TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions exécutoires

— M^e AZRAN

— M^e HOFFMANN NABOT

— M^e MARINO ANDRONIK

— Me [Localité 2] DE LACLAUSE

délivrées le :

+ 1 Copie dossier

■

5ème chambre

2ème section

N° RG 22/14872

N° Portalis 352J-W-B7G-CYNBD

N° MINUTE :

FAIT DROIT

Assignations des :

28 et 29 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Juin 2026

DEMANDERESSE

La société SCI ALEXANDRE, société civile immobilière au capital de 1.000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 479 428 708, dont le siège social est situé [Adresse 1] à Paris (75016), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Karen AZRAN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0067.

DÉFENDERESSES

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris (75016), représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, société par actions simplifiée, au capital de 72.010 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 582 098 026, dont le siège social est situé [Adresse 3] à Paris (75009), prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1364.

Décision du 11 Juin 2026

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/14872 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYNBD

La société ALLIANZ IARD, société anonyme au capital de 938.787.416 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 542 110 291, dont le siège social est situé [Adresse 4] à Paris La Défense Cedex (92076), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Philippe MARINO ANDRONIK, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0143.

PARTIE INTERVENANTE

La compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST, caisse régionale du groupe GROUPAMA, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Strasbourg sous le numéro 379 906 753, dont le siège social est situé [Adresse 5] à Strasbourg Cedex (61012), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, intervenante volontaire,

représentée par Maître Marie-Françoise PECH DE LACLAUSE, avocat au barreau de Paris, vestiaire ##C2433.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint,

Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint,

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente, Juge rapporteur,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 07 Mai 2026 tenue en audience publique devant Madame Christine BOILLOT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 11 Juin 2026 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

______________________

La SCI ALEXANDRE est une société civile immobilière familiale, propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à Paris 16ème, constitué de deux pièces pour une surface habitable de 36,23 m² :

— la cuisine se trouve dans l’entrée et est ouverte sur le salon ;

— la chambre donne également sur le salon dont elle est séparée par une porte coulissante.

La SCI ALEXANDRE a souscrit, le 23 mars 2010, un emprunt d’un montant de 155.000 euros, sur une durée de 180 mois (soit 15 ans), en vue de financer en partie son acquisition. Ce bien a été loué à Mme [O] et M. [D] par contrat du 16 juillet 2019 produit aux débats.

La SCI ALEXANDRE a également souscrit un contrat d’assurance habitation propriétaire non occupant, auprès de la société ALLIANZ IARD, à effet au 1er juin 2010.

Le 12 mars 2020, la SCI ALEXANDRE a déclaré un premier sinistre auprès de sa compagnie d’assurance à la suite d’un dégât des eaux, ayant occasionné des dommages au parquet et aux peintures des murs de l’entrée, et de la cuisine de l’appartement, qui se situe à proximité de l’entrée. Elle a été indemnisée par son assureur ALLIANZ IARD, à hauteur de 4.278,88 euros.

L’assuré a alors fait réaliser des travaux, finalisés le 4 novembre 2020.

Les locataires dudit bien ont donné congé au bailleur, par courrier du 26 octobre 2020.

La SCI ALEXANDRE a ensuite subi un second dégât des eaux, le 18 décembre 2020, qu’elle a déclaré à son assureur.

Les investigations réalisées à la demande du syndic de copropriété, la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, ont établi que ce sinistre résulte d’une fuite dans les parties communes de l’immeuble.

Les dégâts subis par la SCI ALEXANDRE se situent, cette fois, au niveau de la chambre de l’appartement, séparée du salon par une porte coulissante.

La compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST, assureur de l’immeuble, a mandaté le 27 janvier 2021 son expert, la société TEXA, qui a rendu son rapport d’expertise contradictoire le 26 février 2021.

L’expert a évalué le sinistre à hauteur de 6.727,34 euros, et a désigné la cause du sinistre comme provenant d’une « fuite sur joint avant la vanne d’arrêt d’eau froide sanitaire dans le logement du 2ème étage ». Fuite réparée par l’intervention d’un professionnel. Il précise les dommages constatés chez la SCI ALEXANDRE : « embellissements d’origine : entoilage, peinture plafond et murs chambres, parquet chambre ». Il répond « Oui » à la question " la garantie est-elle acquise ? « et indique qu’il n’y a » pas de réserve " sur garantie.

