°200 dans l’immeuble situé [Adresse 8], placé sous le régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice en date des 3, 6 et 8 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 1] NORD, a fait assigner M. [P] [K], Mme [G] [N] [K], Mme [S] [T] née [K] et M. [A] [K] en paiement solidaire des sommes suivantes:

—  2979,74 euros au titre des arriérés de charge de copropriété impayées au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2024, appel du 4e trimestre de 2025 inclus,

—  672 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1500 euros au titre des dommages et intérêts,

—  1800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 27 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assignées à personne, Mme [G] [N] [K] et Mme [S] [T] née [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas faites représenter.

Assignés à étude, M. [P] [K] et M. [A] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une matrice cadastrale relative à l’immeuble et établissant la propriété des lots n°199 et n°200,

— un décompte arrêté au 1er octobre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 avril 2021, 14 avril 2022, 20 avril 2023, 24 avril 2024 et 10 avril 2025 comportant :

o Approbation des comptes des exercices 2023 et 2024,

o Vote et ajustement des budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025,

o Vote des travaux et opérations suivantes : réalisation de DTG avec DPE (assemblée générale du 20 avril 2023, résolution n°12), mission architecte étude ravalement (assemblée générale du 24 avril 2024, résolution n°13), rénovation monte-charge (assemblée générale du 10 avril 2025, résolution n°11),

— l’attestation de non recours desdites assemblées générales,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 2ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2022 et 2023,

— un extrait du règlement de copropriété,

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier au titre des charges de copropriété est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2979,74 euros, arrêtée au 1er octobre 2025, appel du 4e trimestre 2025 inclus.

M. [P] [K], Mme [G] [N] [K], Mme [S] [T] née [K] et M. [A] [K] seront condamnés à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la mise en demeure du 12 décembre 2024 visant également des frais. Compte tenu du règlement de copropriété, cette condamnation sera solidaire.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 672 euros se décomposant comme suit :

—  72 euros de frais de mise en demeure en date du 12 décembre 2024,

—  600 euros de frais de constitution du dossier contentieux.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Seule la somme de 72 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant à l’envoi de la mise en demeure en date du 12 décembre 2024.

M. [P] [K], Mme [G] [N] [K], Mme [S] [T] née [K] et M. [A] [K] seront solidairement condamnés à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [P] [K], Mme [G] [N] [K], Mme [S] [T] née [K] et M. [A] [K] n’ont pas payé leurs charges de copropriété depuis juillet 2023. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice hors le constat des retards de paiement, ni ne démontre en quoi les retards de paiement ont mis en péril la copropriété. En outre, ni le montant de la dette ni les tantièmes détenus (80/10010) ne justifient une condamnation à payer des dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [P] [K], Mme [G] [N] [K], Mme [S] [T] née [K] et M. [A] [K] seront in solidum condamnés à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant après débats publics, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [P] [K], Mme [G] [N] [K], Mme [S] [T] née [K] et M. [A] [K] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 1] NORD, la somme de 2014,03 euros arrêtée au 1er octobre 2025, au titre des charges de copropriété, appel du 4e trimestre de l’année 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE solidairement M. [P] [K], Mme [G] [N] [K], Mme [S] [T] née [K] et M. [A] [K] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 1] NORD, la somme de 72 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 1] NORD, de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum M. [P] [K], Mme [G] [N] [K], Mme [S] [T] née [K] et M. [A] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 1] NORD, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [P] [K], Mme [G] [N] [K], Mme [S] [T] née [K] et M. [A] [K] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge