TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires

— M^e FRANCELLE

— M^e LAI

délivrées le :

+ 1 Copie dossier

■

5ème chambre

2ème section

N° RG 24/07031

N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZMC

N° MINUTE :

FAIT DROIT

Assignation du :

28 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur, [X], [G], né le 05 novembre 1966 à, [Localité 2], de nationalité française, demeurant, [Adresse 1] à, [Localité 3],

La société LA BELLE IMAGE, société civile au capital de 2.398.952 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Créteil sous le numéro 823 956 800, dont le siège social est situé, [Adresse 2] à Marolles-en-Brie (94440), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Aurore FRANCELLE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0422.

DÉFENDERESSE

La société, [V], [Y], [M], [F] SAS, société par actions simplifiée au capital social de 220.000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 632 026 423, dont le siège social est situé, [Adresse 3] à Paris (75007), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Vincent LAI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D2074.

Décision du 26 Mars 2026

5ème chambre 2ème section

N° RG 24/07031 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZMC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint,

Juge rapporteur,

Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 04 Février 2026 tenue en audience publique devant Monsieur Antoine DE MAUPEOU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 Mars 2026 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

__________________

La société LA BELLE IMAGE, dont le gérant est M., [X], [G], est propriétaire de plusieurs appartements situés, [Adresse 4] à, [Localité 4].

M. et Mme, [G] sont propriétaires d’un local commercial situé à la même adresse. Au décès de la première, le second est devenu l’unique propriétaire.

La société LA BELLE IMAGE a confié la gestion de ses biens immobiliers au cabinet, [V], [Y], [M], [F] SAS. Le mandataire était aussi chargé de la gestion des biens immobiliers de M., [G].

Sur le contrat de location entre la société LA BELLE IMAGE et M. et Mme, [T]

Par acte sous seing privé du 20 avril 2022, la société LA BELLE IMAGE a donné à bail à M., [Q] et à Mme, [R], [T] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], au premier étage, porte G, pour un loyer mensuel de 3.655 euros, outre 310 euros de provisions sur charges. Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier au preneur, par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2022, un commandement de payer la somme de 17.008,92 euros visant la clause résolutoire, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2022.

Par acte du 19 octobre 2022, la société LA BELLE IMAGE a assigné les époux, [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner l’expulsion de ces personnes.

Par jugement du 13 avril 2023, le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris a alors constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2022 entre la société LA BELLE IMAGE et M. et Mme, [T] en raison du défaut de paiement des loyers et a prononcé l’expulsion des locataires, outre la condamnation de ces derniers au paiement d’une somme correspondant aux arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation. Il a motivé ainsi sa décision : “ M., [T] et Mme, [T] ne démontrent pas être en capacité de régler leur dette locative de façon échelonnée. ll sera relevé par ailleurs qu’aucun paiement des loyers n’est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s’aggraver ”.

Par acte du 28 juin 2023, la société LA BELLE IMAGE leur a signifié aux locataires un commandement de quitter les lieux. Elle prétend qu’ils n’auraient quitté les lieux qu’au mois d’octobre 2023 avec une dette de 74.874,91 euros au titre des impayés de loyers et d’indemnité d’occupation, outre les autres frais engagés. Elle a alors a tenté de recouvrer ces sommes par le biais d’une saisie-attribution qui s’est avérée infructueuse.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 novembre 2022, la société LA BELLE IMAGE a mis la société, [V], [Y], [M], [F] SAS en demeure de lui verser la somme de 24.933,84 euros correspondant à l’arriéré locatif de M. et Mme, [T] et de lui communiquer le bail conclu avec le locataire, son dossier financier, le commandement de payer qui lui a été adressé et la convention d’honoraires de Maître DENOULET, avocat saisi afin qu’il assigne le locataire. Ces documents lui ont été communiqués par courrier du 12 décembre 2022.

Sur le contrat de location entre la société LA BELLE IMAGE et la société SABA COMMUNICATION

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2017, prenant effet le 1er janvier 2018, la société LA BELLE IMAGE a donné à bail civil à la société SABA COMMUNICATION, par l’intermédiaire de la société, [V], [Y], [M], [F] SAS, un appartement à usage d’habitation situé au deuxième étage, porte droite,, [Adresse 4] à, [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 3.100 euros et une provision sur charges de 220 euros.

Par acte du 4 juillet 2023, la société LA BELLE IMAGE a assigné la société SABA COMMUNICATION devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Paris aux fins de voir constater la résiliation du contrat de location depuis le 6 avril 2023, d’ordonner son expulsion et de la condamner, notamment, au paiement des loyers dus et d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer dû.

Par jugement du 26 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a, notamment, constaté l 'acquisition de la clause résolutoire du bail convenu entre les parties à compter du 7 avril 2023, ordonné l’expulsion de la société locataire et a condamnée celle-ci à payer au bailleur la somme de 35.783,32 euros, au titre des loyers et provisions pour charges impayés.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, la société LA BELLE IMAGE a mis en demeure la société, [V], [Y], [M], [F] SAS de lui verser la somme de 26.217,01 euros.

Sur le contrat de location entre M., [X], [G] et la société POETIC IN ROCK

Par acte en date sous seing privé du 2 décembre 2014, M. et Mme, [G] ont, par l’intermédiaire de la société, [V], [Y], [M], [F] SAS donné à bail commercial à la société POETIC IN ROCK les locaux situés, [Adresse 5] à, [Localité 4], dont ils sont propriétaires, moyennant un loyer annuel de 28.134 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance. Au décès de Mme, [G], M., [G] est devenu le seul bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, il a, par acte du 5 octobre 2018, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société locataire, pour une somme de 14.109,96 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Par acte du 30 novembre 2018, M., [G] a assigné la société POETIC IN ROCK devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin de notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion sous astreinte et la condamner au paiement des arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 18 avril 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 6 novembre 2018, ordonné l’expulsion de la société locataire et l’a condamnée au paiement de l’arriéré locatif.

M., [G] prétend que son mandataire aurait proposé, par mail du 3 mai 2019, au locataire de ne pas procéder à son expulsion s’il réglait les loyers dus avant une date butoir, sans qu’il ne soit tenu au courant.

Il expose que le preneur n’a pas réglé les loyers impayés, malgré un second commandement de payer délivré le 26 février 2024, et qu’ il demeure redevable de la somme de 9.082,24 euros, outre la somme de 170,97 euros au titre des frais de signification du commandement de payer selon décompte arrêté au 24 avril 2024.

La société LA BELLE IMAGE indique avoir résilié le mandat de gestion confié à la société, [V], [Y], [M], [F] SAS à compter du 31 décembre 2023. M., [G] a, lui aussi résilié le mandat de gestion confié à cette société en 2023.

Par acte du 28 mai 2024, la société LA BELLE IMAGE et M., [G] ont assigné la société, [V], [Y], [M], [F] SAS devant le tribunal judiciaire de Paris sur le fondement des articles 1991, 1992 et 1231-1 du code civil, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, aux fins de :

— Les recevoir en leur action et les déclarer bien fondées ;

— Déclarer que le cabinet, [V], [Y], [M], [F] SAS a engagé sa responsabilité à leur égard ;

— Le condamner à payer à la société LA BELLE IMAGE la somme totale de 117.206,91 euros au titre de son préjudice financier, décomposé comme suit :

—  81.107,35 euros au titre des loyers impayés par les époux, [T] et frais mis en œuvre dans le cadre du recouvrement des sommes dues ;

—  35.783,32 euros correspondant à l’impayés de loyers de la société SABA COMMUNICATION ;

—  316,24 euros correspondant aux frais de signification d’un commandement de payer adressé à la société SABA COMMUNICATION ;

— Le condamner à payer à M., [G] la somme totale de 9.253,21 euros au titre de son préjudices financier, décomposé comme suit :

—  9.082,24 euros correspondant aux loyers impayés par la société POETIC IN ROCK ;

—  170,97 euros correspondant au commandement de payer délivré à la

société POETIC IN ROCK ;

— Le condamner à payer à la société LA BELLE IMAGE la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral ;

— Le condamner à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Sur la responsabilité de la société mandataire

Sur les fautes commises

Sur le respect des limites du mandat

Les demandeurs soutiennent que le mandataire a commis une faute qui engage sa responsabilité, en agissant en dehors des limites de son mandat. Ils rappellent que ses pouvoirs sont expressément listés dans le contrat de mandat de gestion et qu’il ne détenait pas le pouvoir de choisir seul les locataires et de signer le bail avec les époux, [T] sans I’accord écrit de la société LA BELLE IMAGE. Concernant le contrat de bail conclu avec la société SABA COMMUNICATION, ils font valoir que le mandataire a consenti un échéancier au preneur et signé un protocole d’accord avec lui et lui a octroyé d’importants délais de paiement, sans l’accord de la société bailleresse. Ils soulignent en outre que ces délais de paiement ont été accordés, malgré la demande de la société bailleresse de lui délivrer un commandement de payer.

Sur les fautes dans l’exécution du contrat

Sur la vérification de la solvabilité des locataires

Les demandeurs soutiennent que le mandataire a commis une faute en omettant de vérifier la solvabilité des locataires auxquels il a consenti un bail. Ils font valoir qu’il a accepté un dossier incomplet et qu’il n’a pas sollicité la communication des fiches de paie, des relevés d’imposition, ni des quittances de loyer aux époux, [T], qui n’ont pas pu payer les loyers dus. En outre, ils font valoir qu’il n’aurait pas demandé à Mme, [T] la communication de son contrat de travail. La communication de l’avis d’imposition du couple sur l’année 2021 leur aurait permis d’apprendre que leurs revenus s’élevaient à la somme de 25.653 euros, soit 2.317 euros par mois, tandis que le loyer dû était de 3.655 euros par mois. Ils prétendent que l’attestation d’emploi fournie par le preneur au mandataire semble être un faux au motif que le numéro de SIRET figurant sur le document diffère de celui visible au registre des commerces et des sociétés. Enfin, ils soutiennent que le mandataire n’aurait pas vérifié l’existence du cautionnement allégué par le preneur.

Sur le manque de diligence dans le recouvrement des impayés de loyer

Les demandeurs soutiennent que la défenderesse aurait manqué à son devoir de diligence s’agissant de la location consentie à la société SABA COMMUNICATION, en ne mettant pas en œuvre, les voies de droit permettant à la société LA BELLE IMAGE de recouvrer les loyers impayés. Malgré une somme due de 10.958,92 euros, elle aurait choisi, le 30 novembre 2020, de ne pas mettre en œuvre la garantie bancaire qui expirait pourtant le 31 décembre 2020. Ils prétendent, en outre, qu’en dépit d’une dette locative qui s’est accrue à hauteur de 27.000 euros, elle aurait accordé à la société SABA COMMUNICATION des délais de paiement et aurait rédigé un protocole d’accord afin de mettre en place un échéancier, sans en informer préalablement son mandant. Il aurait également refusé de faire délivrer le commandement de payer au preneur. S’agissant de la location consentie à la société POETIC IN ROCK, M,.[G] fait valoir que la défenderesse aurait fait le choix de ne pas exécuter l’ordonnance d’expulsion rendue par le juge des référés, sans l’en informer, l’obligeant à faire délivrer un second commandement de payer, dont les causes n’ont pas été réglées.

Sur le manquement au devoir général d’information et de rendre compte

Les demandeurs rappellent que le mandataire est tenu à une obligation d’information, de conseil et de mise en garde à I’égard de son mandant notamment lorsqu’il est professionnel. Ils font valoir que la société défenderesse aurait manqué à ce devoir ainsi qu’à son obligation de rendre compte en ne les informant pas de ces difficultés.

Sur les préjudices subis

Sur le préjudice financier subi par la société LA BELLE IMAGE

Sur la location consentie aux époux, [T]

La société LA BELLE IMAGE se prévaut d’un préjudice financier. Elle fait valoir que les époux, [T] seraient redevables de la somme de 81.07,35 euros, selon le tableau annexé par le commissaire de justice au sein des procès-verbaux de saisie-attribution.

Sur la location consentie à la société SABA COMMUNICATION

La société LA BELLE IMAGE fait état d’un préjudice financier de 35.783,32 euros, au titre de l’arriéré des loyers impayés auquel elle ajoute la somme de 316,24 euros représentant le coût du commandement de payer qu’elle a fait délivrer à la société SABA COMMUNICATION.

Sur le préjudice financier subi par M., [G]

Ce demandeur fait état d’un préjudice financier à hauteur de 9.253,21 euros, composé de la somme de 9.082,24 euros au titre de l’arriéré des loyers impayés et de la somme de 170,97 euros représentant les frais de signification du commandement de payer, selon décompte arrêté au 24 avril 2024.

Sur le préjudice moral subi par la société LA BELLE IMAGE

La société demanderesse se prévaut d’un préjudice moral. Elle fait valoir qu’elle a subi un important manque à gagner de plus de 117.000 euros, alors qu’elle devait poursuivre le remboursement du prêt qu’elle a contracté pour financer la rénovation de ses appartements et continuer à s’acquitter des charges de copropriété et des autres frais. Elle demande à ce que le défendeur soit condamné à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral.

Par conclusions du 25 mars 2025, la société, [V], [Y], [M], [F] SAS demande au tribunal, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1231-1, 1991 et 1992 du code civil, de :

— Débouter la société LA BELLE IMAGE de l’ensemble de ses demandes ;

— Débouter M., [G] de l’ensemble de ses demandes ;

— Les condamner à lui régler la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur sa responsabilité dans l’exécution de son mandat de gestion

Sur le dépassement des mandats qui lui ont été confiés

La société défenderesse conteste avoir dépassé le cadre de son mandat. Elle rappelle qu’elle exerçait en qualité de mandataire de la société LA BELLE IMAGE et de la famille, [G] depuis plus de 15 ans, et que les mandats produits sont des mandats généraux de gestion et de mise en location des différents biens immobiliers détenus par les mandants. Elle fait valoir que sa mission n’était pas circonscrite à certains actes. Elle indique, en outre, qu’elle a toujours recueilli l’accord du bailleur avant de sélectionner un locataire et que cet accord était oral.

S’agissant des délais de paiement accordés à la société SABA COMMUNICATION, elle affirme qu’elle a informé M., [G], ès-qualités de gérant de la société LA BELLE IMAGE, par courrier électronique du 16 décembre 2022, des demandes de délais de paiement du preneur et qu’elle lui a demandé quelles suites, éventuellement judiciaires, il souhaitait qu’elle apporte. Elle estime donc ne pas avoir, non plus, outrepassé ses prérogatives dans ce dossier.

Sur les fautes commises dans l’exécution du mandat

Sur l’appréciation du dossier de solvabilité des consorts, [T]

La société défenderesse rappelle que l’obligation de vérifier la solvabilité du locataire, constitue une obligation de moyen, et ne peut constituer une garantie contre tous risques d’insolvabilité de ce dernier. S’agissant du dossier locatif des époux, [T], elle prétend que la liste fixée par le décret n°2019-1019 du 3 octobre 2019 est limitative et décrit les seuls documents que le bailleur est en droit d’exiger de son locataire, dans l’étude de son dossier de candidature. Elle avance en outre qu’il n’existe pas d’obligation légale d’obtenir spécifiquement communication de l’une ou l’autre de ces pièces. Elle fait valoir que, tant le contrat de travail, que l’attestation de l’employeur permettaient d’établir une situation financière confortable du couple, [T] et de considérer qu’ils étaient aptes à payer le loyer prévu au bail. Dès lors, elle considère s’être assurée de la solvabilité de ces locataires, au jour de la conclusion du contrat. Elle conteste le fait que les documents transmis par les époux, [T] étaient des faux. Elle fait valoir qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, pas plus que s’agissant des diligences entreprises pour le suivi contentieux, qu’elle estime rapide.

Sur la faute dans le recouvrement des impayés de loyers de la société SABA COMMUNICATION et la société POETIC IN ROCK

La société défenderesse affirme que les causes du premier commandement ont été réglées par un virement de 13.791,20 euros du 24 septembre 2020. Elle ajoute que, malgré la signification d’un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, le 15 février 2021 avec dénonciation à la caution le 17 février 2021, l’obligation de la caution était arrivée à son terme au 31 décembre 2020. Elle fait valoir que la société LA BELLE IMAGE avait connaissance du terme de l’engagement de la caution. Elle rappelle qu’un nouveau commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail a été signifié le 6 février 2023 à la locataire. Elle indique que, pendant cette période, la société SABA COMMUNICATION avait repris ses règlements, payant 4.400 euros de mars 2023 à juillet 2023, ce qui permettait de diminuer l’arriéré de 780 euros tous les mois. Elle énonce qu’une assignation en expulsion a ensuite été signifiée au preneur le 4 juillet 2023, date à compter de laquelle plus aucun loyer n’a été versé. Elle conteste avoir commis un manquement dans le recouvrement des loyers impayés et explique que la procédure amiable avait pour objectif de recevoir le versement des loyers dus.

Sur l’exécution de l’ordonnance d’expulsion en référé s’agissant de la société POETIC IN ROCK

La société défenderesse conteste avoir commis une faute. Elle indique avoir été à l’initiative de la procédure devant le juge des référés. Elle soutient qu’en accord avec le bailleur, elle aurait choisi d’utiliser l’ordonnance d’expulsion comme un « moyen de pression » afin de forcer le preneur au versement des loyers dus. Ils auraient ensemble décidé la poursuite du bail en raison du risque qu’une société expulsée de son local commercial ne paie plus sa dette locative et préfère déposer le bilan. Elle indique que la société preneuse a poursuivi le paiement des loyers, ce dont le bailleur aurait été au courant par la transmission des comptes rendus de gestion qui lui ont été adressés de 2019 à 2022.

Sur le préjudice

La société défenderesse soutient que l’agent immobilier, mandataire du propriétaire, ne saurait être tenu pour garant du locataire dans le règlement des loyers. Elle énonce que si le tribunal jugeait qu’elle avait manqué à ses obligations contractuelles et qu’il existerait un lien de causalité direct et certain avec les préjudices allégués par les demandeurs, sa responsabilité civile professionnelle ne pourrait être engagée qu’à l’aune de la notion de perte de chance d’avoir été présenté à un locataire présentant un meilleur dossier de solvabilité, celle d’avoir pu obtenir le départ des preneurs plus tôt et d’avoir pu, par conséquence relouer les biens plus tôt avec un locataire solvable. Sur la demande au titre du préjudice moral, elle fait valoir que la société LA BELLE IMAGE ne rapporte pas la preuve de ce préjudice.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience juge rapporteur du 4 février 2026. Elle a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS,

L’article 1992 du code civil dispose que :

Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

La société, [V], [Y], [M], [F] SAS, en tant que mandataire de la société LA BELLE IMAGE et de M., [G] pour la gestion des appartements et du local commercial dont ils sont propriétaires au, [Adresse 5] à, [Localité 4] doit répondre envers eux des fautes qu’elle a commise dans sa gestion.

Par ailleurs, l’article 1993 du même code dispose que :

Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

En vertu de ce texte, la société défenderesse devait rendre compte aux parties demanderesse de sa gestion et, notamment les avertir de la candidature d’un nouveau locataire afin qu’ils valident le choix dudit locataire.

L’obligation du gestionnaire de biens immobiliers de bien remplir sa mission est une obligation de moyen, de sorte qu’en cas de défaillance, sa responsabilité ne peut être engagée qu’en cas de faute en lien avec un préjudice subi par le propriétaire des biens.

Le contrat de mandat conclu entre la société LA BELLE IMAGE et la société, [V], [Y], [M], [F] SAS stipule que " Le mandant donne pouvoir au mandataire de gérer, tant activement que passivement les bien lui appartement et situés, [Adresse 4] à, [Localité 5] lots 6, 7, 8, 18 et 23 « . Il donne pouvoir au mandant de percevoir » tous loyers, charges indemnités d’occupation, indemnité au titre des sinistres, subventions, prestations cautionnements, avances sur travaux, et plus généralement tout biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui ". Il stipule également que le mandataire rendra compte au mandant de sa gestion à l’échéance trimestrielle.

Le contrat de mandat conclu entre M., [G] et la société, [V], [Y], [M], [F] SAS stipule également que " Le mandant donne pouvoir au mandataire de gérer, tant activement que passivement les bien lui appartement et situés, [Adresse 4]. « Comme celui conclu avec la société LA BELLE IMAGE, il donne au mandant le pouvoir de percevoir : » tous loyers, charges indemnités d’occupation, indemnité au titre des sinistres, subventions, prestations cautionnements, avances sur travaux, et plus généralement tout biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui ". Il stipule également que le mandataire rendra compte au mandant de sa gestion à l’échéance trimestrielle.

Sur le dossier des époux, [T]

La société LA BELLE IMAGE reproche d’abord à la société, [V], [Y], [M], [F] SAS d’avoir sélectionné la candidature des époux, [T] s’en l’en avertir. La société défenderesse répond qu’elle a été avertie oralement de cette candidature et qu’elle l’a acceptée. Il convient de rappeler que, selon l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chacune des parties au procès de rapporter la preuve des faits nécessaires au soutien de ses prétentions. La preuve d’un fait négatif étant impossible, il appartient à la partie à laquelle on reproche de s’être abstenue d’accomplir une diligence de prouver qu’elle l’a accomplie.

En l’espèce, la société, [V], [Y], [M], [F] SAS ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle a informé le représentant légal de la société LA BELLE IMAGE de la candidature des époux, [T] en tant que locataire de l’appartement situé, [Adresse 5] à, [Localité 4], alors que la société LA BELLE IMAGE affirme qu’il n’a pas eu cette information. Il y a donc lieu de considérer que l’information en question ne lui a pas été donnée, ce qui constitue, pour la société, [V], [Y], [M], [F] SAS, un manquement à son obligation de rendre compte à son mandant, qui résulte de l’article 1993 du code civil, et donc une faute.

Par ailleurs, il apparaît, à la lecture des pièces versées aux débats par les demandeurs, que, pour retenir la candidature de M. et Mme, [T], la société, [V], [Y], [M], [F] SAS s’est fondée sur l’exemplaire d’un contrat de travail conclu le 14 décembre 2021 entre M., [T] et la société BONIFACE CONSEIL prévoyant un salaire mensuel brut de 14.054,16 euros. Or, il résulte d’un avis d’imposition établi en 2022, versé en pièce numéro 12 par les demandeurs, qu’en 2021, M., [T] a perçu 25.653 euros de revenu sur toute l’année, ce qui donne un revenu mensuel de 2.137,75 euros alors que le loyer stipulé au bail était de 3.655 euros. En outre, il apparaît que le numéro d’immatriculation de la société BONIFACE CONSEIL au registre du commerce figurant sur l’attestation de l’employeur, fournie par M., [T] est différent de celui figurant sur l’extrait du registre du commerce applicable à cette société. Si la société, [V], [Y], [M], [F] SAS avait exigé de M., [T] qu’il fournisse ses fiches de paye pour l’année 2021, et notamment celle du mois de décembre, où figure le revenu imposable de l’année, et si elle avait consulté le registre du commerce et des sociétés, qui est accessible à tous, elle se serait aperçue que le contrat de travail de M., [T] était un faux et que M., [T] n’était pas en mesure de payer le loyer prévu au bail, et cela l’aurait amenée à ne pas retenir la candidature des époux, [T]. Elle était parfaitement habilitée à exiger les feuilles de salaires de M., [T], ce type de justificatif figurant dans la liste de ceux exigibles du candidat à la location par l’agent immobilier qui se trouve à l’annexe I du décret numéro 2015-1437 du 5 novembre 2015. Ce manque de diligence constitue une faute, de nature à engager sa responsabilité. Cette faute à causé à la société LA BELLE IMAGE en préjudice résultant de la perte de chance de pouvoir recouvrer la dette locative laissée par les époux, [T]. En effet, cette dette, de 81.107,35 euros, n’a pu être recouvrée, la saisie-attribution opérée à cette fin s’étant avérée infructueuse (pièce numéro 16 des demandeurs). Si la société, [V], [Y], [M], [F] SAS avait rejeté la candidature des époux, [T] et choisi un locataire plus solvable, la dette locative aurait pu être recouvrée. Cette perte de chance peut être évaluée par le tribunal à 75 %. Dès lors, le préjudice financier subi par la société LA BELLE IMAGE, dans ce dossier, sera évalué à 60.830,51 euros. La société LA BELLE IMAGE sera condamnée à lui verser cette somme.

Sur le dossier de la société SABA COMMUNICATION

Il résulte des pièces versées aux débats par les parties que le 29 décembre 2017, un contrat de bail a été conclu entre la société LA BELLE IMAGE et la société SABA COMMUNICATION portant sur un appartement sis, [Adresse 5] à, [Localité 4], propriété de la société LA BELLE IMAGE, pour un loyer mensuel de 3.100 euros. La banque CREDIT MUTUEL s’est portée caution de la locataire à hauteur de 23.000 euros. Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été délivré à l’encontre de la société SABA COMMUNICATION le 4 septembre 2020. Il portait sur la somme de 13.992,45 euros dont 13.791,20 euros représentaient l’arriéré locatif. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 9 septembre 2020, laquelle a été sommée de payer les sommes réclamées. Le 15 février 2021, la société, [V], [Y], [M], [F] SAS a fait signifier à la société SABA COMMUNICATION un second commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme de 18.171,06 euros en principal, intérêts et frais, dont 17.971,66 représentaient la dette locative. Ce second commandement a été dénoncé au CREDIT MUTUEL par acte du 17 février 2021 et le CREDIT MUTUEL a été enjoint de payer la somme réclamée. Un protocole d’accord a été proposé à la société SABA COMMUNICATION à la fin de l’année 2022 qu’elle a refusé de signer. Par acte du 6 février 2023, il a été, à la requête de la société LA BELLE IMAGE, fait commandement à la société SABA COMMUNICATION de payer à la société LA BELLE IMAGE la somme de 28.920,13 euros en principal, intérêts et frais, dont 28.685,94 euros représentaient l’arriéré locatif. Par acte du 4 juillet 2023, la société LA BELLE IMAGE a assigné la société SABA COMMUNICATION devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris pour voir prononcer la résiliation du bail et condamner la société SABA COMMUNICATION à lui payer la dette locative qu’elle a fixé à 25.647 euros. Par jugement du 26 janvier 2024, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris a, notamment, ordonné l’expulsion de la société SABA COMMUNICATION et condamné celle-ci au paiement de la somme de 35.783,32 euros au titre de l’arriéré locatif sur la période allant du 1er avril 2020 au 4 octobre 2023, d’une indemnité d’occupation de 3.640,36 euros par mois, de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 février 2023.

De ce qui précède l’on peut conclure que la société, [V], [Y], [M], [F] SAS a mis peu d’empressement à recouvrer la dette locative de la société SABA COMMUNICATION, laissant la société LA BELLE IMAGE lui faire signifier un commandement de payer le 6 février 2023 et l’assigner, par la suite, devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris. Ayant eu connaissance du refus de la société SABA COMMUNICATION de signer le protocole d’accord, elle aurait dû immédiatement faire délivrer à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire et, en cas d’inexécution du commandement, assigner celle-ci pour obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation. En outre, la société, [V], [Y], [M], [F] SAS ne prouvent pas avoir averti le représentant de la société LA BELLE IMAGE de son intention de faire signer un protocole d’accord à la société SABA COMMUNICATION. Elle ne fournit, en effet qu’un courrier électronique du 16 décembre 2022 indiquant que la société SABA COMMUNICATION a refusé de signer le protocole en question. Ce peu d’empressement et ce manquement à l’obligation de rendre compte constituent des fautes. Mais pour que ces fautes engagent la responsabilité de la société, [V], [Y], [M], [F] SAS, il faut qu’elles occasionnent à la société LA BELLE IMAGE un préjudice résultant de la perte de chance de recouvrer les loyers impayés ainsi que les frais de commandement de payer qu’elle a fait délivrer. Le préjudice de la demanderesse ne peut, en effet, être constitué de l’arriéré locatif et des frais de commandement de payer qu’elle a exposés, ces sommes étant dues par la société SABA COMMUNICATION et non par la société, [V], [Y], [M], [F] SAS. Or, la société LA BELLE IMAGE ne justifie d’aucune mesure d’exécution forcée entreprise pour recouvrer les sommes qui lui sont dues, tant au titre de l’arriéré locatif que des frais de commandement. La perte de chance de recouvrer ces somme n’étant pas établie, elle sera déboutée de sa demande.

Sur le dossier de la société POETIC IN ROCK

Il résulte des pièces communiquées par M., [G] que le 2 décembre 2014, un bail commercial a été conclu entre M., [G], d’une part, et la société POETIC IN ROCK, d’autre part, portant sur un local commercial sis, [Adresse 5] à, [Localité 4], prévoyant un loyer de 28.134 euros par an. Le 5 octobre 2018, un commandement de payer la somme de 15.727,62 euros en principal, intérêts et frais, dont 14.109,96 euros représentant l’arriéré locatif, a été délivré à la société POETIC IN ROCK à la requête de M. et Mme, [G]. Par acte du 30 novembre 2018, M., [G] a fait assigner la société POETIC IN ROCK devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, pour obtenir, notamment, son expulsion et sa condamnation à payer l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 18 avril 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné l’expulsion de la société POETIC IN ROCK et condamné celle-ci, à titre provisionnel, à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers courants augmentés des charges et taxes ainsi que la somme de 3.495,40 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 25 mars 2019, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

M., [G] reproche à la société, [V], [Y], [M], [F] SAS de ne pas avoir procédé à l’expulsion de la société POETIC IN ROCK et il demande, pour ce motif, la condamnation de ladite société au paiement de la somme de 9.082,24 euros, représentant un arriéré locatif résultant d’un décompte effectué sur un période allant du 1er janvier au 22 avril 2024. Il sollicite également la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 170,97 euros représentant le coût d’un commandement de payer délivré le 26 février 2024.

Le tableau produit en pièce numéro 39 par la société, [V], [Y], [M], [F] SAS fait apparaître que la société POETIC IN ROCK a soldé sa dette locative au 1er octobre 2020. Dès lors, la société défenderesse était fondée, en opportunité, à ne pas faire procéder à l’expulsion de cette locataire qui avait fini par respecter son obligation de payer son loyer. En agissant ainsi, elle n’a commis aucune faute. Par ailleurs, aucun lien de causalité n’est établi entre de cette décision de refuser d’expulser la locataire et la dette locative de 9.082,24 euros invoquée par M., [G] apparue en 2024, soit quatre ans après l’apurement de la dette locative fixée par ordonnance de référé du 18 avril 2019. Aucun lien de causalité n’est, non plus, établi entre cette décision et les frais relatifs au commandement de payer délivré par M., [G], celui-ci ayant été en février 2024, soit près de quatre ans après le 1er octobre 2020. En outre, tant l’arriéré locatif que le coût du commandement de payer sont à la charge de la société POETIC IN ROCK, locataire, et non à celle de la société, [V], [Y], [M], [F] SAS et M., [G] ne peut prétendre qu’à être indemnisé de la perte de chance de recouvrer ces sommes. Or, jusqu’à preuve du contraire non rapportée, il n’a pas accomplir d’autres démarches que celle de faire délivrer le commandement de payer du 26 février 2024 pour les recouvrer. Il sera, par conséquent, débouté de ses demandes.

Sur la demande de la société LA BELLE IMAGE au titre du préjudice moral

La société LA BELLE IMAGE réclame la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral résultant du manque à gagner causé par les carences de la société, [V], [Y], [M], [F] SAS et par la pression financière qu’elle subit, notamment du fait qu’elle doit rembourser un emprunt et payer des charges de copropriété. D’une part, elle ne justifie pas être dans une situation financière délicate, ne produisant pas ses bilans ni le contrat de prêt qu’elle a conclu, et d’autre part, elle ne rapporte pas la preuve du préjudice moral résultant de cette situation.

Sur les mesures accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LA BELLE IMAGE les frais non compris dans les dépens. En conséquence, la société, [V], [Y], [M], [F] SAS sera condamnée à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la société, [V], [Y], [M], [F] SAS et M., [G] seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront, en outre condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la société, [V], [Y], [M], [F] SAS à payer à la société LA BELLE IMAGE la somme de 60.830,51 euros à titre de dommages et intérêts et 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société LA BELLE IMAGE du surplus de ses demandes ;

Déboute M., [X], [G] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute la société, [V], [Y], [M], [F] SAS de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société, [V], [Y], [M], [F] SAS et M., [X], [G] aux dépens.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 26 Mars 2026.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU