TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/52089 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C623R

N° : 16

Assignation du :

21 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 février 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La société CASALONGA

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Martin SALÉ-MONIAUX, avocat au barreau de PARIS – #E2067

DEFENDERESSE

S.A.S. VADIM

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie CORNANGUER, avocat au barreau de PARIS – #C0375

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

La société Casalonga est locataire de locaux à usage commercial situé [Adresse 1].

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 17 décembre 2020, elle a consenti à la société Vadim un contrat de sous-location, soumis aux dispositions du code civil, portant sur des bureaux situés au 6ème étage de l’immeuble, à effet au 1er janvier 2021 pour une durée de trois ans, moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 80 000 euros.

Par courrier recommandé du 15 juin 2023, la société Casalonga a donné congé au sous-locataire pour le 31 décembre 2023.

La société Vadim a sollicité la prolongation de la sous-location pour une durée de trois mois.

Les locaux ont été libérés par la société Vadim le 2 avril 2024 et un état des lieux a été établi à cette date.

Reprochant à son sous-locataire de n’avoir pas procédé à la remise en état des lieux comme le contrat de sous-location le prévoyait, la société Casalonga a, par exploit délivré le 21 mars 2025, fait citer la société Vadim devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de la voir condamnée au paiement de diverses provisions.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties. A l’audience du 6 janvier 2026 et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante sollicite de condamner la défenderesse au paiement provisionnel des sommes de :

—  28 905,82€ au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier au 2 avril 2024,

—  11 199,60€ au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2023,

—  32 290,77 € au titre des travaux de remise en état,

—  25 396,88 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

—  5643,07€ au titre de l’indemnité forfaitaire.

le tout avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du 30 juin 2024 et le dépôt de garantie se compensant avec toutes les provisions.

A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert et sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

En réplique, la société Vadim conclut à ce qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé et au rejet des demandes. En tout état de cause, elle sollicite de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 22 284 euros et de prononcer la compensation de cette somme avec la somme de 24 000€ conservée à titre de dépôt de garantie. Enfin, elle sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

* sur l’indemnité d’occupation

L’article 17.1 du contrat de bail, dont se prévaut la requérante, stipule que « Au cas où après résiliation du bail aux torts du SOUS LOCATAIRE, les Locaux Sous-Loués ne seraient pas restitués au LOCATAIRE PRINCIPAL au jour convenu, libres de toute occupation et matériels, l’indemnité d’occupation due par le SOUS-LOCATAIRE ou ses ayants-droits jusqu’à restitution effective des Locaux Sous-Loués, sera égale au dernier loyer facturé, majoré de 50% et de la TVA au taux en vigueur. Dans les autres cas, l’indemnité d’occupation sera égale au dernier loyer payé par le SOUS-LOCATAIRE. Les charges, impôts et taxes seront également dues jusqu’au jour où les Locaux Loués auront été restitués au LOCATAIRE PRINCIPAL, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts ».

La requérante sollicite à ce titre le paiement d’une indemnité d’occupation entre le 1er janvier et le 2 avril 2024, en contrepartie de l’occupation des lieux par la défenderesse.

Par courrier recommandé du 15 juin 2023, la société Casalonga a manifesté, de façon non équivoque, son intention de ne pas renouveler le contrat à la date anniversaire de celui-ci, en respectant un délai de préavis de six mois.

Aucun avenant autorisant la prolongation de l’occupation des lieux par la défenderesse aux conditions financières sollicitées par la requérante n’a été signé entre les parties.

Il s’ensuit que le contrat de sous-location a pris fin le 31 décembre 2023 et que la défenderesse s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre. Elle est donc redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, tel que prévu par l’article 17 du contrat de bail, le contrat n’ayant pas été résilié « aux torts du SOUS-LOCATAIRE ».

La clause contractuelle prévoit que le montant de l’indemnité d’occupation doit correspondre au montant du dernier loyer payé, majoré des charges, taxes et impôts jusqu’à libération des lieux. Ce dernier loyer a nécessairement été calculé en fonction de l’indexation conventionnelle stipulée à l’article 7 du contrat de bail, librement consentie par la défenderesse. En conséquence, le montant du dernier loyer ne peut être fixé, comme le soutient la défenderesse, en référence au montant du loyer annuel tel qu’il a été fixé dans le contrat de sous-location signé trois ans auparavant et d’un montant annuel principal, hors charges, hors taxes et hors indexation de 80 000 euros.

La requérante justifie de la quittance du dernier trimestre 2023, correspondant au dernier loyer payé, à hauteur de 28 905,82 euros, toutes taxes comprises, et c’est cette somme qui sera retenue, nonobstant les appels effectués par la locataire principale au premier trimestre 2024.

La défenderesse ayant libéré les lieux le 2 avril 2024, elle sera condamnée au paiement par provision de la somme de 28 905,82 euros.

* sur la régularisation des charges de l’année 2023

L’article 9.1 du contrat de bail prévoit que la quote-part des charges de l’immeuble imputable au sous-locataire représente 6,4%. L’article 9.2 stipule que les provisions sur charges feront l’objet d’une reddition annuelle de charges et d’une régularisation annuelle.

La requérante verse aux débats une pièce 14, qui sans aucun doute et compte tenu des justificatifs produits, concerne bien l’année 2023, dont il résulte que la régularisation de charges s’élève à 8082€ TTC, aucun élément ne permettant de comprendre à quoi correspond la somme de 11 199,60 euros.

La défenderesse sera en conséquence condamnée au paiement par provision de la somme justifiée de 8082€.

* sur le remboursement des travaux

L’article 12.1 du contrat de bail stipule que « Les Locaux Sous-Loués sont entièrement neufs et ont été cloisonnés et aménagés courant 2019 par le LOCATAIRE PRINCIPAL (voir plan et photos annexés). Le SOUS-LOCATAIRE souhaite modifier le cloisonnement et entreprendre des travaux d’aménagement (voir plan annexé)».

L’article 13.2 prévoit que « Au départ du SOUS-LOCATAIRE tous embellissements, améliorations et installations effectués par lui dans les Locaux Sous-Loués, resteront sans indemnité la propriété du LOCATAIRE PRINCIPAL, à moins que ce dernier ne préfère exiger du SOUS-LOCATAIRE, et aux frais de ce dernier, le rétablissement des Locaux Sous-Loués en leur état initial lors de leur prise de possession, ou la dépose d’aménagements spécifiques effectués par le SOUS-LOCATAIRE (…)

13.3 Au plus tard TROIS (3) mois [avant] le départ du SOUS-LOCATAIRE, d’un commun accord ou à l’initiative de l’une des PARTIES, un pré-état daté des lieux pourra être effectué afin de dresser un état des réparations à exécuter à ses frais par le SOUS-LOCATAIRE ainsi que la liste éventuelle des travaux de remise en état initial souhaités par le LOCATAIRE PRINCIPAL et des reprises consécutives aux enlèvements.

Le SOUS-LOCATAIRE réalisera les travaux ainsi identifiés avant la restitution des Locaux Sous-Loués».

L’article 13.5 stipule que « A défaut pour le SOUS-LOCATAIRE d’avoir réalisé les travaux lui incombant aux termes du présent article, au plus tard le jour de la restitution des locaux et de la remise des clés, il sera redevable envers le LOCATAIRE PRINCIPAL, en plus du coût des travaux de remise en état lui incombant, d’une indemnité d’immobilisation égale au dernier loyer majoré de 50 %.

(…)

Dans tous les cas et d’une manière générale, le SOUS-LOCATAIRE restera responsable des conséquences qui pourraient résulter de l’exécution ou de la non exécution des réparations lui incombant. »

Il ressort de ces dispositions que le locataire principal peut solliciter du sous-locataire la remise en état des lieux comme ils se trouvaient lorsqu’il en a pris possession.

Par courrier du 11 décembre 2023, la société Casalonga a rappelé au sous-locataire l’obligation, mise à sa charge, de remettre les lieux dans leur état initial et a sollicité l’organisation d’une réunion en présence de son architecte au cours du mois de janvier 2024 afin de déterminer les travaux à engager.

Elle a ainsi manifesté sa volonté que le sous-locataire restitue les lieux dans leur état initial.

L’absence de pré-état des lieux réalisé dans les trois mois précédant le départ des lieux de la société Vadim, dès lors qu’il ne s’agit que d’une faculté, ne prive pas la société Casalonga d’exiger de son cocontractant la remise en état des lieux dans leur état initial, ce que confirme l’article 13.5 du contrat qui rappelle que « Dans tous les cas et d’une manière générale, le SOUS-LOCATAIRE restera responsable des conséquences qui pourraient résulter de l’exécution ou de la non exécution des réparations lui incombant. »

Il résulte d’un courrier adressé par la société Vadim à la société Casalonga le 19 mars 2024 que la sous-locataire n’apparaît pas opposée à la remise en état des lieux, sollicitant uniquement des éléments d’information sur le positionnement précis du cloisonnement attendu et des télécommandes de climatisation, ainsi que l’identification des zones à repeindre.

Par courrier du 3 avril 2024, la société Casalonga a précisé qu’elle souhaitait voir réaliser les travaux suivants :

« Remise en peinture d’origine sur l’ensemble du plateau (pas de papier peint ni de peinture verte)

Destruction des cloisons que tu as ajoutées, remise des cloisons et portes d’origine,

Destruction du comptoir en marbre que tu as ajouté

Restitution des casiers en bois dans les toilettes

Remise en état d’origine de la terrasse (suppression des miroirs et du faux lierre, remplacement des lattes trouées, plantes dans les bacs)

Remettre les étagères, placards et bureaux qui ont été détruits par tes soins ».

Il résulte également d’un courrier de la société Vadim du 2 avril 2024, précédant la réunion d’état des lieux, qu’elle ne conteste pas disposer des plans du cloisonnement initial « que nous allons donc remettre en place ».

Le cloisonnement initial des lieux et le projet de cloisonnement figurent en annexe du contrat de bail.

La locataire principal justifie avoir procédé à des travaux portant sur les cloisons, sur le repositionnement des télécommandes et sur des travaux de peinture pour un montant total de 50 476, 76 € TTC, suivant factures établies par la société DWG, laquelle confirme, au terme d’une attestation établie le 17 avril 2025, qu’elle a procédé à la remise en état des locaux dans leur état initial, selon le cloisonnement effectué en 2019 qu’elle avait elle-même mis en place, à l’exception de cloisonnements supplémentaires dont l’ajout a été sollicité par la société Casalonga à hauteur de 16 034,93 euros HT, soit 19 241,92€ TTC, et qui sont identifiés en jaune sur le plan en annexe.

Le commissaire de justice constate, suivant procès-verbal établi le 25 mars 2025, que les travaux exécutés par la société DWG sont conformes au cloisonnement figurant sur le plan initial des lieux.

Enfin, en vertu de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il ressort des termes mêmes du contrat de bail que les lieux ont été sous-loués « neuf » et le preneur ne conteste pas que les murs ont été peints en vert, les photographies des locaux annexées au contrat de bail permettant de constater qu’ils étaient blancs.

L’état des lieux établi contradictoirement par commissaire de justice le 2 avril 2024 relève que la moquette de couleur grise est à l’état d’usage et présente quelques tâches. Il s’ensuit que le nettoyage de la moquette est justifié et il n’est pas démontré, avec l’évidence requise en référé, que son coût serait disproportionné.

La société DWG a identifié en jaune les cloisons ajoutées par le locataire principal. Il n’est pas mentionné l’ajout de cloisonnement concernant la terrasse de sorte que la requérante ne démontre pas que les travaux portant sur la terrasse, relatifs à la dépose de panneaux métalliques sur tasseaux de bois, font bien l’objet d’un défraiement au titre de la réduction de 16 034,93 euros HT, soit 19 241,92€ TTC. Il n’est pas non plus démontré que le cloisonnement sur la terrasse a été installé par la sous-locataire. Il sera donc déduit à ce titre la somme de 852€ TTC.

En conséquence, les travaux apparaissent justifiés à hauteur de 31 438,77 euros au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée à titre provisionnel.

* sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation

Le bien fondé de l’indemnité d’immobilisation, qui a pour objet de sanctionner le sous-locataire qui n’aura pas procédé aux travaux lors de la restitution des lieux, apparaît en l’état sérieusement contestable, en l’absence de pré-état des lieux réalisé puis adressé à la défenderesse au moins trois mois avant son départ, lui permettant ainsi de s’organiser.

En effet, la requérante ne peut sérieusement soutenir que la communication de la nature des travaux à exécuter le 20 mars 2024, alors que la sous-locataire devait quitter les lieux le 31 mars 2024, lui aurait permis de s’organiser.

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

* sur l’indemnité forfaitaire et le taux d’intérêt légal majoré de trois points

Compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à l’indemnité forfaitaire et à la majoration du taux d’intérêt, toutes deux sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement étant susceptible de conférer au créancier un avantage excessif et d’être modéré par le juge du fond en vertu de l’article 1231-5 du code civil, nonobstant toute stipulation contraire du bail.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé.

Il s’ensuit que le locataire apparaît redevable de la somme de 68 426,59 euros (28 905,82€ + 8082€ + 31 438,77€). Cette somme ne produira pas intérêts à compter du 30 juin 2024, la lettre de mise en demeure correspondante n’étant pas versée aux débats.

Sur la compensation avec le dépôt de garantie

L’article 8 du contrat de bail stipule que « A la sûreté et à la garantie du paiement des loyers et de toutes sommes dues au titre de l’exécution du contrat de sous-location et/ou de l’occupation des locaux, en ce compris du paiement d’indemnités d’occupation de quelque nature qu’elles soient, (…) le SOUS-LOCATAIRE dépose entre les mains du LOCATAIRE PRINCIPAL, à la date de signature des présentes, une somme égale à un trimestre de loyer hors taxes, soit vingt mille euros (20.000€) outre la TVA. »

(…)

Les sommes versées au bailleur par les locataires à titre de dépôt de garantie demeurent de simples dépôts, non imposables pour le bailleur et non déductibles pour le locataire. Elles ne constituent donc pas une recette rémunérant une prestation consentie par le bailleur, de sorte que la TVA n’est pas applicable au dépôt de garantie.

Dans ces conditions, le dépôt de garantie qui doit être compensé avec les sommes dues par le locataire doit être fixé à 24 000 euros.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable d’accorder à la requérante une indemnité de procédure fondée sur l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions prévues au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons que la société Vadim est redevable à l’égard de la société Casalonga de la somme de 68 426,59 euros au titre de la dette locative et des réparations locatives ;

Disons que la société Casalonga est redevable à l’égard de la société Vadim de la somme de 24 000 euros au titre du dépôt de garantie ;

Ordonnons la compensation judiciaire des sommes dues de part et d’autre ;

Condamnons en conséquence la société Vadim à payer à la société Casalonga la somme de 44 426,59 euros à titre de provision à valoir sur les indemnités d’occupation échues au 2 avril 2024, la régularisation de charges de l’année 2023 et sur les réparations locatives ;

Condamnons la société Vadim au paiement des dépens ;

Condamnons la société Vadim à verser à la société Casalonga la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 4 février 2026.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN