COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[N] c/ [M]

MINUTE N°

DU 05 Mars 2026

N° RG 25/02375 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QPQW

Grosse délivrée

à M^e Mohamed MAKTOUF

Expédition délivrée

à M. [G] [M]

le

DEMANDERESSE:

Madame [X] [N] épouse [V]

née le 07 Juin 1961 à TUUNIS

Représenté par son mandataire CITYA ETOILE

35 rue de Rome

75008 PARIS

représentée par M^e Mohamed MAKTOUF, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [M]

9 Bis Avenue Desambrois

L’Hiverna -4 étage

06000 NICE

représenté par M^e Samir ROUISSI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Hatem AYADI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 14 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [V] née [N] a, selon acte sous seing privé du 30 juillet 2021 à effet au 1er juillet 2021, donné à bail d’habitation meublé à Monsieur [G] [M], un logement sis à NICE (06000), 9 bis Avenue Desambrois, 4ème étage , moyennant un loyer menuel de 900,00 euros, hors charges.

Selon acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, un commandement de payer les loyers a été délivré à la requête de Madame [X] [V] née [N] à Monsieur [G] [M] pour un arriéré locatif principal de 3 450,00 euros arrêté au mois de janvier 2025 selon décompte locatif joint à l’acte et le coût de l’acte pour 156,01 euros.

Par de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 15 mai 2025, Madame [X] [V] née [N] a fait assigner Monsieur [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 23 octobre 2025 à 15 heures aux fins notamment, au visa des articles 1728 et 1741 du code civil de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation liant les parties et de statuer sur ses conséquences.

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 14 janvier 2026 à 9 heures,

A l’audience du 14 janvier 2026,

Madame [X] [V] née [N], représentée, déclare que la dette locative s’élève aujourd’hui à 36 000,00 euros et qu’elle s’oppose aux délais de paiement sollicités par le défendeur.

Monsieur [G] [M], représenté, se réfère expressément à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

A titre principal,

— rejeter la demande de résiliation du bail d’habitation,

— rejeter la demande d’expulsion,

— dire que la dette alléguée est sérieusement contestable,

— juger que les provisions sur charges ne sont pas dues rétroactivement,

A titre subisdiaire, lui accorder des délais de paiement sur 36 mois,

— débouter la partie adverse de toute autre demande,

— condamner Madame [X] [V] née [N] aux entiers dépens de l’instance,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 05 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

La demanderesse, bailleressse, personne physique qui sollicite le prononcé de la résiliation du bail d’habitation meublé pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, la dénonce de l’assignation du 13 mai 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 15 mai 2025, soit six semaines au moins avant la première audience du 23 octobre 2025.

L’ action aux fins de résiliation judiciaire de Madame [X] [V] née [N] est donc déclarée recevable.

Sur la prescription triennale

L’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 124 du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Monsieur [G] [M] soulève à juste titre la prescription triennale en évoquant l’inopposabilité et l’irrégularité du décompte locatif produit en raison notamment de la comptabilisation non régulière par la bailleresse de provison sur charges locatives non prévue contractuellement par le bail meublé à hauteur de 150,00 euros par mois .

Il a conclu au rejet des demandes de Madame [X] [V] née [N].

Si Madame [X] [V] née [N] a sollicité le paiement de la somme de 7 223,31 euros au titre de l’arriéré locatif aux termes du dispositif de son assignation, elle réclame paiement de la somme de 36 427,31 euros au jour de l’audience du 14 janvier 2026 selon décompte locatif contradictoire, loyer de janvier 2026 inclus.

Ainsi, il y a lieu de décompter les loyers et charges locatives dont le paiement est revendiqué à la date de l’assignation délivrée le 13 mai 2025 en remontant au 13 mai 2022: soit:

-2336,32 euros (1018,16 euros de loyer et 150,00 euros de charges locatives par mois x 2 (novembre 2021 et décembre 2021),

-5 840,80 euros (1018,16 euros de loyer et 150,00 euros de charges locatives par mois x 5 (janvier 2022 à mai 2022),

soit un total la somme de 8 177,12 euros au titre des loyers et charges locatives atteinte par la prescription triennale.

En conséquence, il y a lieu de dire que les loyers et charges locatives d’un montant de 8 177,12 euros sont prescrits.

