N° 25/

JUGEMENT DU

05 Mai 2025

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N° RG 19/00980 – N° Portalis DBYD-W-B7D-CVC3

S.D.C. [Localité 9] DE L’ORMEL pris en son syndic bénévole, S.C.I. LE PETIT LORMEL, [X] [K], [T] [B], [E] [B]

C/

S.C.I. ABSDR, [O] [L], [C] [A]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente, siégeant à Juge unique

assisté(e) de : Madame SELLES-BONGARS Nathalie, Greffier, lors des débats et Madame MARAUX Caroline, Greffier, lors de la mise à disposition,

DEBATS à l’audience publique du 02 Décembre 2024

Jugement contradictoire mis à disposition le 05 Mai 2025, après prorogation du délibéré initiallement prévu le 03/03/2025, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

S.D.C. [Localité 9] DE L’ORMEL

pris en son syndic bénévole, dont le siège social est sis (syndic bénévole : Mme [P] [Z]) – [Adresse 5]

S.C.I. LE PETIT LORMEL,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Monsieur [X] [K]

né le 29 Avril 1987 à [Localité 16], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [T] [B]

né le 12 Décembre 1956 à [Localité 13] (28), demeurant [Adresse 8]

Madame [E] [B]

née le 03 Juillet 1958 à [Localité 19] (28), demeurant [Adresse 8]

Représentés : Maître Caroline COUSIN de la SELARL MIALON-LEGRUEL – FOUCAULT – COUSIN, avocats au barreau de CAEN, avocat plaidant et M^e Claire VENIARD, avocat au barreau de SAINT-MALO, avocat postulant

DEFENDEUR:

S.C.I. ABSDR,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Monsieur [O] [L]

né le 29 Octobre 1968 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7]

Madame [C] [A]

née le 06 Octobre 1971 à [Localité 15], demeurant [Adresse 3]

Représentés par : Maître Caroline LE GOFF de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 5 février 2002, la société ABSDR a acquis un ensemble immobilier sis [Adresse 12] à [Localité 17].

Monsieur [L] et Madame [A] étaient alors les gérants de la SCI ABSDR.

L’immeuble a fait l’objet de travaux de rénovation aux fins de revente par lots.

Le 26 octobre 2011, un état descriptif de division a été établi afin qu’il soit procédé à la vente d’appartements par lots.

Suivant acte en date du 7 juin 2013, Monsieur [K] a acquis auprès de la SCI ABSDR les lots n°1, 12, 22 et 23 de cet ensemble immobilier .

Suivant acte en date du 7 janvier 2015 Monsieur et Madame [B] ont acquis auprès de la SCI ABSDR les lots n°2, 8, 20 et 21 de cet ensemble immobilier.

Suivant acte en date du 23 février 2016, la SCI DU PETIT LORMEL a acquis auprès de la SCI ABSDR les lots n°4, 10, 15 et 16 de cet ensemble immobilier.

Le 23 novembre 2016, un grave incendie, a endommagé l’immeuble.

Les expertises réalisées à l’initiative des assureurs suite à ce sinistre ont permis de mettre au jour diverses malfaçons affectant l’immeuble, sans relation avec l’incendie.

De nouvelles malfaçons sont apparues lors des travaux de reconstruction réalisés courant 2018.

Suivant procès-verbal en date du 31 mai 2018, la SCI LE PETIT LORMEL, Monsieur et Madame [B] et Monsieur [K] ont fait constater les désordres par Maître [R], huissier de justice.

Le CIC assureur a indiqué que l’indemnité proposée suite à l’incendie exclurait la réparation des désordres structurels résultant de l’état de l’immeuble antérieur à l’incendie.

Par acte d’huissier en date des 10 et 11 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], la SCI LE PETIT LORMEL, Monsieur [T] [B] et Madame [E] [G] épouse [B] et Monsieur [X] [K] ont fait assigner la SCI ABSDR devant le juge des référés du tribunal judicaire de Saint-Malo, aux fins d’expertise.

Suivant ordonnance du 18 octobre 2018, Monsieur [S] [D] a été désigné en qualité d’expert.

Par actes d’huissiers de justice en date du 29 avril 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], la SCI LE PETIT LORMEL, Monsieur [T] [B] et Madame [E] [G] épouse [B] et Monsieur [X] [K] ont fait assigner la SCI ABSDR devant le tribunal judicaire de Saint-Malo, aux fins d’obtenir réparation des désordres affectant l’immeuble. L’affaire a été enregistrée sous le n°RG 19/980.

Ils sollicitaient du tribunal la condamnation de la SCI ABSDR, outre au paiement des entiers dépens, à payer :

— la somme de 6.000 euros à la SCI LE PETIT LORMEL au titre de son préjudice locatif ;

— la somme de 7.450 euros à M. [K] au titre de son préjudice locatif ainsi que la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;

— la somme de 6.000 euros à M. et Mme [B] au titre de leur préjudice locatif ainsi que celle de 2. 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— la somme de 6.000 euros, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], à la SCI LE PETIT LORMEL, à Monsieur et Madame [B] et à Monsieur [X] [K] unis d’intérêts, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience de conférence du 6 septembre 2019 et renvoyée à la mise en état, pour son instruction.

Les parties défenderesses ont toute constitué avocat.

Suivant ordonnance en date du 12 décembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

M. [D] a déposé son rapport définitif le 18 juin 2020.

Suivant acte d’huissier en date du 25 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], la SCI LE PETIT LORMEL, Monsieur [T] [B], Madame [E] [G] épouse [B] et Monsieur [X] [K] ont fait assigner Monsieur [O] [L] et Madame [C] [A] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil aux fins d’obtenir réparation du coût des travaux de reprise des désordres et de leurs divers préjudices de la part Monsieur [O] [L] et Madame [C] [A], gérants de la SCI ABSDR . L’affaire a été enregistrée sous le n°RG 21/1767.

Suivant ordonnance du 25 février 2022, le juge de la mise en état a procédé à la jonction des procédures sous le numéro RG 19/00980.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA, le 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], la SCI LE PETIT LORMEL, M. et Mme [B] et M. [X] [K] ont réactualisé leurs prétentions. Ils demandent désormais au tribunal, à titre principal, de :

— dire et juger que la SCI ABSDR a commis un dol au détriment de la SCI LE PETIT LORMEL, Monsieur et Madame [B] et Monsieur [K] et en tout état de cause constater l’existence de vices cachés affectant le bien immobilier ;

— ordonner en conséquence l’annulation de la vente conclue le 23 février 2016 entre la SCI ABSDR et la SCI LE PETIT LORMEL par devant Maître [V], notaire à SAINT MELOIR DES ONDES, de l’immeuble situé dans un ensemble immobilier sur la commune de SAINT MELOIR DES ONDES (35350), situé [Adresse 1] cadastré V [Cadastre 6] et V340, pour une contenance de 00 ha 09 a 76 ca portant sur les lots de copropriété 4, 10, 15 et 16 (dont une copie authentique a été publiée au SPF de SAINT MALO le 17 mars 2016 Volume 2016 P n°1649).

— ordonner en conséquence l’annulation de la vente conclue le 7 juin 2013 entre la SCI ABSDR et Monsieur [X] [K] par devant Maître [V], notaire à SAINT MELOIR DES ONDES, de l’immeuble situé dans un ensemble immobilier sur la commune de SAINT MELOIR DES ONDES (35350), situé [Adresse 1] cadastré V [Cadastre 6] et [Cadastre 18], pour une contenance de 00 ha 09 a 76 ca, portant sur les lots de copropriété 1, 12, 22 et 23 (, dont une copie authentique a été publiée au SPF de SAINT MALO le 4 juillet 2013 Volume 2013 P n°3819) ;

— ordonner l’annulation de la vente conclue le 7 juillet 2015 entre la SCI ABSDR et Monsieur et Madame [B] par devant Maître [V], notaire à SAINT MELOIR DES ONDES, de l’immeuble situé dans un ensemble immobilier sur la commune de SAINT MELOIR DES ONDES (35350), situé [Adresse 1] cadastré V [Cadastre 6] et [Cadastre 18], pour une contenance de 00 ha 09 a 76 ca, portant sur les lots de copropriété 2, 8 , 20 et 21 (dont une copie authentique a été publiée au SPF de SAINT MALO le 23 juillet 2015 Volume 2015 P n°4332).

Cet ensemble immobilier avait été acquis par la SCI ABSDR suivant acte en date du 27 mars 2002 par devant Maître [X] dont une copie authentique a été publiée le 27 mars 2022 au SPF de SAINT MALO Volume 2002 P n° 2110 et a fait l’objet d’un état descriptif de division-règlement de copropriété reçu par Maître [V], notaire à SAINT MELOIR DES ONDES, le 30 septembre 2011, dont une copie authentique a été publiée au Service de la publicité foncière de Saint Malo, le 26 octobre 2011, volume 2011 P, numéro 7255 ;

Ils demandent également au tribunal de:

— condamner Madame [C] [A] et Monsieur [O] [L] à garantir la SCI ABSDR de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

— condamner in solidum la SCI ABSDR, Madame [C] [A] et Monsieur [O] [L] à restituer à la SCI LE PETIT LORMEL la somme de 92.000,00 € correspondant aux prix de vente, outre la somme de 33.994,00€ à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum la SCI ABSDR, Madame [C] [A] et Monsieur [O] [L] à payer à Madame [Z] es qualité de gérante de la SCI LE PETIT LORMEL la somme de 5.000,00 € au titre de son préjudice moral ;

— condamner in solidum la SCI ABSDR, Madame [C] [A] et Monsieur [O] [L] à restituer à Monsieur [K] la somme de 72.000,00 € correspondant au prix de vente, outre la somme de 11.743,21,00€ à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum la SCI ABSDR, Madame [C] [A] et Monsieur [O] [L] à restituer à Monsieur et Madame [B] la somme de 96.000,00€ correspondant au prix de vente, outre la somme de 14.327,89€ à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum la SCI ABSDR, Madame [C] [A] et Monsieur [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 11], la somme de 170. 309,62 euros au titre des travaux de reprise des désordres affectant les parties communes de l’immeuble.

Subsidiairement, pour le cas où les ventes ne seraient pas annulées, les demandeurs solicitent la condamnation in solidum la SCI ABSDR, Madame [C] [A] et Monsieur [O] [L] à payer :

— au syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 11], la Sci Le Petit Lormel, Monsieur et Madame [B] et Monsieur [K] unis d’intérêts ,la somme de 196.701,65 euros au titre des travaux de reprise des désordres affectant l’immeuble ;

— à la SCI LE PETIT LORMEL : la somme de 39.000 euros au titre de son préjudice locatif, la somme de 4.896 euros au titre des frais de garde meubles et la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral ;

— à Monsieur et Madame [B] la somme de 39.000 euros au titre de leur préjudice locatif la somme de 5. 562 euros au titre des frais de garde meubles, outre la somme de 5. 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— à Monsieur [K] la somme de 30. 875 euros au titre du préjudice locatif, outre la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral.

En tout état de cause, les demandeurs sollicitent la condamnation in solidum de la SCI ABSDR, de Madame [C] [A] et de Monsieur [O] [L] à payer à la SCI LE PETIT LORMEL, à Monsieur et Madame [B], à Monsieur [K] et au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros chacun , soit unis d’intérêts, la somme de 16.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d‘expertise et les frais d’inscription d’hypothèques. Enfin, ils demandent au tribunal de dire qu’il n’y a pas lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de leur demande au titre du dol et des vices cachés, la SCI LE PETIT LORMEL, Monsieur et Madame [B], et Monsieur [K] et le syndicat des copropriétaires font valoir que l’expert relève, au niveau du plancher des caves, des défauts structurels préexistants à l’incendie et que les travaux ,afférents aux cloisons de doublage, n’ont pas été faits dans les règles de l’art en laissant des pèces de bois confinés à l’arrière des parois de doublage, favorisant ainsi la prolifération de la mérule. S’agissant des désordres affectant les façades, les demandeurs indiquent que l’expert a relevé une simple remise en peinture alors que ces appartements avaient été vendus avec un ravalement refait à neuf et pris en charge par le vendeur lors de la vente. Ils font également valoir que l’expert a constaté que l’installation d’assainissement n’a pas été modifiée lors de la transformation de l’immeuble en 6 logements et qu’elle se trouve sous-dimensionnée.

Les demandeurs soutiennent que le vendeur, qui a effectué les travaux, connaissait l’état général de l’immeuble ainsi que les dégradations qui étaient visibles pour un professionnel ayant une vue d’ensemble de la cave; qu’il a effectué les travaux intérieurs affectés de malfaçons et a vendu l’immeuble en toute connaissance de cause. Le vendeur savait également que de simples travaux de peinture avaient été effectués et non un véritable ravalement comme stipulé à l’acte de vente. Les demandeurs font également valoir que le vendeur savait que le certificat de conformité de l’installation d’assainissement correspondait à 5 chambres et non à 6 appartements.

Ils exposent que le désordre structurel au niveau des caves n’était pas visible pour chacun d’eux dès lors que seule leur cave leur a été montrée ,alors que le vendeur avait une vue d’ensemble des caves qui seule permettait de se rendre compte des dégradations, que l’expert indique que les désordres intérieurs n’étaient pas visibles et que les acheteurs pouvaient légitimement croire que la mise en peinture constituait un ravalement.

La SCI LE PETIT LORMEL, Monsieur et Madame [B], Monsieur [K] et le syndicat des copropriétaires font valoir qu’il découle des constations de l’expert que ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage.

Ils considèrent que le vendeur a sciemment dissimulé l’état réel du bâtiment, ce qui permettrait de caractériser l’existence d’un dol.

Au soutien de leur demande subsidiaire sur le fondement de la garantie décennale, la SCI LE PETIT LORMEL, Monsieur et Madame [B], Monsieur [K] et le syndicat des copropriétaires font valoir que la SCI ABSDR a réalisé d’importants travaux de rénovation dans l’immeuble litigieux, lesquels sont affectés de graves malfaçons, et qu’il engage sa responsabilité en sa qualité de vendeur et de constructeur sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil.

En réponse aux écritures des défendeurs, les demandeurs précisent que les demandes fondées sur le dol et sur les vices cachés ne sont pas incompatibles, et que des dommages-intérêts peuvent être sollicités avec ou sans annulation. Ils réfutent également toute prescription de leur action fondée sur le dol ou les vices cachés, le point de départ du délai ne pouvant être fixé qu’au jour où le dol ou les vices ont été découverts. S’agissant de leur action sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, ils estiment que l’affirmation du rapport d’expertise faisant état d’une réception des travaux intervenue sans réserve le 25 avril 2008 ne repose sur aucune pièce.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 novembre 2023, la SCI ABSDR, Monsieur [O] [L] et Madame [M] [A] ont demandé au tribunal, à titre principal, de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 9] DE L’ORMEL, la société LE PETIT LORMEL, Monsieur [K] et les consorts [B] irrecevables en leurs demandes dirigées à l’encontre de la société ABSDR, car prescrites et/ou forcloses ;

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 9] DE L’ORMEL, la société LE PETIT LORMEL, Monsieur [K] et les consorts [B] infondés en leurs demandes dirigées à l’encontre de la société ABSDR.

En conséquence, ils demandent de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 9] DE L’ORMEL, la société LE PETIT LORMEL, Monsieur [K] et les consorts [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société ABSDR.

À titre subsidiaire, les demandeurs demandent au tribunal de déclarer que la société ABSDR ne saurait être condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 9] DE L’ORMEL, à la société LE PETIT LORMEL, à Monsieur [K] et aux consorts [B] une indemnité en réparation de l’ensemble des préjudices vantés supérieure à la somme de 51. 201,86 euros et en conséquence de limiter le montant des condamnations à la somme maximale de 51 201,86 euros.

A titre encore plus subsidiaire, la SCI ABSDR, M. [L] et Mme [A] demandent au tribunal de déclarer que la société ABSDR ne saurait être condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 9] DE L’ORMEL, à la société LE PETIT LORMEL, à Monsieur [K] et aux consorts [B] une indemnité en réparation de l’ensemble des préjudices vantés supérieure à la somme de 141. 209,86 euros et en conséquence, de limiter le montant des condamnations à la somme maximale de 141. 209,86 euros.

À titre infiniment subsidiaire, la SCI ABSDR, Monsieur [O] [L] et Madame [M] [A] demandent au tribunal la condamnation des parties à se restituer mutuellement l’intégralité de ce qui leur a été procuré en exécution des contrats de vente les liant, de déclarer que la société ABSDR ne saurait être condamnée à restituer à la société LE PETIT LORMEL, une somme supérieure à 106.000 euros et en conséquence de :

— limiter le montant de la condamnation à la somme maximale de 106.000 euros ;

— déclarer que la société ABSDR ne saurait être condamnée à restituer à Monsieur et Madame [B], une somme supérieure à 96.000 euros et en conséquence,

— limiter le montant de la condamnation à la somme maximale de 96.000 euros ;

— déclarer que la société ABSDR ne saurait être condamnée à restituer à Monsieur [K], une somme supérieure à 72.000 euros et de limiter en conséquence le montant de la condamnation à la somme maximale de 72.000 euros.

En tout état de cause, les défendeurs sollicitent du tribunal :

— qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 9] DE L’ORMEL de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 170.309,62 euros ;

— qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 9] DE L’ORMEL, la société LE PETIT LORMEL, Monsieur [K] et les consorts [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [O] [L] et de Madame [C] [A] ;

— qu’il déboute la société LE PETIT LORMEL, Monsieur [K] et les consorts [B] de leurs demandes de condamnation à réparer leurs préjudices moraux à hauteur de 5.000 euros chacun.

Sur les frais irrépétibles, les dépens et l’exécution provisoire, la SCI ABSDR, M. [L] et Mme [A] demandent au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 9] DE L’ORMEL, la société LE PETIT LORMEL, Monsieur [K] et les consorts [B] de leurs demandes de condamnation au titre de leurs frais irrépétibles et des dépens ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 9] DE L’ORMEL, la société LE PETIT LORMEL, Monsieur [K] et les consorts [B] au versement de la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais et honoraires de l’expert ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire, ils sollicitent du tribunal qu’il :

— autorise la consignation par la société ABSDR et les consorts [L] et [A] d’une somme égale au montant des condamnations prononcées à leur encontre au titre des préjudices vantés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 9] DE L’ORMEL, la société LE PETIT LORMEL, Monsieur [K] et les consorts [B], entre les mains de Madame le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau de SAINT-MALO DINAN ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Adresse 10] DE L’ORMEL, la société LE PETIT LORMEL, Monsieur [K] et les consorts [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et/ou contraires.

Au soutien de leur demande d’irrecevabilité, la SCI ABSDR, M. [L] et Mme [A] font valoir que les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 9] DE L’ORMEL, de la société LE PETIT LORMEL, de Monsieur [K] et de M. et Mme [B] sont prescrites, qu’il s’agisse de l’action en nullité, de l’action en garantie des vices cachés ou de l’action en garantie décennale. Ils estiment que l’expert confirmant que les vices étaient visibles lors de la vente, le point de départ de la prescription des actions les concernant ne peut être fixé postérieurement à l’incendie. S’agissant de la demande au titre de la garantie décennale, ils avancent que les travaux ayant eu lieu en 2008, celle-ci se trouvait prescrite au moment où les demandeurs ont engagé leur action.

Au soutien de leurs prétentions au fond, la SCI ABSDR, Monsieur [O] [L] et Madame [M] [A] font valoir que les gérants de la société ABSDR ne peuvent être condamnés à la restitution du prix des ventes qu’ils n’ont pas perçu, dès lors que le cocontractant des demandeurs est la société ABSDR.

S’agissant de l’action en garantie des vices cachés, la société ABSDR entend rappeler qu’elle n’est pas tenue des vices apparents et soutient qu’en l’espèce, il ressort de l’expertise que l’état du plancher, de la façade et des porteurs horizontaux du plancher bas du rez-de-chaussée étaient visibles. Les défendeurs ajoutent que le système d’assainissement a été vérifié et jugé conforme par VEOLIA.

Les défendeurs vont valoir qu’il n’est pas démontré qu’ils ont eu l’intention de dissimuler les défauts de l’immeuble qui auraient été connus de tous au moment de la vente.

Ils estiment que les condamnations au titre de préjudices matériels ne peuvent s’ajouter à l’anéantissement de la vente. Ils rappellent que l’action rédhibitoire et l’action estimatoire ne peuvent se cumuler.

***

En application de l’article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été prononcée le 15 mars 2024, et l’affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 2 décembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré, et prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

— Sur l’action fondée sur la garantie des vices cachés

* Sur la prescription de l’action en garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

D’après l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Il s’agit d’un délai de prescription.

En application de l’article 2232 du Code civil, si l’action en garantie des vices cachés doit toujours être exercée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice, elle doit également être introduite dans un délai butoir de 20 ans à compter de la conclusion de l’acte de vente.

En l’espèce, les demandeurs affirment que les vices ont été révélés par les opérations d’expertise qui se sont déroulées en novembre 2017.

L’action a été introduite par les différents propriétaires par assignation en référés date du 17 janvier 2019 puis par une assignation au fond en date du 17 avril 2019.

Le délai biennal prévu à l’article 1648, alinéa 1er du Code civil est un délai de prescription susceptible de suspension par une mesure d’instruction.

Les défendeurs objectent que ces vices étant visibles, M. [K] était en mesure de connaître, dès le 7 juin 2013, les faits devant lui permettre d’engager un recours à l’encontre de sa venderesse alors que les époux [B] et la SCI LE PETIT LORMEL dès lors qu’ils ont respectivement acquis la propriété de leurs biens par actes du 7 juillet 2015 et du 23 février 2016.

En l’espèce, il ressort des débats et de l’expertise judiciaire que :

— s’agissant des vices et désordres relatifs aux aménagements intérieurs « les désordres concernant la mérule situés à l’arrière des cloisons de doublage ne pouvaient être visibles à la vente » (Rapport p. 37) ;

— s’agissant des désordres structurels affectant le plancher du rez-de-chaussée, tout en expliquant que « les acquéreurs, s’ils n’ont eu accès qu’à leurs propres caves, ne pouvaient avoir cette vue d’ensemble de la structure » (Rapport p. 37) et qu’il semble qu’ils n’ont pas eu accès à l’ensemble des lots lors de l’acquisition » (Rapport p. 44), l’expert indique que l’état des structures de caves était « techniquement visible et non caché » (Rapport p. 44). Si l’expert croit devoir préciser que la structure des caves est « techniquement » visible, cela signifie qu’il était possible aux parties de voir les défauts mais qu’elles n’ont pas été mises dans les conditions permettant de les constater, notamment parce qu’elles n’ont pu voir que la ou les caves dépendant du lot qu’elles souhaitaient acquérir et n’ont pas pu apprécier l’état de la structure dans sa totalité ;

— s’agissant des désordres relatifs aux façades, que les actes de vente précisent que « les travaux de ravalement ont été faits à ce jour par l’entreprise [W] et ASSOCIES », que les travaux de façade ont été présentés à l’acte comme des travaux de ravalement et qu’il a donc bien été caché aux acquéreurs qu’il s’agissait en réalité de simples travaux de peinture ;

— s’agissant du sous-dimensionnement du système d’assainissement, que l’avis de non-conformité VEOLIA du 8 juin 2015 a été donné positif mais mentionnait la présence de 5 chambres et non les appartements auxquelles elles ont laissé place et que « le document présentait donc une non-conformité ». (Rapport p. 44)

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les vices affectant les lots de copropriété et les parties communes acquises par les demandeurs étaient cachés au moment de la vente et n’ont été révélés dans leur ampleur qu’au moment du rapport d’expertise soit le 18 juin 2020.

Dès lors, il convient de retenir le 18 juin 2020, date du dépôt du rapport, comme point de départ du délai de la prescription.

L’action sur le fondement de la garantie des vices cachés n’est donc pas prescrite puisque la demande sur ce fondement est intervenue par assignation en date du 29 avril 2019 à l’encontre de la société ABSDR et du 25 novembre 2021 à l’encontre de M. [L] et Mme [A].

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 9] DE L’ORMEL, la société LE PETIT LORMEL, Monsieur [K] et les consorts [B] sera rejetée.

* Sur l’existence des vices cachés

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés antérieurs à la vente et qui rendent la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée ou bien qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou bien à un prix moindre.

Il découle de ce même texte que seul le vice rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur, s’il l’avait connu, n’aurait pas acquis ledit bien à ce prix, justifie la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés.

A ce titre, le défaut doit être inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente, caché de l’acquéreur, et suffisamment grave pour compromettre l’usage de la chose acquise à cet effet.

Selon l’article 1643 du même code, le vendeur profane et de bonne foi n’est pas débiteur de la garantie des vices cachés s’il est stipulé qu’il ne sera pas obligé à une garantie de ce chef, sauf à l’acquéreur à démontrer que son cocontractant avait une connaissance effective du vice.

Si le vendeur ignorait les vices de la chose, l’article 1646 du même code prévoit qu’il ne sera tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. Le vendeur professionnel est assimilé à un vendeur de mauvaise foi, car il est censé connaître les vices.

En l’espèce, l’expert relève de nombreux défauts, malfaçons et désordres :

— s’agissant du plancher bas du rez-de-chaussée, l’expert constate que « certains éléments sont dégradés, notamment sous le logement [B], sous le bac de douche et le long de la façade sur rue. Les bois présentent des traces d’insectes, des pourritures et filaments ». Il ajoute que « la structure du plancher située sous le logement ABSDR, au-dessus du puit est très dégradée et a été renforcée par des bastaings. L’état de ces bois nécessite un diagnostic parasitaire et champignons des parois verticales et horizontales de chaque étage, incluant les points singuliers » (Rapport p. 16). Il présente « des défauts structurels préexistants à l’incendie » (Rapport p. 22) qui conduisent à un « affaissement du plancher de l’appartement du rez-de-chaussée ». S’ajoutent à ces désordres « un problème de mérule […] sur des parties du plancher haut des caves » (Rapport p. 36). Il ajoute que « Des pièces majeures porteuses sont soutenues par des structures « provisoires » laissées comme définitives a priori lors de la vente » ; (Rapport p. 36)

— s’agissant des travaux d’aménagement intérieur, l’expert relève que « les travaux de doublage des murs extérieurs et des faux plafonds ont été réalisés sans respect des règles constructives en laissant les plâtres et pièces de bois confinés à l’arrière de parois de doublages et sur des murs réputés poreux » (Rapport p. 36)

— s’agissant du ravalement de la façade, l’expert rappelle que « l’entreprise [I] n’a réalisé qu’une mise en peinture des façades et non une reprise des enduits » (Rapport p. 21 + p 35

— s’agissant du système d’assainissement, l’expert relève qu’il est sous-dimensionné pour le nombre d’appartements existants. (Rapport p. 44)

Il a été démontré précédemment que les défauts étaient cachés aux acquéreurs.

L’expert expose à plusieurs reprises que ces défauts sont antérieurs à la vente et qu’ils ont été révélés par les expertises et travaux qui ont fait suite à l’incendie.

En application de l’article 1641 du Code civil, seul le vice rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur, s’il l’avait connu, n’aurait pas acquis ledit bien à ce prix, justifie la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés.

En l’espèce, l’Expert relève que « le développement de la mérule est un risque majeur pour la construction » et qu’il « soit être stoppé avant tout confinement ». Il précise que « les désordres concernant la mérule sont évolutif de manière certaine » et que « les plâtres et pièces de bois doivent absolument être purgés et traités en fonctions avant toute remise en place de cloisons de doublage ». (Rapport p. 38)

Il s’ajoute à ces éléments, comme il a été indiqué précédemment que le plancher du rez-de-chaussée s’affaisse et que les poutres de soutien du bâtiment sont en mauvais état général. (P7)

Par ailleurs, les demandeurs produisent un échange de mail dans lequel Monsieur [F], consulté par le maître d’oeuvre chargé des travaux de reprise, fait part des faiblesses du poste de relevage litigieux : « je connais l’historique de ce poste qui avant était situé dans la cave avec des soucis de fonctionnement par manque d’entretien […] le poste fonctionnait sans alternance avec une pompe il semblait ne pas être suffisant pour l’usage demandé […] j’ai fait la proposition d’un relevage neuf dimensionné à cinq appartements et réfection totale de l’installation pour repartir sur de bonnes bases ». Il estime que « le poste est usagé avec un coffret de gestion défectueux ».

Ces éléments révèlent une insuffisance et le sous-dimensionnement du système d’assainissement qui n’est pas adapté à la configuration nouvelle de l’immeuble, les vendeurs n’ayant pas accompli les modifications adéquates au système et ayant négligé son entretien.

En outre, les travaux prétendument de ravalement constituent en réalité de simples travaux de peinture.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les lots acquis par les demandeurs dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] à [Localité 17] présentent des vices inhérents au bien, antérieurs à la vente, cachés et qui affectent gravement son usage habituel.

Il résulte des éléments précités que les lots acquis par les demandeurs dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] à [Localité 17] présentent des vices cachés.

* Sur la clause d’exonération des vices cachés

Aux termes de l’article 1643 du Code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Les actes de vente des 7 juin 2013, 7 janvier 2015 et 23 février 2016 sont assortis d’une clause exclusive de non garantie des vices apparents ou cachés, conforme à l’article 1643 du Code civil.

Cette clause doit, donc, produire effet sauf s’il est rapporté la preuve par l’acquéreur que le vendeur est de mauvaise foi car il connaissait le vice affectant la chose dont il n’a pas averti son cocontractant ou même qu’il le lui a sciemment dissimulé lors de la vente.

Par ailleurs, il est admis que le vendeur, qui réalise lui-même les travaux affectés du vice, est considéré comme ayant eu connaissance du vice de sorte que la clause de non garantie insérée dans l’acte de vente doit être écartée.

En l’espèce, tous les travaux de plâtrerie et de coffrage et plus généralement d’agencement intérieurs ont été réalisés par Monsieur [L].

S’agissant des désordres structurels, celui-ci n’a pu les ignorer lors de la réalisation des travaux d’agencement, de plâtrerie et de coffrage qu’il a réalisés, notamment lors de la pose des faux-plafonds qui ont occultés les désordres relatifs aux poutres.

S’agissant du plancher haut des caves, les gérants de la SCI ABSDR étaient les seuls à pouvoir en avoir une vue d’ensemble muni d’un éclairage adapté leur permettant d’en apprécier l’état.

S’agissant des travaux de façade, les gérants qui ont fait procéder aux travaux ne pouvaient ignorer lors de leur réalisation par la société [I] que ceux-ci ne consistaient qu’en un rafraichissement des peintures, dont le coût est sans commune mesure avec celui d’un ravalement.

Il résulte de ces éléments que la société venderesse avait nécessairement connaissance des vices affectant l’immeuble.

Il s’en suit que la société ABSDR ne peut se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés.

* Sur la responsabilité de M. [L] et Mme [A]

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il résulte de l’article 1850 du Code civil que la responsabilité personnelle d’un dirigeant de société civile ne peut être retenue à l’égard d’un tiers que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions.

Il résulte de ces textes qu’il appartient aux demandeurs d’apporter la preuve d’une part d’une intention frauduleuse de Monsieur [L] et Madame [A], et d’autre part d’une faute de leur part à la fois d’une particulière gravité et séparable de leurs fonctions sociales.

Ainsi, les tiers ne peuvent rechercher la responsabilité personnelle du gérant que s’ils démontrent que ce dernier a commis une faute séparable de ses fonctions et qui lui soit imputable personnellement.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation in solidum de Mme [A] et de M. [L] avec la société ABSDR à la restitution du prix de vente des biens vendues ainsi qu’aux dommages-intérêts.

Monsieur [O] [L] et Madame [C] [A] sa compagne sont les gérants de la société ABSDR au moment des ventes. Depuis 2016, Madame [A] est gérante et Monsieur [L] associé indéfiniment responsable.

L’article 2224 du Code civil prévoit que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. ».

En matière extracontractuelle, la date de remise du rapport d’expertise est retenue comme point de départ du délai de prescription quinquennal, la faute reprochée aux défenseurs ne pouvant être connue des demandeurs avant le dépôt du rapport qui l’a constatée. En l’espèce, les demandeurs reconnaissent que les faits reprochés ont été révélés dès les opérations d’expertise qui se sont déroulées en novembre 2017.

Dès lors, les faits ayant été révélés en novembre 2017 et l’assignation délivrée à l’encontre des gérants datant du 5 novembre 2021, l’action des demandeurs à l’encontre des gérants de la société ABSDR n’est pas prescrite.

L’expert expose que des travaux de rénovation ont été entrepris dans cet immeuble entre 2012 et 2016 (rapport p. 6 et 12) que les travaux de plâtrerie et de coffrage ont été réalisés par Monsieur [L], alors gérant de la société ABSDR, que les travaux de façade ont été confiés à la SARL [I] en 2012 et que les peintures et tapisseries ont été réalisés par M. [L], artisan plaquiste, suivant facture en date du 7 janvier 2016 (rapport p. 12).

Il résulte des constatations de l’expertise que ces travaux ont permis de dissimuler des éléments de bois contaminés par le mérule, lesquels remettent en cause, notamment, la structure du plancher du rez-de-chaussée et que les travaux relatés aux actes de vente comme des travaux de ravalement de la façade ne constituent en réalité que des remises en peinture,

La manière dont ces travaux ont été menés révèle la volonté des gérants de la société ABSDR d’occulter les défauts, malfaçons et vices des biens qu’ils vendaient et de permettre une vente de ceux-ci à une valeur supérieure à leur valeur réelle.

Le constat d’huissier établi le 31 mai 2018 révèle notamment « qu’après démontage des faux plafonds, les poutres désormais apparentes sont très usagées et détériorées », que des résidus de crépis, de tapisseries, de tuyaux PVC sont cachés par le faux plafond et qu’il existe un affaissement du plancher de l’appartement du rez-de-chaussée, ce qui confirme la volonté de dissimulation des désordres par les gérants de la société ABSDR.

En outre, il n’est pas contesté que la société ABSDR n’a pas souscrit d’assurance décennale pour l’accomplissement de ces travaux et n’est donc couverte par aucune garantie décennale.

Dès lors, la gravité de ces comportements permet de considérer que M. [L] et Mme [A] ont commis des fautes, détachables de leurs fonctions de gérant et qui leur sont imputables personnellement, au sens de l’article 1850 du Code civil.

Ces comportements sont en lien avec les préjudices subis par les demandeurs résultant des désordres constatés par l’expert justifiant la résolution de la vente et la restitution du prix.

Ces comportements engagent leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

En conséquence, M. [L] et Mme [A] seront condamnés in solidum avec la société ABSDR à la restitution du prix de vente et à la réparation des dommages découlant de la résolution de la vente.

— Sur les conséquences de la garantie au titre des vices cachés

* Sur l’action rédhibitoire et la demande de restitution du prix d’acquisition

L’article 1644 du Code civil dispose qu’en cas de vice caché, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, étant précisé que cette option entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire est ouverte au seul acquéreur, sans qu’il ait à en justifier.

Au sens de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre.

La résolution entraîne l’anéantissement rétroactif des effets du contrat et a pour conséquence de remettre les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient à la date de sa conclusion.

Il résulte de l’article 1646 du Code civil qu’outre la restitution du prix, le vendeur est tenu au remboursement des frais occasionnés par la vente qui selon la jurisprudence constante s’entendent des dépenses directement liées à la conclusion du contrat.

Il est constant que le principe de la réparation intégrale impose au responsable de compenser l’intégralité du préjudice causé à la victime.

En l’espèce, les demandeurs ont fait le choix de solliciter la résolution de la vente.

M. [K] justifie avoir acquis l’appartement litigieux pour la somme de 72 000 euros et les développements précédents ayant mis en évidence, l’existence de vice cachés affectant ledit appartement et la connaissance des vendeurs desdits vices.

Il y a lieu de prononcer la résolution de la vente intervenue le 7 juin 2013 entre les Monsieur [K] et la SCI ABSDR relativement aux lots n°1, 12, 22 et 23 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] à SAINT-MELOIR-DES-ONDES (35350) et de condamner la société ABSDR, M. [L] et Mme [A] in solidum à restituer à M. [K] la somme précitée correspondant au prix de vente du bien, en contrepartie de la restitution par ce dernier dudit bien immobilier.

Monsieur [K] réclame,en outre, le remboursement du coût du prêt de 2. 612 euros par an soit 12 000 euros au titre des intérêts et du coût de la taxe foncière durant 5 années soit une somme qu’il dit être de l’ordre de 2 000 euros sans en justifier. Il sera débouté de ses demandes à ce titre.

***

Il y a lieu de prononcer également la résolution de la vente intervenue le 7 janvier 2015 entre les Monsieur et Madame [B] et la SCI ABSDR relativement aux lots n°2, 8, 20 et 21 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] à SAINT-MELOIR-DES-ONDES (35350).

M. et Mme [B] justifient avoir acquis l’appartement litigieux pour la somme de 96.000 euros.

Ils sollicitent le remboursement des frais de garde meuble, soit 5.562 euros sans en justifier. Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Ils justifient , en revanche, du paiement de la taxe foncière durant 5 années soit 2.612 euros ainsi que de travaux dans l’appartement pour une somme de 1153,89 euros.

Conformément à une lecture combinée des articles 1645 et 1646 du Code civil, seul le vendeur de mauvaise foi qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ; dans le cas contraire, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et au remboursement à l’acquéreur des frais occasionnés par la vente.

Les époux [B] sollicitent la condamnation in solidum des défendeurs à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral compte tenu des nombreux tracas occasionnés.

Les développements figurant aux écritures de M. et Mme [B] ne permettent pas de caractériser le préjudice moral allégué. En conséquence, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

En conséquence, la société ABSDR, M. [L] et Mme [A] seront condamnés in solidum à restituer à Monsieur et Madame [B] la somme de 96. 000 euros correspondant au prix de vente du bien, en contrepartie de la restitution par ces derniers dudit bien immobilier, et auxquels s’ajouteront les montants des taxes foncières et les frais de travaux soit la somme totale de 99.765,89 euros.

***

Enfin, il y a lieu de prononcer la résolution de la vente intervenue le 23 février 2016 entre la SCI LE PETIT LORMEL et la SCI ABSDR relativement aux lots n°4, 10, 15 et 16 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] à SAINT-MELOIR-DES-ONDES (35350).

La SCI LE PETIT LORMEL justifie avoir acquis l’appartement litigieux pour la somme de de 92. 000 euros et de divers frais ayant donné lieu à un décompte financier d’un montant de 14. 000 euros.

Elle ne justifie ni du coût du prêt de 2 150 euros par an soit un préjudice de 12 000 euros au titre des intérêts, ni des frais de garde-meuble pour une somme restant à sa charge d’un montant de 4 896 euros qu’elle invoque. Elle sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Elle justifie du paiement de la taxe foncière durant 5 années soit 2 198 euros.

En conséquence, la société ABSDR, M. [L] et Mme [A] seront condamnés in solidum à restituer à la SCI LE PETIT L’ORMEL la somme de 92. 000 euros correspondant au prix de vente du bien, en contrepartie de la restitution par celle-cir dudit bien immobilier et auxquels s’ajouteront le des taxes foncières et les frais divers exposés lors de la vente, soit la somme totale de 108.198 euros.

*Sur les préjudices invoqués par le syndicat de copropriété

Il est constant que l’action en réparation du préjudice subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire et peut, par suite, être engagée de manière autonome et que le syndicat des copropriétaires ayant qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, a qualité pour exercer, contre le vendeur des lots, l’action en réparation des désordres affectant les parties communes de l’immeuble vendu consécutifs à un vice caché.

L’expert judiciaire a évalué les préjudices résultant de la reprise des désordres non pris en charge par l’assureur à la somme globale de 196.701,65 euros.

Toutefois, il n’est pas distingué entre les réparations des désordres affectant les parties communes et les autres désordres.

Dès lors, le préjudice du syndicat des copropriétaires n’est pas déterminé.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

— Sur les autres demandes

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ABSDR, M. [L] et Mme [A], partie succombant, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise et les frais d’inscriptions d’hypthèques .

*Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI ABSDR, Madame [C] [A] et Monsieur [O] [L], parties succombant, seront condamnés à verser à la SCI LE PETIT LORMEL, Monsieur et Madame [B], et Monsieur [K] la somme de 3. 000 euros chacun, soit unis d’intérêts, la somme de 9. 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande émises sur ce fondement par le syndicat des copropriétaires.

*Sur l’exécution provisoire

Il résulte de l’article 514 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la dévcision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, au soutien de sa demande à voir écarter le prononcé de l’exécution provisoire, la SCI ABSDR et les consorts [L] et [A] ne justifient d’aucun motif sérieux se contentant d’alléguer du caractère incompatible de la mesure avec la nature de l’affaire et du risque de non -représentations des fonds.

Dès lors, cette demande sera rejetée.

Aux termes de l’article 514-5 du code de procédure civile, le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l’exécution provisoire de droit et le rétablissement de l’exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d’une partie ou d’office, à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

L’article 519 du même code précise que lorsque la garantie consiste en une somme d’argent, celle-ci est déposée à la Caisse des dépôts et consignations ; elle peut aussi l’être, à la demande de l’une des parties, entre les mains d’un tiers commis à cet effet.

Il est rappelé que, si la consignation n’impose pas de caractériser le risque de conséquences manifestement excessives, le demandeur à la consignation doit cependant justifier de la nécessité de cette mesure, eu égard aux circonstances de l’espèce, s’agissant d’une disposition qui déroge à l’exécution provisoire attachée à la décision.

Au cas présent, ainsi qu’il a été précédemment retenu, le risque de non restitution des causes du jugement en cas d’infirmation de celui-ci, n’est pas établi, sachant en outre que les condamnations principales portent sur la restitution du prix de vente des différents lots de l’immeuble, contre restitution desdits lots.

Par ailleurs, la consignation judiciaire des fonds en compte CARPA ne peut être ordonnée, dès lors qu’elle contrevient aux dispositions d’ordre public de l’article L. 518-19 du Code monétaire et financier, selon lesquelles les juridictions ne peuvent autoriser ou ordonner des consignations auprès d’organismes autres que la Caisse des dépôts et consignations, les consignations faites en infraction à ces dispositions étant nulles et non libératoires.

En conséquence, la SCI ABSDR et les consorts [L] et [A] seront déboutées de leur demande de consignation.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LA [Localité 9] DE L’ORMEL, la SCI LE PETIT LORMEL, Monsieur [X] [K] et Monsieur [T] [B] et Madame [E] [G] épouse [B] recevables en leur action fondée sur les articles 1641 et suivants du code civil initiée à l’encontre de la SCI ABSDR, et sur l’article 1240 du code précité à l’encontre de Monsieur [O] [L] et de Madame [C] [A],

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés engagée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LA [Localité 9] DE L’ORMEL, la SCI LE PETIT LORMEL, Monsieur [X] [K] et Monsieur [T] [B] et Madame [E] [G] épouse [B] à l’encontre de la SCI ABSDR,

DIT que les lots acquis par la SCI LE PETIT LORMEL, Monsieur [X] [K] et Monsieur [T] [B] et Madame [E] [G] épouse [B] dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] à SAINT-MELOIR-DES-ONDES (35350) présentent des vices cachés,

DIT que la SCI ABSDR ne peut se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés,

En conséquence,

PRONONCE la résolution de la vente intervenue le 7 juin 2013 entre Monsieur [K] et la SCI ABSDR relativement aux lots n°1, 12, 22 et 23 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] à SAINT-MELOIR-DES-ONDES (35350),

PRONONCE la résolution de la vente intervenue le 7 janvier 2015 entre les Monsieur et Madame [B] et la SCI ABSDR relativement aux lots n°2, 8, 20 et 21 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] à SAINT-MELOIR-DES-ONDES (35350),

PRONONCE la résolution de la vente intervenue le 23 février 2016 entre la SCI LE PETIT LORMEL et la SCI ABSDR relativement aux lots n°4, 10, 15 et 16 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] à SAINT-MELOIR-DES-ONDES (35350),

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie sur le fondement de l’article 1240 du Code civil engagée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LA [Localité 9] DE L’ORMEL, la SCI LE PETIT LORMEL, Monsieur [X] [K] et Monsieur [T] [B] et Madame [E] [G] épouse [B] à l’encontre de Monsieur [O] [L] et Madame [C] [A],

DIT que Monsieur [O] [L] et Madame [C] [A] ont commis une faute détachable de leurs fonctions de gérant et qui leur est imputable personnellement au sens de l’article 1850 du Code civil,

DIT que Monsieur [O] [L] et Madame [C] [A] ont engagé leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil en raison des préjudices résultant des vices cachés affectant les différents lots de l’immeuble , à l’égard de la SCI LE PETIT LORMEL, de Monsieur [X] [K] ainsi que de Monsieur [T] [B] et Madame [E] [G] épouse [B],

En conséquence,

CONDAMNE Monsieur [O] [L] et Madame [C] [A] et la SCI ABSDR in solidum à la restitution du prix des différentes ventes et à la réparation des dommages découlant de la résolution de la vente,

ORDONNE la restitution du bien immobiliers acquis par Monsieur [T] [B] et Madame [E] [G] épouse [B] à la SCI ABSDR,

CONDAMNE la société ABSDR, Monsieur [O] [L] et Madame [C] [A] in solidum à restituer à restituer à Monsieur et Madame [B] la somme de 96.000 euros correspondant au prix de vente du bien, outre le montant des taxes foncières et les frais de travaux soit la somme totale de 99 765,89 euros,

ORDONNE la restitution du bien immobilier par Monsieur [X] [K] à la SCI ABSDR,

CONDAMNE la société ABSDR, Monsieur [O] [L] et Madame [C] [A] in solidum à restituer à Monsieur [X] [K] la somme de 72. 000 euros correspondant au prix de vente du bien,

ORDONNE la restitution du bien immobilier par la SCI LE PETIT LORMEL à la SCI LE PETIT LORMEL,

CONDAMNE la société ABSDR, Monsieur [O] [L] et Madame [C] [A] in solidum à restituer à la SCI LE PETIT L’ORMEL la somme de 92 000 euros correspondant au prix de vente du bien, outre le coût des taxes foncières et frais accessoires à la vente, soit la somme totale de 108.198 euros,

DEBOUTE Monsieur [T] [B] et Madame [E] [G] épouse [B], Monsieur [X] [K] et la SCI LE PETIT LORMEL du surplus de leurs demandes principales ,

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LA [Localité 9] DE L’ORMEL de ses demande au titre des travaux de reprise des désordres affectant les parties communes de l’immeuble,

DEBOUTE la SCI ABSDR, Monsieur [O] [L] et Madame [C] [A] de leurs prétentions ,

En conséquence,

CONDAMNE la société ABSDR, Monsieur [O] [L] et Madame [C] [A] in solidum aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise,

CONDAMNE la société ABSDR, Monsieur [O] [L] et Madame [C] [A] in solidum à verser à la SCI LE PETIT LORMEL, à Monsieur et Madame [B] et à Monsieur [K] la somme de 3.000 euros chacun, soit unis d’intérêts, la somme de 9.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LA [Localité 9] DE L’ORMEL de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Juge