TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [W] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Olivia ZAHEDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04893 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7355

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 23 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [D] [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

DÉFENDERESSE

Madame [W] [J], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Elodie DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0317

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 février 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 23 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04893 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7355

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er octobre 2023, Madame [W] [J] a donné à bail étudiant à Madame [D] [U] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 930 euros charges comprises. Un dépôt de garantie de 1740 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Le 31 octobre 2023, les sapeur-pompiers de [Localité 1] sont intervenus dans l’appartement en fracturant la porte, à la suite du déclenchement intempestif de l’alarme incendie.

Le 30 juin 2024, un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué au départ de la locataire.

Par actes de commissaire de justice du 25 avril 2025, Madame [D] [U] a fait assigner Madame [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Sa condamnation à lui payer 930 euros en réparation de son préjudice de jouissance et 557,49 euros en réparation de son préjudice matériel Sa condamnation à lui restituer la somme de 2332 euros au titre du trop-perçu de loyers, subsidiairement la somme de 2623,50 euros,Sa condamnation à lui restituer le montant du dépôt de garantie de 1740 euros, majoré de 10% à compter du 1er août 2024 avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision,Sa condamnation à lui verser 2000 euros en réparation de son préjudice moral en raison de la résistance abusive du bailleur à lui restituer les sommes dues,Sa condamnation au paiement de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 janvier 2026.

A l’audience, Madame [D] [U], représentée par son conseil, a fait viser des écritures dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses et réitéré les demandes de son acte introductif d’instance.

Madame [W] [J] a été représentée par son conseil à l’audience utile et a fait viser des conclusions développées oralement, par lesquelles elle a sollicité de déclarer la demande en restitution du loyer irrecevable, au fond, le rejet des prétentions de la demanderesse, outre sa condamnation au paiement de 5000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la recevabilité de la demande en réduction du loyer et ses conséquences

Aux termes de l’article 25-11 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations meublées à titre de résidence principale, créé par l’article 8 de la loi ALUR du 24 mars 2014, la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 est compétente pour l’examen des litiges relatifs aux logements meublés et résultant de l’application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l’état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’article 6.

L’article 20 de cette même loi, cité dans l’article précédent dispose qu’il est créé, auprès du représentant de l’Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties. La compétence de la commission porte sur 1° Les litiges résultant de l’application des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière.

L’article 18 de cette même loi cité dans la disposition précédente mentionne que pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

En l’espèce, le bail litigieux porte sur une location meublée à titre de résidence principale. En application de l’article 25-11 de la loi du 6 juillet 1989, l’obligation de saisine préalable de la commission départementale de conciliation avant toute saisine du juge en matière de contestation du loyer s’appliquait donc au contrat de bail litigieux.

Or, il est constant que Madame [D] [U] n’a pas saisi la commission départementale de conciliation avant l’acte introductif d’instance.

L’action en réduction du loyer de Madame [D] [U] est en conséquence irrecevable. Par suite, sa demande en restitution du trop-perçu de loyers éventuel sera rejetée.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, à l’exception des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, le 31 octobre 2023, les sapeur-pompiers de [Localité 1] sont intervenus dans l’appartement en fracturant la porte, à la suite du déclenchement intempestif de l’alarme incendie. Dans ces conditions, Madame [W] [J] justifie qu’une serrure CISA provisoire a été posée à sa demande dès le 10 novembre 2023, dans l’attente de l’installation d’une porte blindée définitive, intervenue courant décembre 2023. Dans son rapport du 28 novembre 2023, l’expert incendie ne dément pas qu’une serrure CISA temporaire serait posée sur la porte fracturée. Il se limite à constater que la serrure « 5 points de fermeture » est fracturée, ce qui renvoie à la serrure d’origine. La responsabilité de plein droit de Madame [W] [J] sera donc engagée en raison de l’absence de solidité de la porte uniquement sur la période du 31 octobre au 10 novembre 2023.

Sur le préjudice, il sera alloué à Madame [D] [U] la somme de 250 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur la courte période de 10 jours. En revanche, l’hébergement de la locataire en auberge de jeunesse a débuté le 12 novembre 2023 à la lecture de la facture versée, soit postérieurement à la pose de la serrure CISA. La demande au titre du préjudice matériel sera donc quant à elle rejetée.

Madame [W] [J] sera en conséquence condamnée au paiement à Madame [D] [U] de la somme de 200 euros de dommages et intérêts, tous types de préjudice confondus.

Sur les comptes entre les parties

Sur les dégradations locatives et leurs conséquences

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée contradictoire du 1er octobre 2023 décrit un appartement en bon état d’usage tandis que l’état des lieux de sortie contradictoire du 30 juin 2024 fait mention des observations suivantes : « ménage à faire, tiroirs, sol, placard, WC ; alaise de lit à remplacer ; dessus de matelas à remplacer / nettoyer ; quelques traces noires meuble blanc ». Or, Madame [W] [J] ne communique pas les devis utiles pour apprécier l’étendue du préjudice qu’elle invoque, ni aucune autre pièce financière. Dans ces conditions, Madame [D] [U] a admis, dans son courrier du 26 août 2024, être redevable de la somme de 240 euros au titre des dégradations locatives, correspondant aux « frais de nettoyage convenus lors de la remise des clés ».

Madame [D] [U] sera donc condamnée au paiement de 240 euros en réparation des dégradations locatives.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Il est admis que le propriétaire doit fournir les justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie et ne peut donc pas retenir une somme forfaitaire. La Cour de cassation considère que la seule production d’un devis est suffisante pour justifier les sommes dues (Cass. Civ. III 03/04/2001, n°99-13668 ; Cass. Civ. III 02/10/07, n°06-18142). Le bailleur n’est pas obligé de produire ces justificatifs dans le délai de deux mois, prévu pour la restitution du dépôt. Le juge ne peut refuser la déduction d’une certaine somme au motif que le bailleur n’avait pas envoyé les justificatifs au locataire dans ce délai (Cass. Civ. III, 08/12/2009, n°08-20340). Le bailleur doit néanmoins respecter un délai raisonnable pour l’envoi de ces justificatifs.

A défaut, l’article 22 alinéa 7 de la même loi pose qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Par ailleurs, selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

— la locataire est redevable de 240 euros au titre des dégradations,

— le bailleur est redevable de la restitution du dépôt de garantie de 1740 euros.

Madame [W] [J] sera en conséquence condamnée à restituer la somme de 1500 euros (1740-250). Les intérêts courront à compter de la demande ne justice, soit le 25 avril 2025.

En outre, Madame [W] [J] sera tenue au paiement de 150 euros par mois de retard dans la restitution du reliquat du dépôt de garantie (10% de 1500 euros) à compter du 1er août 2024, en application de l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, qui ne prévoit aucune modulation possible. Toutefois, cette pénalité ne sera appliquée que jusqu’au 9 avril 2025, correspondant à la date de son chèque envoyé à Madame [D] [U] mais non encaissé par cette dernière.

Madame [W] [J] sera en conséquence condamnée au paiement de 1200 euros (150x8), avec intérêt au taux légal à compter du 25 avril 2025.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 25 avril 2025.

La condamnation au paiement d’intérêts de retard ayant été prononcée, il n’y a pas lieu de prévoir une quelconque astreinte.

Enfin, la demande indemnitaire reconventionnelle de Madame [W] [J] sera rejetée, celle-ci étant la partie succombant.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, Madame [D] [U] n’apporte aux débats aucun élément pour étayer du préjudice moral qu’elle allègue.

Sa demande en réparation de son préjudice moral sera en conséquence rejetée.

Sur les mesures accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la locataire les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE que la demande de Madame [D] [U] en restitution du trop-perçu de loyer éventuel est irrecevable ;

CONDAMNE Madame [W] [J] à verser à Madame [D] [U] 200 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [W] [J] à restituer à Madame [D] [U] la somme de 1500 euros, correspondant au reliquat du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [W] [J] à verser à Madame [D] [U] la somme de 1200 euros, correspondant à la majoration légale de 10% sur la période du 1er août 2024 au 9 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 25 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [W] [J] à payer à Madame [D] [U] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [J] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux

de la protection