Sur la résiliation judiciaire du bail d’habitation, ses conséquences et la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail meublé du 30 juillet 2021 est régi par les dispositions des articles 25-3 et suivants de la loi du 06 juillet 1989.

Selon acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, un commandement de payer les loyers a été délivré à la requête de Madame [X] [V] née [N] à Monsieur [G] [M] pour un arriéré locatif principal de 3 450,00 euros arrêté au mois de janvier 2025 et le coût de l’acte pour 156,01 euros.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable sous l’empire de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Aux termes de l’article IV de l’article 24 susvisé, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La clause résolutoire précise, en vertu de l’article 1225, les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

I-Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1°La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2°Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3°Le décompte de la dette ;

4°L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5°La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6°La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

Le commandement de payer du 17 février 2025 pour un principal dû de 3 450,00 euros contient un décompte locatif au titre d’impayés de loyers de 1 000,00 euros par mois et de charges locatives de 150,00 euros par mois, soit un total de 1 150,00 euros par mois sur trois mois de novembre 2024, décembre 2025 et janvier 2025.

Or, ainsi que le relève légitimement le défendeur, Monsieur [G] [M] le bail meublé signé entre les parties le 30 juillet 2021 stipule au poste “charges forfaitaires” la mention suivante:”payable au syndic”.

En effet, les charges forfaitaires ne peuvent correspondre qu’à la stipulation d’une somme forfaitaire et déterminée dans son montant.

Si les charges locatives récupérables par le bailleur sur le locataire sont légales et résultent de l’application de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, en l’espèce, la demanderesse ne démontre pas avoir adressé à son locataire une demande à ce titre avec l’ensemble des justificatifs desdites charges.

De plus, le bail meublé liant les parties prévoit un loyer mensuel de 900,00 euros par mois sans clause de révision annuelle à la lecture du titre V “révision du loyer” qui n’est pas renseigné.

Un décompte locatif erroné intégré à un commandement de payer ne rend pas nul cet acte..

Les sommes non justifiées seront par suite écartées de l’acte en cause.

En ce cas, sur les trois impayés locatifs visés audit commandement du 17 février 2025, seuls ne seront retenus que les trois mois de loyers impayés dont le montant a été convenu au bail meublé, de novembre 2024 à janvier 2025, soit 2 700,00 euros (900,00 euros de loyer par mois x 3).

Ainsi, l’action de Madame [X] [V] née [N] aux fins de prononcer la résiliation du bail meublé du 30 juillet 2021 est régulière et Monsieur [G] [M] a bien été mis en demeure de payer ses loyers impayés aux termes du commandement de payer du 17 février 2025 et de l’assignation du 13 mai 2025.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [X] [V] née [N] produit au soutien de sa demande actualisée à 36 427,31 euros, le bail d’habitation meublée du 30 juillet 2021, le commandement de payer du 17 février 2025, plusieurs décomptes locatifs, dont un relevé arrêté au 31 octobre 2025 à la somme de

32 922,83 euros et un second établi et arrêté au 14 janvier 2026 à la somme de 36 427,31 euros.

Monsieur [G] [M] conteste ce décompte locatif et prétend que la créance locative n’est ni certaine ni exigible.

Il y a lieu de reprendre les mêmes motivations que celles indiquées ci-avant sur l’absence de stipulation conventionnelle relative à un forfait de charges locatives et l’absence de clause contractuelle de révision annuelle du loyer aux termes du bail meublé du 30 juillet 2021.

De cette somme seront défalqués les loyers et charges locatives prescrits pour 8 177,12 euros, ramenant la somme actualisée à 28 250,19 euros.

Toutefois, à compter du mois de juin 2022 jusqu’au mois de janvier 2026, ne seront retenus que les loyers impayés d’un montant mensuel de 900,00 euros tel que convenu au bail meublé du 30 juillet 2021 en l’absence de révision contractuelle du loyer et en l’absence de stipulation contractuelle d’une somme mensuelle au titre d’un forfait de charges locatives.

Sont ainsi dus:

— loyers impayés de juin 2022 à août 2022 et octobre 2022, soit 4 mois x 900,00 euros: 3 600,00 euros,

— loyer impayé de février 2023, soit un mois x 900,00 euros: 900,00 euros,

— loyers impayés de février 2024, mai 2024, juin 2024 et août 2024, soit 4 mois x 900,00 euros: 3 600,00 euros,

— loyers impayés de mai 2025 à décembre 2025, soit 8 mois x 900,00 euros: 7 200,00 euros,

— janvier 2026: soit un mois x 900,00 euros: 900,00 euros,

soit un total de 16 200,00 euros.

Monsieur [G] [M] sera donc condamné à payer cette somme de 16 200,00 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 17 février 2025 sur la somme réellement due de 2 700,00 euros et pour le surplus de la somme à compter de l’assignation.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [G] [M] a laissé plusieurs loyers impayés sur la période de juin 2022 à août 2024 puis ne s’est plus acquitté d’aucun loyer de mai 2025 à janvier 2026, soit pendant 9 mois à défaut pour lui de démontrer les paiements même partiels qu’il aurait effectués entre les mains de sa bailleresse.

Ses inexécutions contractuelles sont jugées suffisamment graves et répétées pour conduire au prononcé de la résolution judiciaire du bail meublé du 30 juillet 2021 aux torts du locataire et ce à effet à compter de la signification du présent jugement et à expulser ce dernier selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement , à défaut d’avoir libéré les lieux dans la quinzaine de la signification de ce jugement .

Monsieur [G] [M] sera donc condamné à payer à Madame [X] [V] née [N] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du dernier loyer appelé, soit 900,00 euros par mois, charges locatives récupérables justifiées en sus à compter de la signification du présent jugement.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a lieu à autoriser la bailleresse à faire séquestrer les biens du locataire dans un garde meubles aux frais de ce dernier dès lors qu’à ce stade de la procédure, cette demande est prématurée.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il y a lieu de rappeler que les dispositions de l’article 24-V de la loi du 06 juillet 1989 qui permettent d’accorder 36 mois de délais de paiement au locataire et de suspendre les effet de la clause résolutoire ne s’appliquent pas à l’espèce dès lors que le juge des contentieux de la protection n’est pas saisi d’une demande en constation de la résiliation du bail meublé mais aux fins de prononcer la résiliation judiciaire de ce bail.

Le locataire défendeur explique être au chômage, percevoir 771,88 euros par mois de France travail (décembre 2025) et avoir à sa charge un enfant majeur.

Il produit à ce titre.l’attestation France travail du 13 janvier 2026 et celle de la CAF établie à la même date.

Ainsi, au vu des explications sus-énoncées et au regard de la situation précaire de Monsieur [S] [M] qui, ayant un enfant majeur à charge, ne bénéficie que de revenus à hauteur de 771,88 euros par mois au titre de l’allocation chômage, l’allocation logement de 435,00 euros par mois lui ayant été supprimée depuis janvier 2025, il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle en délais de paiement du défendeur.

En effet, ce dernier n’est pas en capacité financière de régler et le montant de son loyer de 900,00 euros par mois, supérieur à celui de ses ressources mensuelles et apurer sa dette locative d’un montant élevé fixé à 16 200,00 euros.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [S] [M], qui succombe, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais du commandement de payer du 17 février 2025 et à payer à Madame Madame [X] [V] née [N] une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’équité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DECLARE l’action de Madame [X] [V] née [N] recevable,

DIT que les loyers et charges locatives d’un montant de 8 177,12 euros sont prescrits,.

PRONONCE la résiliation du bail meublé en date du 30 juillet 2021 à effet à la date de signification du présent jugement,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [M] de libérer le logement occupé sis à NICE (06000), 9 bis Avenue Desambrois, 4ème étage, et d’en restituer les clés après avoir vidé les lieux de toute occupation et de tout mobilier, dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef des lieux occupés sis à NICE (06000), 9 bis Avenue Desambrois, 4ème étage, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à Madame [X] [V] née [N] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer appelé assorti, charges locatives récupérables justifiées en sus, à la date de la résiliation, soit d’un montant de 900,00 euros par mois, à compter de la signification du présent jugement jusqu’à complète et libération définitive des lieux par la remise des clés du logement à la bailleresse,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à Madame [X] [V] née [N] la somme de 16 200,00 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 17 février 2025 sur la somme réellement due de 2 700,00 euros et pour le surplus de la somme à compter de l’assignation,

DEBOUTE Madame [X] [V] née [N] du surplus de ses demandes en paiement et de celle aux fins d’être autorisée à séquestrer les biens du locataire

DEBOUTE Monsieur [S] [M] sa demande reconventionnelle en délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à Madame [X] [V] née [N] la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ceux compris les frais du commandement de payer du 17 février 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,