TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] C.C.C.

délivrées le :

à M^e CONSEIL (C0987)

M^e SUSINI-LAURENTI (P003)

M^e TEBOUL-ASTRUC (A0235)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 20/00712

N° Portalis 352J-W-B7E-CRQAG

N° MINUTE : 1

Assignation du :

14 Janvier 2020

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 17 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 15] (RCS de [Localité 13] 572 115 145)

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la S.E.L.A.R.L. BARBIER ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0987

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR (RCS de [Localité 13] 422 461 327)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Davina SUSINI – LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION (RCS de [Localité 13] 442 043 774)

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Chantal TEBOUL-ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

PARTIE INTERVENANTE

S.N.C. JONQUIÈRE 21 (RCS de [Localité 13] 882 663 206)

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Jérôme BERNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0675

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025 prorogée au 17 Mars 2025.

ORDONNANCE

Rendue publiquement

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DE L’INCIDENT

Par acte sous signature privée en date du 2 février 2007, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE JONQUIÈRE-LACAILLE a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. [Adresse 15], devenue depuis la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES, des locaux sur six étages situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 3] à [Localité 14] cadastré section DM numéro [Cadastre 6] d’une contenance d'1 are et 61 centiares pour une durée de douze années à effet rétroactif au 1er janvier 2007 afin qu’y soit exercée une activité d’hôtel meublé, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 48.158 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte notarié en date du 7 novembre 2017, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE JONQUIÈRE-LACAILLE a vendu le bien immobilier susvisé à la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR.

Par acte d’huissier en date du 15 janvier 2018, la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR a fait signifier à la S.A.S. [Adresse 15] un congé pour le 31 décembre 2018 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte notarié en date du 28 juin 2018, la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR a vendu le bien immobilier à la S.A.R.L. PIERRE RÉNOVATION TRADITION, devenue depuis la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION.

Par exploit d’huissier en date du 17 décembre 2018, la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION a fait assigner la S.A.S. [Adresse 15] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins d’organisation d’une mesure d’expertise immobilière judiciaire en vue de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due à cette dernière ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par celle-ci.

Par ordonnance contradictoire en date du 14 février 2019, le juge des référés a fait droit à cette demande et a ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [U] [X] [B].

Par acte d’huissier en date du 15 février 2019, la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION a fait délivrer à la S.A.S. [Adresse 15] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme de 14.250 euros correspondant au montant de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2019, puis l’a, par exploit d’huissier en date du 24 avril 2019, fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion sous astreinte, et en paiement de sommes provisionnelles au titre tant des loyers impayés que des indemnités d’occupation dues.

Constatant que la veille de l’audience, la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES avait effectué deux virements bancaires d’un montant de 14.250 euros chacun, de sorte que la dette locative était désormais intégralement apurée, le juge des référés a, par ordonnance contradictoire en date du 12 juillet 2019, notamment : suspendu la réalisation et les effets de la clause résolutoire ; accordé à la S.A.S. [Adresse 15] un délai de paiement rétroactif au 21 juin 2019 ; constaté que la somme de 28.500 euros avait été réglée à la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION dans le délai fixé ; dit que la clause résolutoire était réputée n’avoir pas joué ; et débouté la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION de l’intégralité de ses demandes.

Par exploits d’huissier en date du 14 janvier 2020, la S.A.S. [Adresse 15] a fait assigner la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR et la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 3.000.000 euros.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 20/00712.

Par acte notarié en date du 15 juin 2020, la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION a vendu le bien immobilier à la S.N.C. JONQUIÈRE 21, laquelle est intervenue volontairement à l’instance par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 septembre 2020.

Par exploits d’huissier en date du 30 décembre 2020, la S.A.S. [Adresse 15] a fait assigner la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR et la S.N.C. JONQUIÈRE 21 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de leur voir déclarer communes et opposables les opérations d’expertise immobilière judiciaire.

Par ordonnance contradictoire en date du 24 mars 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande et a déclaré communes à la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR et à la S.N.C. JONQUIÈRE 21 les opérations d’expertise immobilière judiciaire confiées à Madame [U] [X] [B].

Par acte d’huissier en date du 9 avril 2021, la S.N.C. JONQUIÈRE 21 a fait délivrer à la S.A.S. [Adresse 15] une première sommation, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, de mettre fin à une prétendue suroccupation des locaux donnés à bail.

Par exploit d’huissier en date du 10 mai 2021, la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES a fait assigner la S.N.C. JONQUIÈRE 21 devant le tribunal judiciaire de Paris en contestation de ladite sommation.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/06399.

L’experte judiciaire a organisé une visite contradictoire des locaux le 16 mai 2019, a adressé un pré-rapport aux parties le 6 décembre 2021, et a déposé son rapport définitif le 31 mars 2022, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction globale due à la S.A.S. [Adresse 15] à la somme de 2.115.000 euros et le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par celle-ci à compter du 1er janvier 2019 à la somme annuelle de 92.700 euros hors taxes et hors charges.

Les deux instances ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 20/00712 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 juin 2022.

Par ordonnance contradictoire en date du 27 janvier 2023, le juge de la mise en état a notamment : débouté la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la S.A.S. [Adresse 15] à son encontre ; et débouté la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION pour tardiveté de la fin de non-recevoir soulevée.

Par acte d’huissier en date du 4 mai 2023, la S.N.C. JONQUIÈRE 21 a fait délivrer à la S.A.S. [Adresse 15] une seconde sommation, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, de rouvrir le robinet d’arrêt d’eau et de cesser de couper intempestivement l’alimentation électrique du restaurant adjacent aux locaux donnés à bail.

Par ordonnance contradictoire en date du 10 novembre 2023, le juge de la mise en état a notamment : débouté la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation formée à son encontre par la S.N.C. JONQUIÈRE 21 ; déclaré la S.N.C. JONQUIÈRE 21 recevable en sa demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation formée à l’encontre de la S.A.S. [Adresse 15] ; et condamné la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES aux dépens de l’incident ainsi qu’à payer à la S.N.C. JONQUIÈRE 21 la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration remise au greffe par RPVA en date du 26 décembre 2023, la S.A.S. [Adresse 15] a interjeté appel de cette dernière ordonnance devant la cour d’appel de Paris.

Par arrêt contradictoire en date du 19 décembre 2024, la cour d’appel de Paris a notamment ordonné une mesure de médiation judiciaire d’une durée initiale de trois mois confiée à Monsieur [G] [K].

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES demande au juge de la mise en état, sur le fondement de l’article 771 ancien du code de procédure civile, de :

– désigner un expert judiciaire avec pour mission d’actualiser le montant de l’indemnité d’éviction lui revenant, au vu des derniers éléments comptables et conjoncturels ;

– condamner les différentes bailleresses successives, à savoir la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR, la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION et la S.N.C. JONQUIÈRE 21, aux provisions et frais d’expertise ;

– réserver les frais irrépétibles et les dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. [Adresse 15] fait valoir que le rapport d’expertise judiciaire est désormais ancien et ne tient pas compte de ses trois derniers exercices comptables, alors même que le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle elle peut prétendre doit être fixé à la date la plus proche de celle à laquelle le tribunal statuera au fond, ce qui justifie sa demande de complément d’expertise. Elle souligne que si la S.N.C. JONQUIÈRE 21 lui a fait signifier, postérieurement à l’introduction de la présente instance, deux sommations visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, cette dernière n’est cependant jamais revenue sur l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction qui lui avait été faite initialement par la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR, de sorte qu’il n’existe aucune contestation sur le principe de celle-ci.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 21 novembre 2024, la S.N.C. JONQUIÈRE 21 sollicite du juge de la mise en état de :

– la déclarer recevable en ses demandes ;

– à titre principal, débouter la S.A.S. [Adresse 15] de sa demande de nouvelle expertise judiciaire ;

– à titre subsidiaire, dire et juger qu’il s’agira d’un simple complément d’expertise judiciaire, qui sera confié à Madame [U] [X] [B] et dont les frais seront à la charge de la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES ;

– réserver les frais irrépétibles et les dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.N.C. JONQUIÈRE 21 s’oppose au complément d’expertise judiciaire réclamé, précisant que d’une part, elle a contesté à de nombreuses reprises le droit de la S.A.S. [Adresse 15] au paiement d’une indemnité d’éviction, et que d’autre part, le rapport d’expertise est déjà très complet et peut parfaitement être exploité en l’état, l’incident diligenté revêtant un caractère purement dilatoire.

Bien qu’ayant constitué avocat, la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR et la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION, exposant n’être pas directement concernées, n’ont pas conclu sur l’incident.

L’incident a été évoqué à l’audience du 14 janvier 2025, et la décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025 prorogée au 17 mars 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de complément d’expertise judiciaire

Aux termes des dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 5°) ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

En outre, en application des dispositions de l’article 143 du même code, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En vertu des dispositions de l’article 144 dudit code, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Selon les dispositions de l’article 232 de ce code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 245 du code susvisé, le juge peut toujours inviter le technicien à compléter, préciser ou expliquer, soit par écrit, soit à l’audience, ses constatations ou ses conclusions.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 246 du code susmentionné, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

En l’espèce, il est établi que dans son rapport définitif en date du 31 mars 2022, l’experte judiciaire a pris en compte les données comptables de la S.A.S. [Adresse 15] relatives aux exercices des années 2015/2016 à 2019/2020 (pièce n°29 en demande, page 20).

Cependant, il est démontré que d’une part, la locataire produit spontanément aux débats ses données comptables afférentes aux exercices des années 2021/2022 à 2023/2024 (pièces n°54 et n°55 en demande), et que d’autre part, le rapport d’expertise judiciaire détaille expressément les formules de calcul utilisées en fonction des chiffres d’affaires mentionnés (pièce n°29 en demande, pages 20 et 29), de sorte qu’il appartiendra au tribunal statuant au fond de remplacer, le cas échéant, dans lesdites formules de calcul, les chiffres d’affaires anciens par les chiffres d’affaires actualisés communiqués, sans qu’une nouvelle analyse ou appréciation technique ne se révèle nécessaire.

À titre superfétatoire, il y a lieu de rappeler qu’aux termes des dispositions de la première phrase du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

De plus, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du même code, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que l’exercice, par le locataire, de son droit au maintien dans les lieux postérieurement à la délivrance d’un congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, constitue une occupation en vertu d’un titre (Civ. 3, 27 novembre 2012 : pourvoi n°10-30071 ; Civ. 3, 16 mai 2024 : pourvoi n°22-22906), de sorte que le bailleur peut se prévaloir des infractions commises par le preneur postérieurement à l’expiration du bail pour voir prononcer la déchéance de celui-ci du droit à la perception d’une indemnité d’éviction (Civ. 3, 4 janvier 1985 : pourvoi n°83-13442 ; Civ. 3, 1er mars 1995 : pourvoi n°93-10172 ; Civ. 3, 29 juin 2005 : pourvoi n°04-11397 ; Civ. 3, 28 octobre 2009 : pourvoi n°08-19573 ; Civ. 3, 11 février 2016 : pourvoi n°14-28091 ; Civ. 3, 5 octobre 2017 : pourvoi n°16-21977).

En l’occurrence, il est établi : que d’une part, la S.N.C. JONQUIÈRE 21 a, par actes d’huissier en date du 9 avril 2021 et du 4 mai 2023, fait signifier à la S.A.S. [Adresse 15] deux sommations visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial (pièces n°17 et n°45 en demande), ce qui vaut contestation à tout le moins implicite du droit de la preneuse à la perception d’une indemnité d’éviction ; et que d’autre part, par conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 octobre 2021, le 9 mars 2022, et en dernier lieu le 25 mai 2023, la S.N.C. JONQUIÈRE 21 demande notamment au tribunal de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à titre principal, et de prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire (pièces n°5 et n°8 en défense) ; si bien que contrairement à ce que soutient à tort la demanderesse, son droit à la perception d’une indemnité d’éviction est fermement contesté et n’est pas encore consacré, de sorte qu’il appartiendra au tribunal statuant au fond de se prononcer sur ces demandes reconventionnelles de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, étant observé qu’en cas de résolution ou de résiliation du contrat de bail commercial expiré, la locataire se verra déchue de son droit à la perception d’une indemnité d’éviction.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments qu’un complément d’expertise ne serait d’aucune utilité et ne ferait qu’allonger la durée de la présente instance.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [Adresse 15] de sa demande de complément d’expertise judiciaire.

Sur la poursuite de la procédure

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 780 du code de procédure civile, l’affaire est instruite sous le contrôle d’un magistrat de la chambre saisie ou à laquelle l’affaire a été distribuée. Celui-ci a mission de veiller au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l’échange des conclusions et de la communication des pièces.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 781 du même code, le juge de la mise en état fixe, au fur et à mesure, les délais nécessaires à l’instruction de l’affaire, eu égard à la nature, à l’urgence et à la complexité de celle-ci, et après avoir provoqué l’avis des avocats.

En l’espèce, il y a lieu de relever que la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES a conclu au fond en dernier lieu le 22 octobre 2024, soit depuis plus de quatre mois et demi à la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de renvoyer l’affaire à l’audience de mise en état du 7 octobre 2025 pour clôture de l’instruction et fixation de la date de plaidoirie au fond, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Selon les dispositions de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

En l’espèce, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l’instance, de sorte que les frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du même code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. [Adresse 15] de sa demande de complément d’expertise judiciaire,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du mardi 7 octobre 2025 à 11h30 pour clôture de l’instruction et fixation de la date de plaidoirie, avec invitation à Maître Jérôme BERNARD à notifier ses dernières conclusions au fond pour le compte de la S.N.C. JONQUIÈRE 21 pour le 13 juin 2025 au plus tard, et avec invitation à Maître Davina SUSINI-LAURENTI de la S.A.R.L. DAVINA SUSINI LAURENTI AVOCAT à notifier ses éventuelles dernières conclusions au fond pour le compte de la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR pour le 19 septembre 2025 au plus tard,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Faite et rendue à [Localité 13] le 17 Mars 2025

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM