RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00067 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUMT

MINUTE N° : 2024/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 14/05/24

à :

Mme [F]

Copie exécutoire délivrée

le : 14/05/24

à :

SODIAC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 13 MAI 2024

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SODIAC

RCS n°378 918 510

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M. [R] [Z] (Responsable du contentieux), muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Madame [O] [J] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascaline PILLET,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Avril 2024

DÉCISION :

Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 décembre 2022, la SODIAC a donné en location à Madame [O] [J] [F] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 2] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 466,87€ charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, la SODIAC, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 novembre 2023 resté sans effet, a assigné Madame [O] [J] [F] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et la résiliation du bail,ordonner en conséquenceson l’expulsion de la défenderesse ainsi que de tout occupant de son chef et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu, dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,se voir autorisée à enlever tous les biens mobiliers laissés dans le logement lors de la restitution des clés aux frais de la défenderesse qui sera réputée les avoir abandonnée et à les détruire ou en faire don à toute association de son choix,Condamner Madame [O] [J] [F] à lui payer pour les causes sus énoncées :- une somme de 1.436,52€ au titre des loyers et charges impayés,

— une indemnité mensuelle d’occupation de 490,66€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges jusqu’à libération totale des lieux et remise des clés,

— une indemnité de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 avril 2024 lors de laquelle la SODIAC a actualisé sa demande en paiement. Madame [O] [J] [F] , citée à étude, n’a pas comparu.

Le Juge n’a pas été destinataire de l’enquête sociale.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 13 mai 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La procédure a été régulièrement portée à la connaissance de la partie défenderesse, qui n’a pas contacté le tribunal pour solliciter le renvoi de l’affaire ou faire valoir ses arguments. Le fond de l’affaire peut ainsi valablement être évoqué.

La recevabilité de l’action

Conformément au paragraphe I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l article 24 issues de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .

En vertu de l article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, lL’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines avant l’audience, conformément à la prescription légale. Par ailleurs, la situation d’impayé a été signalée à la CAF le 31 juillet 2023.

Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée.

La résiliation du bail

Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

La demanderesse justifie avoir délivré le 23 novembre 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 1.229,20€ représentant le soldes des loyers et charges impayés arrêté au 3 novembre 2023 à hauteur de 1.09137€ et les frais pour 137,83€.

Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par les défendeurs dans le délai de six semaines de la délivrance de l’acte.

Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 5 janvier 2024

L’arriéré de loyer et charges

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Madame [O] [J] [F] au titre des loyers, charges et indemnités échus impayés arrêtés au 11 avril 2024 de 2.944,47€, déduction faite des pénalités d’enquête en l’absence de preuve de son envoi.

Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Faute de reprise du paiement du loyer et de demande de l’intéressée, il n’y a pas lieu d’accorder de délais à la défenderesse.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion.

Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.

Il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l’article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais de la défenderesse.

L’indemnité d’occupation

Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, Madame [O] [J] [F] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation 490,66€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges.

Les dépens

Ni l’équité ni la situation économique des parties ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Madame [O] [J] [F], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer et d’expulsion.

PAR CES MOTIFS

LeJuge, statuant par jugement réputé contradictoire rendu publiquement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la SODIAC recevable,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 5 janvier 2024,

ORDONNE l’EXPULSION de Madame [O] [J] [F] et de tout occupant de son chef avec, en cas d’opposition, le concours de la force publique,

CONDAMNE Madame [O] [J] [F] à payer le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation 490,66€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges,

CONDAMNE Madame [O] [J] [F] à payer à la SODIAC la somme de 2.944,47€ au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 11 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

RAPPELLE qu’en tout état de cause les locataires ne pourront être expulsés des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux,

DIT qu’il pourra être procédé en tant que de besoin, conformément à l’article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais du défendeur,

DEBOUTE la SODIAC de ses demandes plus amples ou contraires,

DEBOUTE la SODIAC de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame Madame [O] [J] [F] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et d’expulsion.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE JUGE