TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/04177

N° Portalis 352J-W-B7J-C7QGH

N° MINUTE : 5

Assignation du :

13 Mars 2025

Jugement d’incompétence

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 10 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S [R] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Mathilde ANDRE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0480

DEFENDERESSE

S.C.I ABRACHA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Bernard BESSIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0794

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 2015, la S.C.I ABRACHA a donné à bail commercial à la société LES NANILLOS, nouvellement dénommée la S.A.S [R] [T], un local, sis [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2015 moyennant un loyer principal annuel de 174.000 euros, aux fins d’y exploiter une activité de “ DISTRIBUTION ALIMENTAIRE SPECIALISEE code APE 4729 Z ”.

Par avenant du 25 juin 2015, la destination des locaux loués a été modifiée afin d’autoriser la locataire a exercé l’activité de :

“- Vente de produits biologiques et/ou éco-produits.

— Restauration rapide sur place ou à emporter sans cuisson mais réchauffement possible ne nécessitant pas d’extraction.

— Par exception et à titre accessoire autorisation de préparer sur place exclusivement des pizzas et des quiches à l’exclusion de tous autres plats cuisinés et de les faire cuire par un four ne nécessitant pas d’extraction.”.

Le loyer a par ailleurs été augmenté à la somme de 200.000 euros H.T. et H.C. par an et la clause d’indexation modifiée.

Par acte d’huissier en date du 18 décembre 2023, la S.C.I ABRACHA a fait signifier à la S.A.S [R] [T] une offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2024 et de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 240.000 euros H.T. et H.C. par an.

Par courrier en date du 4 février 2025, la S.A.S [R] [T] a indiqué que si elle acceptait le renouvellement du bail, elle s’opposait à la proposition de fixation du loyer du bail à la somme de 240.000 euros H.T. et H.C. par an.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 février 2025, la S.C.I ABRACHA indiquait à la S.A.S [R] [T] qu’en réglant le loyer mensuel sur la base du loyer du bail renouvelé de 240.000 euros H.T. et H.C. par an, elle avait accepté la fixation du bail renouvelé à cette somme.

Par mémoire notifié le 15 janvier 2025, la S.A.S [R] [T] a sollicité à titre principal la fixation d’un loyer de renouvellement évalué à la somme de 106.000 euros H.T. et H.C. par an.

La S.C.I ABRACHA a régularisé un mémoire en réponse le 25 février 2025 dans lequel elle soulevait l’incompétence du juge des loyers commerciaux et sollicitait le renvoi du litige devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, la S.C.I ABRACHA a assigné la S.A.S [R] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

“Vu les dispositions de l’article 1114 et 1118 du Code Civil,

Vu la proposition de fixation du loyer de renouvellement à compter rétroactivement du 1er juillet 2024, sur la base d’un loyer annuel de 240.000,00 € HT et HC,

Vu son acceptation par le règlement dudit loyer entre le 1er juillet 2024 et le 1er janvier 2025 inclus,

— Juger que le loyer de renouvellement du local sis [Adresse 1] à [Localité 6] a bien été convenu et exécuté entre les parties sur la base annuelle de 240.000 € HT et HC.

— Juger que la rétractation de la société [R] [T] est irrecevable.

— Condamner la société [R] [T], pour son comportement particulièrement de mauvaise foi, au paiement de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

La condamner en outre au paiement de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés et en tous les dépens dont distraction au profit de BERNARD BESSIS SELARL, conformément à l’article 699 du CPC.

A titre infiniment subsidiaire,

— Juger que la charte de l’expertise doit être exclue de l’appréciation de l’Expert, compte tenu de la nature de l’activité autorisée.

— Désigner aux frais de la société [R] [T] tel Expert afin de donner au Tribunal toutes informations quant au loyer de renouvellement intervenu.

— Condamner la société [R] [T] en tous les dépens dont distraction au profit de BERNARD BESSIS SELARL conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.”

Cette procédure, enregistrée sous le n° de RG 25/3206 est actuellement pendante devant la 18ème chambre, section 2.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, la S.A.S [R] [T] a fait assigner la S.C.I ABRACHA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 106.000 H.T. et H.C. par an.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 24 septembre 2025 réceptionnée le 29 septembre 2025, la S.A.S [R] [T] demande au juge des loyers commerciaux de :

“A titre liminaire, sur la compétence du juge des loyers,

— Constater que la Société [R] [T] conteste formellement tout accordprétendument intervenu sur le montant du loyer ;

— Constater que la Société [R] [T] s’en rapporte à justice s’agissant de la demande de renvoi devant le juge du fond formulée par la SCI ABRACHA ;

A titre principal,

— Constater que la valeur locative au 1er juillet 2024 est inférieure au loyer plafond ;

— Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024, selon la valeur locative, à la somme annuelle de 106.000 € HT/HC ;

— Dire que les restitutions de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 et au fur et à mesure des échéances jusqu’à parfait paiement du prix ;

— Fixer le montant du dépôt de garantie qui doit correspondre à 6 termes de loyer à la somme de 53.000 € ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée,

— Fixer un loyer provisionnel à la somme annuelle de 163.000 € hors taxes et hors charges ;

En tout état de cause,

— Débouter la SCI ABRACHA de toutes ses demandes, fins, conclusions ;

— Condamner la SCI ABRACHA au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépenset qu’aux frais engagés au titre des articles A 444-10 et suivants du Code de commerce en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir ”.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 12 novembre 2025 réceptionnée le 14 novembre 2025, la S.C.I ABRACHA sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles R. 145-23 du code de commerce et de l’article 1101 du code civil, de :

“Vu la contestation par la société [R] [T] de la fixation du prix du loyer de renouvellement et la remise en cause de l’accord passé entre les parties après l’avoir exécuté,

— Se déclarer incompétent et renvoyer le litige devant le Tribunal Judiciaire de Paris afin qu’il juge qu’un accord a été passé entre les parties quant à la fixation du loyer de renouvellement à compter du 1er juillet 2024 sur la base mensuelle de 20.000 € HT et HC soit annuelle de 240.000 € HT et HC et qu’il a été exécuté par la société [R] [T], qui ne peut le remettre en cause.

— Juger qu’en répondant par des conclusions à l’assignation signifiée par la SClABRACHA devant le Tribunal judiciaire de Paris du 11 mars 2025, la société [R] [T] reconnait elle-même l’existence d’une contestation autre que celle portant sur la fixation du loyer de renouvellement, à savoir une contestation relative à l’existence ou non d’un accord passé entre elle et la SCI ABRACHA, excluant de ce fait la compétence du juge des loyers commerciaux

— Condamner la société [R] [T] au paiement de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles et en tous les dépens.

— A titre très subsidiaire, pour le cas où le Juge des Loyers Commerciaux se déclarerait compétent pour statuer, désigner un Expert aux frais avancés de la société ABRACHA.

— La condamner au paiement de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés et en tous les dépens.”

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 11 décembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 10 février 2026 , les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

La S.C.I ABRACHA soulève l’incompétence du juge des loyers commerciaux au profit du tribunal judiciaire de Paris afin qu’il juge que le loyer de renouvellement a été fixé dans le cadre d’un accord entre les parties exécuté par la locataire. Elle soutient que la locataire a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024 puisqu’elle ne s’est pas manifestée dans le délai de 3 mois à compter de la signification du congé avec offre de renouvellement et qu’elle a également accepté le loyer de renouvellement proposé par elle, en ce qu’elle a, pendant 7 mois, réglé les loyers sur la base de cette proposition. Elle allègue qu’un accord a été passé sur la chose et sur le prix conformément aux dispositions de l’article 1101 du code civil et que la locataire est irrecevable en sa demande de fixation du loyer de renouvellement formulée postérieurement à l’acceptation du montant proposé et à l’exécution de cet accord sans réserve.

La S.A.S [R] [T] s’en rapporte à la décision du juge des loyers commerciaux. Elle soutient qu’aucun accord sur le prix du loyer du bail renouvelé n’a été passé entre les parties. Elle allègue que le paiement des loyers ne caractérise pas l’existence d’un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé. Elle ajoute que la mauvaise foi de la bailleresse est caractérisée.

Aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce, « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. »

Il résulte des dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce précité que le juge des loyers commerciaux est titulaire d’une compétence d’exception strictement interprétée et ne peut connaître, en vertu de l’article 51 du code de procédure civile, que des demandes incidentes qui entrent dans sa compétence d’attribution.

Or, en l’espèce, la bailleresse soutient que le loyer du bail renouvelé a été fixé dans le cadre d’un accord entre les parties et que cet accord a été exécuté par la locataire, ce que cette dernière conteste. Ce contentieux est également pendant devant la 18ème chambre, section 2 (RG 25/3206).

Cette question, qui doit être tranchée préalablement avant de fixer le loyer de renouvellement, n’est pas de la compétence du juge des loyers commerciaux.

Il convient donc, pour une bonne administration de la justice de se dessaisir de la totalité du litige au profit du tribunal judiciaire qui peut connaître accessoirement d’une demande relative à la fixation des loyers.

Dès lors, le juge des loyers commerciaux doit, en application des dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce précité, se déclarer incompétent et renvoyer la présente affaire devant la 18ème chambre, section 2, du tribunal judiciaire de Paris en vue d’une éventuelle jonction avec la procédure enregistrée sous le N°RG 25/3206.

Il convient de réserver les dépens ainsi que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui suivront le fond de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 83 du code de procédure civile,

Se déclare incompétent au profit de la 18ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris,

Renvoie l’ensemble des demandes et du litige devant la 18ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’une éventuelle jonction avec le dossier enregistré sous le numéro de RG 25/3206,

Dit que le dossier de l’affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le secrétariat greffe à la juridiction sus-désignée, faute d’appel dans le délai de quinze jours de la notification de la présente décision en application des dispositions de l’article 84 du code de procédure civile,

Dit que les demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile suivront le fond de la présente affaire,

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 4], le 10 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA