TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00235 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBXZI

N° MINUTE : 10/2026

JUGEMENT

rendu le 28 avril 2026

DEMANDERESSE

[T] HABITAT [Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #L0159

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

Madame [A] [Y], demeurant , [Adresse 4], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 04 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 28 avril 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 28 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 26/00235 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBXZI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er Août 2016, la société [T] EN ILE DE FRANCE (désormais [T] HABITAT) a consenti un bail d’habitation à M. [N] [Y] et Mme [A] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2].

Le bail a été égaré.

Par actes sous seing privé à effet du 10 juin 2020, la société [T] EN ILE DE FRANCE (désormais [T] HABITAT) a consenti bail et donné à loyer à M. [N] [Y] et Mme [A] [Y] deux emplacements de stationnement n° 235 et 236 situés au 2ème sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2].

Par acte sous seing privé à effet du 03 juin 2021, la société [T] EN ILE DE FRANCE (désormais [T] HABITAT) a consenti un bail et donné à loyer à M. [N] [Y] et Mme [A] [Y] un emplacement de stationnement n° 238 situé au 2ème sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2].

Des loyers sont restés impayés.

Par assignation du 7 janvier 2026, la société [T] HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir prononcer la résiliation judicaire du bail portant sur le logement n° 155, escalier 1 sis au [Adresse 7], faire constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux relatifs aux emplacements de parking n° 235, 236 et 238 situés au 2ème sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris (75019), subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire de ces baux, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [Y] et Mme [A] [Y] sous astreinte, voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-19.338,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec anatocisme,

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 4 février 2026, la société [T] HABITAT représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société [T] HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [N] [Y] expose qu’il reconnaît l’existence d’un bail écrit pour le logement signé le 1er août 2016 ; le bail existe sur l’espace [T] ; il reconnaît également le principe et le quantum de la dette locative, il souligne qu’il y a eu une régularisation. L’origine des impayés s’explique par le fait que Mme [A] [Y] n’a pas eu de salaire pendant un an. Elle exerce aujourd’hui une activité et ses revenus sont de 5.000 euros ; les revenus mensuels de M. [N] [Y] sont de l’ordre de 2.200 euros par mois ; ils ont deux enfants mineurs à charge et sont en situation de régler l’arriéré sur 36 mois en plus du loyer en cours.

M. [N] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [A] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [N] [Y] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur les demandes de résiliation judiciaire des baux et les demandes de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [T] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail d’habitation

Aux termes de l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter du paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En application des principes généraux du droit des contrats, et notamment des dispositions du Code civil, la résiliation judiciaire d’un contrat suppose que le débiteur ait été préalablement mis en mesure d’exécuter son obligation.

À cet égard, la mise en demeure préalable constitue un préalable nécessaire, en ce qu’elle permet au locataire d’être informé des manquements qui lui sont reprochés et de disposer d’un délai pour y remédier, notamment en procédant au règlement de sa dette ou en sollicitant des délais de paiement.

Elle participe ainsi du respect du principe du contradictoire et de la loyauté des relations contractuelles.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces produites aux débats qu’une mise en demeure préalable ait été adressée à M. [N] [Y] et Mme [A] [Y] avant l’introduction de la présente instance.

Dans ces conditions, le locataire n’a pas été mis en mesure de régulariser sa situation ni de faire valoir utilement ses observations avant la saisine du juge.

L’absence de cette formalité préalable, qui constitue un préalable indispensable à la mise en œuvre de la résiliation judiciaire, fait obstacle à ce qu’il soit fait droit à la demande.

Il convient en conséquence de débouter le bailleur de sa demande de résiliation judiciaire du bail portant sur le logement n° 155, escalier 1, situé [Adresse 8] à [Localité 2].

Sur la demande relative aux baux de parkings

Sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux baux des emplacements de stationnement.

En vertu des stipulations contractuelles et des règles applicables, la mise en œuvre d’une clause résolutoire suppose la délivrance préalable d’un commandement visant expressément ladite clause.

Ce commandement constitue une formalité substantielle, dès lors qu’il a pour objet d’informer le locataire des conséquences attachées à la persistance de son inexécution et de lui permettre d’y remédier.

En l’espèce, il ne résulte d’aucune des pièces versées aux débats qu’un commandement préalable visant la clause résolutoire ait été délivré à M. [N] [Y] et Mme [A] [Y].

Dès lors, la clause résolutoire ne saurait être réputée acquise.

Il convient en conséquence de débouter le bailleur de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux portant sur les emplacements de stationnement n° 235, 236 et 238, situés au 2ème sous-sol du [Adresse 9] à [Localité 3]

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire des baux relatifs aux emplacement de parking.

Aux termes des articles 1217 et 1224 du Code civil, la résolution d’un contrat pour inexécution suppose que le débiteur ait été préalablement mis en demeure d’exécuter son obligation.

La mise en demeure constitue ainsi un préalable nécessaire, en ce qu’elle permet au débiteur de prendre connaissance des manquements invoqués, d’y remédier ou, le cas échéant, de solliciter des délais.

Elle garantit également le respect du principe du contradictoire.

En l’espèce, il n’est pas davantage justifié de l’envoi d’une mise en demeure préalable aux locataires avant l’introduction de la présente instance.

Dès lors, ces derniers n’ont pas été mis en mesure de régulariser leur situation ni de faire valoir leurs observations.

Dans ces conditions, la demande de résiliation judiciaire des baux ne saurait prospérer.

Il convient en conséquence de débouter le bailleur de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire des baux portant sur les emplacements de stationnement n° 235, 236 et 238.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [T] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 janvier 2026, M. [N] [Y] et Mme [A] [Y] lui devaient la somme de 18.171,34 euros, soustraction faite des frais de procédure,

M. [N] [Y] et Mme [A] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, aux termes de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative, dans la limite de deux années, et, par dérogation, pour une durée pouvant aller jusqu’à trois années lorsque sa situation le justifie.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [N] [Y] et Mme [A] [Y] demeurent redevables d’une dette locative d’un montant de 18.171,34 euros.

À l’audience, le locataire a sollicité l’octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois afin d’apurer sa dette.

La bailleresse a expressément indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de tels délais.

Il ressort par ailleurs des éléments de la cause que le locataire justifie de ressources lui permettant d’envisager l’apurement de sa dette dans ce délai.

Dans ces conditions, et au regard tant de la situation du locataire que de l’accord des parties, il y a lieu de faire droit à cette demande et d’accorder un échéancier de paiement sur une durée de 36 mois.

Il convient en conséquence de dire que la dette locative sera apurée par le versement de mensualités régulières sur une durée de 36 mois, selon un échéancier qui sera fixé au dispositif et en plus du loyer courant, suppléments de loyer éventuels et charges.

Il y a lieu de préciser qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, sans qu’il soit besoin d’une nouvelle décision de justice.

Ainsi, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de la somme dûe en autorisant M. [N] [Y] et Mme [A] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la capitalisation des intérêts de retard.

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus peuvent produire eux-mêmes intérêts lorsqu’ils sont dus pour au moins une année entière et qu’il en est fait la demande en justice.

En l’espèce, le demandeur sollicite la capitalisation des intérêts sans toutefois justifier que les intérêts seraient échus pour une durée d’au moins une année entière à la date de la demande.

En tout état de cause, la capitalisation des intérêts ne constitue pas un droit automatique pour le créancier et relève de l’appréciation du juge.

Compte tenu de la nature du litige, de la situation du débiteur et du risque d’aggravation excessive de la dette que ferait peser une telle mesure, il n’apparaît ni opportun ni équitable de faire droit à cette demande.

La demande de capitalisation des intérêts sera en conséquence rejetée.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [Y] et Mme [A] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société [T] HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société [T] HABITAT de l’ensemble de ses demandes tendant à la résiliation judiciaire du bail d’habitation,

DEBOUTE la société [T] HABITAT de l’ensemble de ses demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, à la résiliation judiciaire des baux portant sur les emplacements de stationnement ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [Y] et Mme [A] [Y] à payer à la société [T] HABITAT la somme de 18.171,34 euros (dix-huit mille cent soixante et onze euros et trente-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE la société [T] HABITAT de sa demande de capitalisation des intérêts ;

AUTORISE M. [N] [Y] et Mme [A] [Y] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, suppléments de loyer éventuels et charges, une somme minimale de 500 euros (cinq cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer, supplément de loyer éventuel et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [N] [Y] et Mme [A] [Y] à payer à la société [T] HABITAT la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [N] [Y] et Mme [A] [Y] aux dépens comprenant le coût de l’assignation du 7 janvier 2026 et du coût de la formalité obligatoire de notification au Préfet.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge