TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Fabrice DE KORODI KATONA

Copie certifiée conforme à :

— Maître [C] [Q] [O]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/06781

N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZA5

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Juin 2025

JUGEMENT

rendu le 11 Juin 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble C.I.A.T (centre international des arts de la table) sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Fabrice DE KORODI KATONA de la SCP AVENS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0286

DÉFENDERESSE

S.C.I. BD [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non-représentée

Décision du 11 Juin 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/06781 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZA5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 26 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI BD PARADIS est propriétaire des lots de copropriété n° 13, 26 et 27 de l’immeuble C.I.A.T (centre international des arts de la table) situé [Adresse 5] à Paris (75010).

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 12 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 02 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à Paris (75010) représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA RIVE DROITE a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCI BD PARADIS pour l’audience du 29 janvier 2026.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu les articles 5, 10, 10-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1231-6 du code civil,

Il est demandé au tribunal de :

— CONDAMNER la société civile immobilière BD [Adresse 3] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble C.I.A.T (centre international des arts de la table) sis [Adresse 6] à [Localité 4] les sommes suivantes :

-46.413,72 € au titre des appels de charges, frais et travaux compris entre le 12 décembre 2023 et le 29 avril 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 12 février 2024,

-2.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

— CONDAMNER la société civile immobilière BD PARADIS à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble C.I.A.T (centre international des arts de la table) sis [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de sommation de payer du 30 août 2024. »

Citée à étude suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SCI BD PARADIS n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 26 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

__________

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI [Adresse 7] est propriétaire des lots de copropriété n° 13, n° 26 et n° 27 d’un immeuble situé [Adresse 5] à Paris (75010).

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— le règlement de copropriété ;

— la mise en demeure datée du 12 février 2024 ;

— la sommation de payer les charges de copropriété en date du 12 septembre 2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 25 juin 2024 par lequel l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2023, ajusté le budget prévisionnel 2024, fixé le budget prévisionnel de l’année 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— l’attestation de non recours correspondante ;

— un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse ;

— l’état récapitulatif détaillé de la créance au 29 avril 2025 faisant état d’un solde débiteur de 46.413,72 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI BD PARADIS est, déduction faite des frais de recouvrement à hauteur 1.279,40 euros, débiteur de la somme de 45.134,32 euros (2ème appel provisionnel 2025 et 2ème appel fonds travaux 2025 inclus).

La SCI BD PARADIS ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, en l’absence de production d’une mise en demeure adressée à la défenderesse dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965 soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, la somme de 45.134,32 euros portera intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2025.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

— les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.279,40 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet

se décomposant comme suit :

— mise en demeure syndic en date du 12/02/2024 pour 54 euros ;

— relance après mise en demeure en date du 04/03/2024 pour 44 euros ;

— constitution du dossier transmis à l’huissier en date du 28/08/2024 pour 480 euros ;

— [V] procédure SCI PARADIS en date du 25/09/2024 pour 221,40 euros ;

— constitution du dossier transmis à l’avocat en date du 09/12/2024 pour 480,00 euros.

Il ne justifie cependant d’aucune mise en demeure adressée à la défenderesse dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965 soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 jusqu’à la sommation de payer en date du 12 septembre 2024.

S’agissant des frais de constitution du dossier transmis à l’avocat à hauteur de 480,00 euros, le syndicat des copropriétaires ne communique pas le contrat de syndic et il ne s’agit en outre pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées en ce qu’ils font partie de la gestion courante et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles extérieures aux fonctions de base du syndic au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n°67-223 du 17 mars 1967.

En conséquence, seule la somme de 221,40 euros correspondant au coût de la sommation de payer signifiée le 12 septembre 2024 sera retenue au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’importance de la dette et de l’inexécution réitérée par la défenderesse de ses obligations.

Il ressort des pièces communiquées que la SCI BD PARADIS a manqué régulièrement à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, aucun versement n’étant intervenu depuis plus de deux ans et le compte de charges étant, quant à lui, débiteur depuis décembre 2023.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice à la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et de manière générale oblige, la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.

En outre l’absence de toute information de la part de la défenderesse sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ne permettent pas de considérer la défenderesse comme étant un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI BD PARADIS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé.

4. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI BD PARADIS sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, lesquels ne comprendront pas le coût de la sommation de payer signifiée le 12 septembre 2024.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI BD PARADIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble C.I.A.T (centre international des arts de la table) situé au [Adresse 5] à Paris (75010) représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA RIVE DROITE :

— la somme de de 45.134,32 euros au titre des charges et appels travaux impayés au 29 avril 2025 (2ème appel provisionnel 2025 et 2ème appel fonds travaux 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2025 ;

— la somme de 221,40 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI BD [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Juin 2026

La Greffière La Présidente