TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GODIGNON SANTONI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e GODIGNON SANTONI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02036 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3L73

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société ORALIA LEPINAY MALET, SAS

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDEUR

La S.C.I. [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Non représentée

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/02036 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3L73

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 05 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 3] est propriétaire du lot n°2 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 8ème, soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice des 31 janvier et 6 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 8ème, représenté par son syndic la société ORALIA LEPINAY MALET, a assigné, devant ce tribunal, la SCI [Adresse 3], à son siège social et à l’adresse de son gérant, aux fins de :

Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, modifiés par l’article 90 de la loi ENL,

Vu les articles 1231-6 et 1240 du code civil,

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— le recevoir en son action et le déclarer bien fondé,

En conséquence,

— condamner la SCI [Adresse 3] à lui payer :

* la somme de 10.023,80 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 3 janvier 2024, charges du 1er trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 2 novembre 2022, date de la première lettre valant mise en demeure,

* la somme de 916 euros au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

***

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/02036 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3L73

La SCI [Adresse 3], assignée par remise de l’acte à l’adresse de son siège social à une personne habilitée (avocate) et à l’adresse de son gérant à un tiers présent à domicile, (l’employée de maison), n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé aux écritures précitées du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 13 mars 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 5 novembre 2025 et mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la SCI [Adresse 3] sur le lot n°2 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 décembre 2022 et 30 juin 2023 approuvant les comptes des années 2021 et 2022, les budgets prévisionnels des exercices concernés 2023 et 2024, les fonds travaux et certains travaux dont ceux de réfection de la cour, de remplacement des chaudières et les frais de diagnostics,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition du lot de la défenderesse,

— des décomptes faisant apparaître au 3 janvier 2024 un solde débiteur, au titre des appels de charge et de travaux, de 10.023,80 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI défenderesse est débiteur de la somme de 10.023,54 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 3 janvier 2024, “1er Ech. Prov. s/op. courantes” et “1er Fonds Travaux Loi Alur” des 01/01/2024 compris.

La SCI [Adresse 3] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 10.023,80 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas l’accusé de réception de la lettre de mise en demeure du 2 novembre 2022 qu’il invoque, sachant en outre qu’elle ne pouvait être prise en considération pour des appels de fonds non encore échus. Aussi, la somme susvisée sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, date de délivrance de l’assignation au siège social.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les accusés de réception de lettre de mise en demeure ne sont pas fournis. Le demandeur ne justifie pas de la réalité des démarches au titre d’une hypothèque. Les frais de 48 euros, de 28 euros et de 170 euros, de ces chefs, seront écartés.

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic. Il est également rappelé que les stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

Aussi, les frais comptabilisés du chef de “remise dossier auxiliaire de justice” pour 330 euros, et de “remise dossier avocat” pour 340 euros seront rejetés, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce.

Le demandeur représenté par un syndic professionnel, rompu au recouvrement des charges, ne peut pourtant ignorer les principes susvisés compte tenu, entre autres, des décisions constantes à cet égard des juridictions depuis des décennies (voir notamment et encore dernièrement, [Localité 3], Pôle 4 chambre 2, 17 décembre 2025, RG 25/3157 ; Paris Pôle 4 chambre 2, 10 décembre 2025, RG 24/8728 et RG 23/14260).

Le syndicat des copropriétaires ne réclame pas les frais d’une sommation signifiée par commissaire de justice suivant procès-verbal de recherches infructueuses, laquelle ne relève pas en tout état de cause des dépens, et n’a pas, en outre, été délivrée au siège de la SCI défenderesse.

Il ressort de ce qui précède que la demande du syndicat des copropriétaires au titre de frais à hauteur de 916 euros sera rejetée.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI du [Adresse 3] ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI [Adresse 3] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI [Adresse 3] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 8ème la somme de 10.023,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 3 janvier 2024, “1er Ech. Prov. s/op. courantes” et “1er Fonds Travaux Loi Alur” des 01/01/2024 compris,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] aux dépens,

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 8ème la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 22 Janvier 2026.

La Greffière La Présidente