TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme et M. [C]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03346 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAD7I

N° MINUTE : 7/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 03 février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet MA VILLE IMMOBILIER [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #E1811

DÉFENDEURS

Madame [F] [C]

Monsieur [I] [C]

demeurant ensemble au [Adresse 6]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 février 2026 par Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 03 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03346 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAD7I

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [C] et Monsieur [I] [C] sont propriétaires des lots n°206 (370/20000 tantièmes), 305 (3/20000 tantièmes) et 332 (25/20000 tantièmes) dans l’immeuble sis [Adresse 3], inscrits au cadastre en section [Cadastre 7], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER PARIS situé [Adresse 2], a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) Madame [F] [C] et Monsieur [I] [C] par actes de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :

—  5 389,17 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés,

—  2 000 euros de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner les défendeurs au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [F] [C] et Monsieur [I] [C] assignés à l’étude n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— Les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— Les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— Le relevé de matrice cadastrale de l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Madame [F] [C] et Monsieur [I] [C] concernant les lots 206, 305 et 332, indiquant la répartition des tantièmes (Cf. supra),

— Les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025 (échéance du 3ème trimestre 2025 incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— L’historique du compte du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5 389,17 euros (en ce inclus 189 euros de frais),

— Les procès-verbaux des assemblées générales des 5 mai 2022, 30 mars 2023 et 27 mars 2024, comportant approbation des comptes des exercices 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023 et votant les budgets prévisionnels en cours ainsi que les travaux (remplacement des câbles de traction ascenseur B, purge de la façade pour mise en sécurité, assistance à la maîtrise d’ouvrage en vue des travaux de ravalement, remplacement centrale incendie, bloc autonome d’éclairage de sécurité, travaux de réfection des relevés d’étanchéité en zone jardin),

— Les attestations de non recours concernant les 3 procès-verbaux,

— La mise en demeure de payer la somme de 4 114,37 euros en date du 11 décembre 2024 ainsi que la relance gracieuse pour le même montant datée du 19 novembre 2024 sans justification de l’envoi de ces deux courriers,

— Une facture d’honoraire en date du 11 décembre 2024 à destination de Mme [I] [C] pour mise en demeure du syndic pour un montant de 72 euros et une note d’honoraire d’avocat pour un montant de 1 200 euros datée du 19 février 2025 à destination du syndicat des copropriétaires,

— Un extrait du règlement de copropriété, lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis au paiement des charges,

— Le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 200,17 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 (NDR c’est par suite d’une erreur purement matérielle que le dispositif de l’assignation vise le 2ème trimestre 2025), après déduction de la somme de 189 euros relevant de l’examen ci-après des frais de recouvrement.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. Et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Madame [F] [C] et Monsieur [I] [C] sont copropriétaires solidaires et doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 189 euros pour l’envoi de quatre mises en demeure dont il n’est pas justifié de l’envoi aux débats, de sorte qu’il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Madame [F] [C] et Monsieur [I] [C] présentent, de manière récurrente depuis quasi deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, dont le montant sera toutefois revu à plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Madame [F] [C] et Monsieur [I] [C]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, partie perdante, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [F] [C] et Monsieur [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER [Localité 8] situé [Adresse 2], la somme de 5 200,17 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025 (échéance du 3ème trimestre 2025 incluse) ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [C] et Monsieur [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER [Localité 8] situé [Adresse 2], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [C] et Monsieur [I] [C] aux dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER [Localité 8] situé [Adresse 2], du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,