Par courrier du 10 mars 2021, la société d’expertise TEXA, mandatée par la compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST a adressé une « lettre d’accord sur indemnisation à la SCI ALEXANDRE », pour un montant de 6.727,34 euros.

La compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST a mandaté la société STELLIANT, en qualité d’expert, dont le rapport d’expertise a été déposé le 24 novembre 2021 qui reprend les éléments précités.

La compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST a de nouveau mandaté la société STELLIANT, en qualité d’expert, dont le rapport du 14 avril 2022 reprend les éléments précités.

La société ALLIANZ IARD n’a néanmoins pas procédé à l’indemnisation du second sinistre survenu : elle a redirigé l’assuré vers le syndicat de la copropriété lequel a reconnu sa responsabilité, dans la survenance du sinistre.

La SCI ALEXANDRE a mandaté la société ZODCHYI &Cie, le 12 juillet 2021 afin de procéder au chiffrement des désordres par un devis, celle-ci les a fixés à 18.322,03 euros, la facture corrélative étant produite aux débats.

La SCI ALEXANDRE a contesté ce chiffrage des dommages et a mis en demeure, par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 16ème, pris en la personne de son syndic, de l’indemniser au titre des travaux de réfection de l’appartement en lui versant la somme de 18.322,03 euros TTC. Son conseil a également mis en demeure la société ALLIANZ IARD d’indemniser son assuré des conséquences de ce deuxième sinistre par courrier recommandé en date du 4 octobre 2022.

Par acte du 29 novembre 2022, la SCI ALEXANDRE a assigné la société ALLIANZ IARD, son assureur et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 16ème, représenté par son syndic, FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les condamner euros à lui verser la somme de 30.332,03 euros, la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance du 7 mars 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a enjoint les parties à rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information sur la médiation, et a désigné Mme [I] [X] en cette qualité, la médiation n’a pas abouti.

La SCI ALEXANDRE, par conclusions transmises par voie dématérialisée le 8 janvier 2025, demande au tribunal, au visa de l’article L.113-5 du code des assurances, de l’article 14 alinéa 5 de la loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965, et la convention CIDE-COP, de :

— condamner in solidum la société ALLIANZ IARD, le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de

—  30.332,03 euros en indemnisation du préjudice ;

—  3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— débouter la société ALLIANZ IARD, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société GROUPAMA GRAND EST de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles.

La SCI ALEXANDRE sollicite la condamnation, in solidum, de la société ALLIANZ IARD, du syndicat des copropriétaires et de son assureur, la société GROUPAMA GRAND EST, à lui verser la somme totale de 30.322,03 euros comprenant :

—  18.322,03 euros au titre des frais d’enlèvement et de déblais ainsi que des frais de remise en état ;

—  12.000 euros au titre de la perte des loyers et charges.

Elle prétend que les défendeurs n’ont pas compris la topographie des lieux et les effets de l’écoulement de l’eau. Elle explique que l’appartement sinistré se compose d’un salon avec cuisine ouverte et d’une chambre séparée du salon par une porte coulissante avec un parquet d’un seul tenant, ce dont elle justifie par des photographies versées aux débats qui démontrent l’ampleur du sinistre et sa propagation au salon, le parquet étant d’un seul tenant, ainsi que les plinthes, et une partie du plâtre et de l’enduit, du fait de l’importance des désordres. Elle affirme qu’il s’agit de travaux de remise en état et conteste qu’il s’agisse d’embellissements,. aucune réduction au titre de la vétusté ne pouvant être appliquée.

S’agissant de la perte de loyers, elle conteste la vacance des lieux, opposant que le congé donné par les locataires de la SCI ne prenait effet que le 23 décembre 2020, soit après la date du sinistre survenu le 18 décembre 2020, si bien que l’appartement était occupé, et que la garantie est due. Elle prétend que du fait de ce premier sinistre, elle n’a pu relouer le bien. Elle explique en outre que la société GROUPAMA GRAND EST, laquelle reconnaît lui devoir la somme de 6.727,34 euros, ne lui a pourtant pas versé ladite somme, sollicitant en retour la renonciation de la demanderesse à tout recours, l’empêchant, ce faisant, de réaliser les travaux de réparation plus rapidement, du fait de l’ampleur des travaux de réparation nécessaire. Elle fait de ce fait valoir une perte de revenus à hauteur des loyers et charges qu’elle aurait pu percevoir si elle n’avait pas été victime de ces dégâts des eaux.

Elle conteste être responsable du retard pris dans la réalisation des travaux. Elle explique que compte tenu de l’ampleur des dégâts ayant nécessité d’attendre que les murs et les sols sèchent complètement, avant toute intervention, ainsi que de la réticence de l’assureur à régler les dommages, elle a été contrainte de trouver des financements dont elle ne disposait pas, celle-ci n’a pas pu réaliser les travaux avant le mois de juillet 2021, de telle sorte qu’elle n’a pas pu louer son appartement pendant une durée de 8 mois.

En réponse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris, par conclusions en réponse transmises par la même voie le 2 décembre 2024, demande au tribunal, au visa des articles 328 et 329 du code de procédure civile, de l’article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, de l’article L.113-5 du code des assurances, et de l’article 1240 du code civil, de le dire et juger, représentée par son syndic FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, recevable et bien fondé en ses demandes ; En conséquence :

A titre principal, débouter la SCI ALEXANDRE de toute ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— Sur les préjudices matériels de la SCI ALEXANDRE :

— déclarer les demandes de la SCI ALEXANDRE irrecevables et mal fondées tant en fait qu’en droit, en raison des montants injustifiés, au regard de la surface sinistrée, et de l’avis contradictoire des experts missionnés ;

— retenir l’indemnisation du préjudice matériel, à hauteur de 6.727,34 euros, telle que proposée par la compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST ;

— condamner la compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST à garantir l’indemnisation du préjudice matériel à hauteur de 6.727,34 euros ;

— retenir sur le poste des préjudices matériels, le chiffrage proposé par la compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST et, si le tribunal jugeait que le montant du sinistre était supérieur de tout ou partie et / ou de 18.322,03 euros, comme le réclame la SCI ALEXANDRE, le syndicat des copropriétaires sollicite de retenir la responsabilité ;

— condamner la compagnie GROUPAMA GRAND EST, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] tant en principal, intérêts, frais et accessoires, des sommes qui pourraient être retenues à son encontre et la société ALLIANZ IARD numéro 45658560 en sa qualité d’assureur propriétaire non occupant de la SCI ALEXANDRE ;

— Sur les préjudices immatériels de la SCI ALEXANDRE :

A titre principal, retenir et fixer l’indemnisation de la perte de jouissance à hauteur de 4.110 euros telle que proposée par la compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST ;

— retenir sur le poste des préjudices matériels, le chiffrage proposé par la compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST et, si le tribunal venait à considérer que le montant du sinistre était supérieur de tout ou partie et / ou de 12.000 euros comme le réclame la SCI ALEXANDRE, le syndicat des copropriétaires sollicite de retenir la responsabilité ;

— condamner la compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], tant en principal, intérêts, frais et accessoires, des sommes qui pourraient être retenues à son encontre, avec la société ALLIANZ IARD numéro 45658560 en sa qualité d’assureur propriétaire non occupant de la SCI ALEXANDRE ;

En tout état de cause, condamner la SCI ALEXANDRE à hauteur de 3.000 euros ,au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et les dépens au bénéfice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à Paris.

Le syndicat des copropriétaires, et son assureur, opposent que l’indemnisation susceptible d’être consentie au demandeur, doit être limitée à la chambre de l’appartement de la SCI ALEXANDRE, affectée directement par la fuite.

Ils expliquent que la facture éditée par la société ZODCHYI &Cie, le 12 juillet 2021, prévoit une remise en peinture de la totalité de l’appartement, ainsi que la réfection complète de la totalité du parquet.

Ils soutiennent que le demandeur sollicite l’indemnisation d’un préjudice, dépourvu de lien de causalité direct avec le sinistre subi, celui-ci n’ayant affecté que la chambre de l’appartement.

Ils ajoutent que le demandeur produit aux débats des photographies qui ne sont ni datées, ni identifiées, lesquelles ne démontrent pas l’état de l’appartement au lendemain du sinistre survenu le 18 décembre 2020. Ils font valoir que les rapports rendus par les experts mandatés par le syndicat des copropriétaire ont, quant à eux, été établis à la suite de réunions contradictoires, lesquels ont circonscrit le dommage à la chambre de l’appartement. Par conséquent, la police d’assurance de l’immeuble a vocation à ne garantir que les conséquences dommageables d’un sinistre ayant strictement impacté la chambre de l’appartement.

Ils sollicitent à titre principal, de chiffrer le montant à indemniser à hauteur de 6.627,34 euros, pour le poste des préjudices matériels.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, à titre subsidiaire, si le montant à indemniser était jugé comme supérieur soit à la somme de 6.727,34 euros ou à celle de de 18.322,03 euros comme le réclame la SCI ALEXANDRE, qu’elle soit garantie par la compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, tant en principal, intérêts, frais et accessoires, des sommes qui pourraient être retenues à son encontre avec la société ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur propriétaire non-occupant de la SCI ALEXANDRE.

La société ALLIANZ IARD par conclusions en réponse transmises par la même voie le 4 janvier 2024, au visa des articles 1103, 1104 et 1240 du code civil, et de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

A titre principal, débouter la SCI ALEXANDRE mais, également, toutes autres parties en la procédure, de leurs demandes, à son encontre ;

A titre subsidiaire, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et son assureur, la société GROUPAMA GRAND EST, à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, ce, tant en principal et intérêts qu’en frais irrépétibles et dépens ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI ALEXANDRE ou, à défaut, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris et son assureur, la société GROUPAMA GRAND EST, in solidum, à lui verser une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO ;

— débouter la SCI ALEXANDRE, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à PARIS et GROUPAMA GRAND EST de l’ensemble de leurs demandes.

La société ALLIANZ IARD sollicite le débouté de l’ensemble des demandes formulées à son encontre. Elle expose que le responsable du sinistre déclaré le 18 décembre 2020 est connu et assuré, qu’il s’agit du syndicat des copropriétaires lequel ne conteste pas sa responsabilité, et est garanti par la société GROUPAMA GRAND EST, laquelle ne la conteste pas.

La société ALLIANZ IARD qui ne nie pas sa garantie, conteste toutefois, tant l’étendue du préjudice matériel invoqué, que le préjudice locatif qu’elle dit ne pas couvrir, en cas de vacance du local, ce qui est le cas en l’occurrence, les locataires ayant donné congé.

Subsidiairement, la société ALLIANZ IARD sollicite de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société GROUPAMA GRAND EST, à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, ce, tant en principal et intérêts, qu’en frais irrépétibles et dépens.

La compagnie d’assurance GROUPAMA GRAND EST par conclusions en réponse transmises par la même voie le 13 février 2025, demande au tribunal, au visa des articles 328 et 329 du code de procédure civile, de l’article L.115-5 du code des assurances et de l’article 1240 du code civil, de :

— la recevoir en son intervention volontaire ;

— débouter la SCI ALEXANDRE de ses prétentions ;

— débouter la société ALLIANZ IARD de ses prétentions dirigées à son encontre ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 1] de ses prétentions à son endroit ;

— fixer l’indemnisation du préjudice matériel, à hauteur de 6.727,34 euros ;

— fixer l’indemnisation de la perte de revenus locatifs à hauteur de 4.110 euros ;

— constater qu’elle accepte de garantir l’indemnisation du préjudice matériel à hauteur de 6.727,34 euros ;

— débouter la SCI ALEXANDRE et toute partie de toute demande formée à son encontre, au titre de l’indemnisation de la perte de jouissance, celle-ci étant exclue du champ de la garantie de la police ASSURIMO ;

— débouter la société ALLIANZ IARD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la concluante n’étant pas à l’origine de sa mise en cause et ne formant aucune demande contre cet assureur ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la concluante intervenant volontairement à la procédure et faisant une offre de prise en charge en lien avec les termes de la police souscrite par le syndicat des copropriétaires ;

— condamner la SCI ALEXANDRE à payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens.

La société GROUPAMA GRAND EST qui intervient en tant qu’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 1], au titre d’une police ASSURIMO numéro 10572311M-147, à effet au 1er avril 2018, prévoyant une garantie dégât des eaux, ainsi qu’une garantie de responsabilité civile, conteste l’étendue du préjudice matériel et le lien de causalité entre le préjudice locatif et le dégât des eaux puisque les locataires avaient quitté les lieux et sollicite dès lors une limitation du montant de l’indemnité sollicitée par la demanderesse.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience juge rapporteur du 7 mai 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat de copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité peut être invoquée tant par les copropriétaires que par les tiers.

Dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, et applicable aux faits de l’espèce, l’article 14 modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 – article 11 – ne fait plus référence au défaut d’entretien ou au vice de construction.

La cause du dommage n’est pas contestée en l’occurrence. Seule l’étendue de la réparation prête ici à discussion.

La cause du dommage résulte en effet de plusieurs expertises amiables concordantes : celle de la société TEXA, qui a rendu son rapport d’expertise contradictoire le 26 février 2021 et les deux de la société STELLIANT expert d’assuré du 24 novembre 2021 et du 14 février 2022 qui admettent que la police de l’immeuble est mobilisable la cause se situant en parties communes.

Plusieurs mails produits par la demanderesse attestent que le syndic reconnait que la fuite provient des parties communes, à la suite d’interventions du plombier de l’immeuble, la société FAURE (mails du 7 décembre 2021 et du 4 décembre 2020 produits).

Seule l’étendue de l’indemnisation est contestée, puisque les défendeurs prétendent que la SCI en profite pour obtenir la remise en peinture de la totalité de l’appartement et la réfection du parquet ils contestent que les pertes locatives avancées soient liées au dégât des eaux, alors que la demanderesse a elle-même avancé que les dégâts contrairement au précédent sinistre se situent dans la chambre.

La garantie de la société GROUPAMA GRAND EST au titre d’une police ASSURIMO numéro 10572311M-147, à effet au 1er avril 2018, prévoyant une garantie dégât des eaux, ainsi qu’une garantie de responsabilité civile couvrant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 1] n’est pas contestée et couvre le présent dommage à l’égard de la demanderesse sur le fondement de l’article L.124-3 du code des assurances.

La garantie de la société ALLIANZ IARD, assureur de la SCI, au titre d’un contrat d’assurance habitation propriétaire non occupant, à effet au 1er juin 2010, produit, couvrant les risques « Incendie et événements assimilés », « Attentats », « Tempête, Grêle, Neige », ou « Dégât des eaux », couvre également ce sinistre, ce qui suffit à justifier la présence de cet assureur, au titre du présent litige, contrairement à ce qu’il affirme au titre de ses conclusions. La SCI a d’ailleurs déjà été indemnisée d’un précédent dégâts des eaux par cet assureur dont la garantie au cas présent ne saurait davantage être contestée, quand bien même l’assuré ne serait pas responsable du dommage. L’assuré peut donc mobiliser cette garantie, en vertu du contrat qui les lie et qui couvre ledit bien, à charge pour cet assureur de former appel en garantie, contre l’auteur du dommage et son assureur, comme ce dernier ne manque pas de le faire au titre du présent litige.

Ainsi, ces deux garanties sont l’une et l’autre susceptibles d’être mobilisées, contrairement à ce que prétend la compagnie ALLIANZ IARD. L’assureur de la SCI n’est en revanche tenu que dans les termes de la police, en tant qu’assureur propriétaire non-occupant, soit une assurance de bien, ce qui délimitera l’étendue de la condamnation in solidum, l’assureur et le syndicat des copropriétaires étant tenus de réparer intégralement le dommage sur le fondement de l’article 14 précité, tel qu’ invoqué par la demandeur.

Sur les demandes indemnitaires

La SCI ALEXANDRE sollicite la condamnation, in solidum, de la société ALLIANZ IARD, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à Paris et de son assureur, la société GROUPAMA GRAND EST, à lui verser la somme totale de 30.322,03 euros comprenant :

—  18.322,03 euros au titre des frais d’enlèvement et de déblais ainsi que des frais de remise en état ;

—  12.000 euros au titre de la perte des loyers et charges.

Elle prétend que les défendeurs n’ont pas compris la topographie des lieux et les effets de l’écoulement de l’eau. Elle explique que l’appartement sinistré se compose d’un salon avec cuisine ouverte et d’une chambre séparée du salon par une porte coulissante avec un parquet d’un seul tenant. Elle oppose que les photographies versées aux débats ont été adressés au syndic par l’assureur de la SCI ALEXANDRE le 3 mai 2021, qu’elles démontrent l’ampleur du sinistre et sa propagation au salon, le parquet étant d’un seul tenant. Elle expose que le parquet de la chambre a été endommagé à la suite du sinistre du 18 décembre 2020, de sorte qu’il s’est avéré nécessaire de le refaire intégralement, ainsi que les plinthes, afin d’éviter une différence de teinte, et concernant la chambre, elle dit avoir dû refaire le plâtre et l’enduit, du fait de l’importance des désordres. Elle affirme qu’il s’agit de travaux de remise en état et conteste qu’il s’agisse d’embellissements. Elle ajoute qu’aucune réduction au titre de la vétusté ne peut être appliquée, compte tenu du très bon état de l’appartement. S’agissant de la perte de loyers, elle oppose que le congé donné par les locataires de la SCI ne prenait effet que le 23 décembre 2020. Ainsi, à la date du sinistre du 18 décembre 2020, l’appartement était occupé, de sorte que la garantie est due. Elle prétend que du fait de ce premier sinistre, elle n’a pu relouer le bien. Elle explique en outre que la société GROUPAMA GRAND EST, laquelle reconnaît lui devoir la somme de 6.727,34 euros, ne lui a pourtant pas versé ladite somme, sollicitant en retour la renonciation de la demanderesse à tout recours. Ce faisant, elle l’a empêché de réaliser les travaux de réparation plus rapidement, du fait de l’ampleur des travaux de réparation nécessaire. Elle fait valoir une perte de revenus à hauteur des loyers et charges qu’elle aurait pu percevoir si elle n’avait pas été victime de ces dégâts des eaux. Elle conteste être responsable du retard pris dans la réalisation des travaux. Elle explique que compte tenu de l’ampleur des dégâts ayant nécessité d’attendre que les murs et les sols sèchent complètement avant toute intervention ainsi que de la réticence de l’assureur à régler les dommages, elle a été contrainte de trouver des financements dont elle ne disposait pas, celle-ci n’a pas pu réaliser les travaux avant le mois de juillet 2021, de telle sorte qu’elle n’a pas pu louer son appartement pendant une durée de 8 mois.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur opposent que l’indemnisation susceptible d’être consentie au demandeur, doit être limitée à la chambre de l’appartement de la SCI ALEXANDRE, affectée directement par la fuite.

Ils expliquent que la facture éditée par la société ZODCHYI &Cie, le 12 juillet 2021, prévoit une remise en peinture de la totalité de l’appartement, ainsi que la réfection complète de la totalité du parquet.

Ils soutiennent que le demandeur sollicite l’indemnisation d’un préjudice, dépourvu de lien de causalité direct avec le sinistre subi ; celui-ci n’ayant affecté que la chambre de l’appartement.

Ils ajoutent que le demandeur produit aux débats des photographies qui ne sont ni datées, ni identifiées, lesquelles ne démontrent pas l’état de l’appartement au lendemain du sinistre survenu le 18 décembre 2020. Ils font valoir que les rapports rendus par les experts mandatés par le syndicat des copropriétaire ont, quant à eux, été établis à la suite de réunions contradictoires, lesquels ont circonscrit le dommage à la chambre de l’appartement. Par conséquent, la police d’assurance de l’immeuble a vocation à ne garantir que les conséquences dommageables d’un sinistre ayant strictement impacté la chambre de l’appartement.

Ils sollicitent à titre principal, de chiffrer le montant à indemniser à hauteur de 6.627,34euros, pour le poste des préjudices matériels.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, à titre subsidiaire, si le montant à indemniser était jugé comme supérieur soit à la somme de 6.727,34 euros et / ou de 18.322,03 euros comme le réclame la SCI ALEXANDRE, qu’elle soit garantie par la compagnie d’assurances GROUPAMA GRAND EST en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris tant en principal, intérêts, frais et accessoires, des sommes qui pourraient être retenues à son encontre avec la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur propriétaire non occupant de la SCI ALEXANDRE.

Sur les des frais d’enlèvement et de déblais ainsi que des frais de remise en état (18.322,03 euros)

En l’espèce les photos produites mêmes si elles ne sont pas datées laissent clairement apparaître l’état et la configuration des lieux avant et après sinistre. Il en ressort que les dommages aux murs et plafonds sont limités à la chambre au regard des pièces produites, tandis que le dommage au plancher s’étend sur toute la surface puisque la pièce est ouverte et que les lattes concernées s’étendent au-delà de la chambre à la pièce de séjour. Compte tenu de la surface totale du studio il était donc nécessaire de reprendre tout le plancher.

Ainsi il conviendra de prendre en compte, au-delà de l’indemnisation envisagée par l’expertise concernant les dégradations, de la peinture la totalité des frais relatifs à la pose et la dépose du parquet qui s’élèvent selon le devis produit à (1149,06 + 2591,16 + 2270,4 + 953,7 + 1281,72) soit 8.264,04euros HT avec une TVA de 10 pour cent soit 9.090,46 euros TTC.

Il convient d’ajouter à cette somme les frais de peinture et frais annexes tels qu’ils résultent de l’expertise amiable soit ( 2.545,07 TTC + 825) soit 3370,07 euros TTC.

Ce qui porte l’évaluation de l’ensemble des préjudices matériels que le syndicat des copropriétaires et les assureurs ALLIANZ IARD et GROUPAMA GRAND EST seront condamnés in solidum à prendre en charge à hauteur de 12.460,53 euros TTC.

Sur la perte de chance de relouer (12.000 euros)

En l’occurrence, la valeur locative de référence n’est pas contestée (1.370 euros) et renvoie au montant des loyers du locataire, seule la prise en charge et la durée de l’indemnisation le sont.

Contrairement à ce que prétend la compagnie ALLIANZ IARD, les locaux ne peuvent être considérés comme vacants dans la mesure où la période de préavis courait – ce qui n’est pas contesté – jusqu’au 23 décembre 2020 où l’état des lieux de sortie devait être réalisé, ce qui empêchait le bailleur de relouer avant cette date, le préavis étant inclus dans la durée du bail en cours. Il ressort donc des termes non contestés de la police que les pertes de loyers doivent être prises en charge au titre du sinistre de dégât des eaux couverts par la police, tels que reproduits dans les écritures.

La compagnie GROUPAMA GRAND EST quant à elle ne conteste pas que sa garantie couvre les pertes de loyers et elle a vocation à être mobilisée compte tenu des termes de la police rappelés par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures.

Ainsi, ni la garantie ALLIANZ IARD ni la garantie de GROUPAMA GRAND EST ne peuvent être exclues et la période d’immobilisation retenue s’élèvera à 4 mois pour tenir compte de la durée des travaux de la nécessaire période de séchage et du retard pris dans la prise en charge compte tenu des refus des assureurs en cause.

Dans la mesure où les travaux ont effectivement été réalisés le préjudice lié à la perte de loyers est certain et sera évalué à 5.480 euros que les deux compagnies défenderesses et le syndicat de copropriétaires seront condamnées in solidum à verser à la demanderesse.

Sur l’appel en garantie de la compagnie ALLIANZ IARD contre GROUPAMA GRAND EST

Seule la responsabilité du syndicat de copropriété étant caractérisée sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965, la compagnie ALLIANZ IARD est fondée à demander à être relevée des condamnations prononcées contre elle par l’assureur GROUPAMA GRAND EST.

Sur les demandes accessoires

L’assureur GROUPAMA GRAND EST, la compagnie ALLIANZ IARD et le syndicat de copropriétaire, parties perdantes, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à verser à la SCI demanderesse la somme de 3.500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue et justifiée en l’espèce, il y n’a donc pas lieu de l’écarter en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RECOIT la compagnie GROUPAMA GRAND EST en son intervention volontaire ;

CONDAMNE in solidum la compagnie GROUPAMA GRAND EST, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à Paris (75016) et la compagnie ALLIANZ IARD à payer à la SCI ALEXANDRE

—  12.460,53 euros TTC au titre des préjudices matériels (remise en état) ;

—  5.480 euros au titre de la perte de loyers ;

DEBOUTE la SCI ALEXANDRE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la compagnie GROUPAMA GRAND EST à relever et garantir la compagnie ALLIANZ IARD des condamnations prononcées contre elle ;

CONDAMNE in solidum es compagnies GROUPAMA GRAND EST et ALLIANZ IARD et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à Paris (75016) à payer à la SCI ALEXANDRE une somme de 3.500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum les compagnie GROUPAMA GRAND EST et ALLIANZ IARD et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3] aux dépens ;

ACCORDE aux avocats qui en ont fait la demande la distraction de ces derniers ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Juin 2026

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU