TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [T] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09749 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBE3G

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 15 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBIERE 3F,

[Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [T] [O],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09749 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBE3G

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé du 28 juillet 2022, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [T] [O] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 387,12 euros, charges en sus.

A raison d’impayés locatifs, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier par commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 508,76 euros en principal correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 24 mars 2025.

La société IMMOBILIERE 3F a saisi la CAF par lettre du 27 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 octobre 2025 à tiers présent au domicile, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Mme [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2 368,83 euros ;constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;la condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel majoré de 50%, sans préjudice des charges comprises, et subsidiairement pour un montant qui ne saurait être inférieur au loyer ;la condamner au paiement d’une somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 14 octobre 2025 à la préfecture de [Localité 1]. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 26 février 2026, l’affaire a été appelée et retenue. La société IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 3 175,66 euros au 16 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse. Elle indique qu’il y a bien eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne s’oppose pas aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

De son côté, Mme [T] [O] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, souhaitant demeurer dans le logement. Elle propose de régler la somme de 3 175,66 euros déduction faite des sommes de 600 euros et de 581,66 euros qu’elle a versées les 16 et 23 février 2026, soit 1 994 euros au 26 février 2026, échéance de janvier incluse, par échéances mensuelles de 100 euros, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette. Elle explique qu’elle a dû faire face à des difficultés financières ponctuelles du fait de difficultés liées à son emploi.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 avril 2026. Après y avoir été autorisé, le conseil de la bailleresse a transmis au greffe un décompte du 10 mars 2026 confirmant le bon encaissement d’un versement de 600 euros le 17 février 2026 et de 575,66 euros le 24 février 2026, la dette locative étant alors de 2 000 euros au 26 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 28 juillet 2022 entre la société IMMOBILIERE 3F et Mme [T] [O] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 1 508,76 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Mme [T] [O] le 24 mars 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par la société IMMOBILIERE 3F que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

La société IMMOBILIERE 3F est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mai 2025 à minuit.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [T] [O] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler la somme de 1 994 euros, chaque mois, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette. Elle fait état de difficultés professionnelles avec une période de chômage et de travail à temps partiel qu’elle a connues pour expliquer la situation d’impayés et justifie de l’évolution de sa situation professionnelle et financière, lui permettant de régler la dette locative en plusieurs mensualités.

La société IMMOBILIERE 3F ne s’oppose pas aux délais sollicités. Elle fait valoir que les deux règlements de 600 euros et de 575,66 euros « EFICASH » ont bien été encaissés et que la dette locative s’élève à 2 000 euros au 26 février 2026 selon décompte joint.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [T] [O] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la société IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et Mme [T] [O] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [T] [O] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant de la résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Le préjudice de la bailleresse n’étant pas supérieur à la perte du montant de la redevance, il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’indemnité d’occupation de 50% s’agissant du loyer. En conséquence, elle est déboutée de ce chef.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société IMMOBILIERE 3F que Mme [T] [O] est redevable de la somme de 2 000 euros, échéance de janvier 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés échus à cette date en prenant en compte le règlement de 600 euros d’un part et le règlement de 575,66 euros des 17 et 24 février 2026.

Toutefois, Mme [T] [O] a produit à l’audience les justificatifs des virements « EFICASH » de 600 euros et de 581,66 euros, et non 575,66 euros. C’est donc la somme de 581,66 euros qui sera retenue.

La dette locative que Mme [T] [O] reconnaît devoir est donc de 1 994 euros.

Par conséquent Mme [T] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 1 994 euros.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Mme [T] [O] qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société IMMOBILIERE 3F ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 28 juillet 2022 entre la société IMMOBILIERE 3F et Mme [T] [O] concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 24 mai 2025 à minuit ;

CONDAMNE Mme [T] [O] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1 994 euros, selon décompte arrêté au 26 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues impayés ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Mme [T] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [T] [O] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 juillet 2025 ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;la société IMMOBILIERE 3F pourra, à défaut pour Mme [T] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et restitué les clés, et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Mme [T] [O] sera condamnée à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise et déboute la bailleresse de sa demande de majoration de 50% du loyer, sans préjudice des charges ;

CONDAMNE Mme [T] [O] aux dépens ;

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection