TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M., [A], [J] et Mme, [X], [D]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/11462 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRMO

N° MINUTE : 6/2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A., [Localité 1] HABITAT OPH

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS

Monsieur, [S], [A], [J]

demeurant, [Adresse 2]

comparant en personne, assistée de sa fille

Madame, [T], [C], [X], [D]

demeurant, [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 mars 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 11 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/11462 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRMO

FAITS ET PROCEDURES

Par contrat de location en date du 11 mars 2020,, [Localité 1] HABITAT OPH a loué à M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] un logement à usage d’habitation situé, [Adresse 3]

Par acte extrajudiciaire du 26 février 2025, un commandement de payer a été délivré à M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] pour paiement sous deux mois d’une somme de 4975,62 €.

M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] se sont également vus reprocher des comportements agressifs envers les autres locataires allant jusqu’à des violations de domicile, menaces et voies de fait, ensuivis de dépôts de plainte et d’une pétition.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, PARIS HABITAT OPH a assigné M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris. Elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire,

— ordonner l’expulsion sans délais de M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] ainsi que de tous occupants de leur chef,

— condamner M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] au paiement d’une indemnité journalière d’occupation au moins égale au montant du loyer courant et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,

— condamner M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] au paiement d’une somme de 11137,60 € avec intérêts au taux légal ,

— condamner M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] au paiement d’une somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer et du constat d’huissier.

L’assignation a été dénoncée au préfet de, [Localité 1] en date du 20 novembre 2025.

A l’audience du 7 janvier 2026, le conseil de, [Localité 1] HABITAT OPH a repris ses écritures en rappelant que le problème principal était comportemental et sonore. Il a actualisé sa demande à hauteur de 12.560, 95 € au 30/11/2025, échéance de novembre 2025 incluse.

M., [S], [A], [J] a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant et précisé que seuls deux voisins avaient des griefs contre eux. Ils ont demandé subsidiairement des délais pour quitter les lieux.

Régulièrement assignée à domicile, Mme, [T], [C], [X], [D] n’a pas comparu.

Le jugement a été mis en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 27 février 2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 18 novembre 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de, [Localité 1] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la demande de résiliation

Aux termes de l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

En l’espèce, il est rapporté plusieurs manquements de M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] à leurs obligations figurant au contrat de bail.

Le commandement de payer délivré le 26 février 2025, qui reproduisait la clause résolutoire en cas de non-paiement insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 4975,62 € en principal sous deux mois.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que les locataires n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 4975,62 € dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 27 avril 2025, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

Toutefois, il convient de constater que, si on exclut trois manquements consécutifs fin 2024/début 2025, les locataires parviennent à régler chaque mois l’intégralité du reliquat de loyer qui leur incombe après aides, ainsi qu’un supplément régulier, parfois au moyen de deux versements par mois, ceci étant malheureusement insuffisant à absorber le montant mensuel des charges, équivalent au montant du loyer, lequel est la cause principale de l’augmentation de la dette locative qui n’a jamais pu être apurée depuis l’échéance d’avril 2023, avec une expansion particulière depuis février 2025.

Aucune explication n’étant apporté sur ce montant de charges qui parait prohibitif dans un logement social. Toujours est-il qu’on ne saurait surprendre les locataires en situation d’abdication totale de paiement des loyers et que leur problématique financière se résume à l’assainissement de leur arriéré. Leur bonne foi sur ce plan n’est donc pas en cause.

Toutefois, le montant des charges adjoint à l’énormité de l’arriéré locatif rend impossible de suspendre les effets de la clause résolutoire en leur accordant des délais sur 36 mois en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, sauf à aggraver leur situation.

Par ailleurs, il est rapporté un certain nombre d’agissements de M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] en porte-à-faux avec leur obligation de jouir paisiblement des lieux lesquelles sont aussi élémentaires que le paiement du bail : il est question de bruits comportement nocturnes dépassant la mesure du raisonnable, possiblement générés par une activité culinaire à visée professionnelle où le transport bruyant de bouteilles de gaz n’est sans doute pas sans lien avec la dégrédation du hall d’entrée. Un constat en date du 17 avril 2025 note la présence bruyante de quatre chiens faisant un usage inconsidéré des parties communes et relève les témoignages non formalisés d’autres occupants, procédé recevable dès lors qu’un commissaire de justice est à la manoeuvre.

Ce manquement aux obligations des locataires rend de plus fort impossible leur maintien dans les lieux.

M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] sont donc occupants sans droit ni titre depuis le 27 avril 2025.

En l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux, les locataires n’étant pas de mavaiuse foi au sens du texte.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

II. Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] restent devoir à cette date au bailleur une somme de 12560,95 € au titre de leur arriéré locatif au 30 novembre 2025, échéance de novembre incluse ainsi que cela ressort du décompte fourni à l’audience.

Selon l’article 10 du bail, M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 12560, 95 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 février 2025 pour la somme de 4975,62 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu du montant en cause, il leur sera d’office accordé le délai de droit commun de 24 mois pour s’acquitter de leur dette, selon les modalités fixées au dispositif.

III. Sur l’indemnité d’occupation

A défaut de départ volontaire de M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D], et afin de préserver les intérêts du bailleur et de remédier à l’occupation forcée de son bien, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation du bail le 27 avril 2025jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Selon l’article 10 du bail, M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] seront condamnés solidairement au paiement de cette indemnité.

IV. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner solidairement M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer et du constat d’huissier.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il y a lieu de condamner in solidum M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] à payer à, [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE, [Localité 1] HABITAT OPH recevable à agir,

CONSTATE à la date du 27 avril 2025 la résiliation de plein droit du bail du 11 mars 2020 courant entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 4],

ORDONNE à défaut de départ volontaire l’expulsion de M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] solidairement au paiement de la somme de 12560,95 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 février 2025 pour la somme de 4975,62 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] à se libérer de leur dette en 24 mensualités de 500 €, la dernière étant majorée du solde de la dette,

DIT que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du 5 du mois suivant la signification du jugement,

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

CONDAMNE solidairement M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] à payer à, [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé majoré ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE solidairement M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer et du constat d’huissier,

CONDAMNE in solidum M., [S], [A], [J] et Mme, [T], [C], [X], [D] à payer à, [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,