TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/52080 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7HFB

N° : 6

Assignation du :

18 Mars 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 janvier 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

Société AFER IMMO

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS – #J114

DEFENDERESSE

S.A. BNP PARIBAS en son siège social [Adresse 2] et en son service contentieux

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Laurent GUIZARD, avocat au barreau de PARIS – #L0020

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.E.L.A.F.A. MJA Prise en la personne de Me [W] [H], ès qualités de Liquidateur judiciaire de la société FWU AG

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Jérôme GENEVET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Par acte sous seing privé non daté, la société Afer immo a donné à bail commercial à la société Fwu AG, société de droit allemand, des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 10], pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2016, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 119.714 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

En garantie, la société Afer immo bénéficie d’une garantie autonome à première demande délivrée par la société BNP Paribas le 5 mai 2017 pour un montant de 149.643 euros.

Par jugement en date du 9 octobre 2024, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Fwu AG et a désigné en qualité de liquidateur judiciaire la société MJA, prise en la personne de Me [H].

Par courrier en date du 7 novembre 2024, la société MJA, prise en la personne de Me [H], a notifié à la société Afer immo la résiliation du bail commercial.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 décembre 2024, la société Afer immo a déclaré sa créance pour un montant de 64.975, 19 euros au titre des loyers et accessoires dus au 8 octobre 2024.

Par courrier en date du 18 décembre 2024, le conseil de la société Afer immo a fait appel à la garantie à première demande de la société BNP Paribas pour un montant de 111.260, 40.

La société BNP Paribas ayant refusé de délivrer la garantie à première demande en raison de l’opposition du mandataire liquidateur de la société Fwu AG, la société Afer immo l’a, par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, faite assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de la voir condamner à lui payer, à titre de provisions, les sommes de 111.260,40 € et de 11.126 €, à actualiser à l’audience, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à complet règlement et la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Cette affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 5 juin 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience qui s’est tenue le 27 novembre 2025, dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience par son conseil, la société Afer immo a demandé au juge des référés, au visa des articles 1103 et 2321 du code civil et 835 du code de procédure civile de :

« Dire et juger BNP PARIBAS et la société MJA mal fondées en toutes leurs demandes et les en débouter,

Condamner BNP PARIBAS à payer à la société AFER IMMO, à titre de provisions, les sommes de 119.970,51 €, outre celles de 420 € (serrurier), 240 € (commissaire de justice), 2.290,70 € (indemnité d’occupation du 1er au 14.01.2025), 5.540 € (débarras) et 11.997 € en considération de la clause pénale du bail, à titre de provisions, soit un total de 140.458,21 €, à actualiser à l’audience, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à complet règlement,

Condamner BNP PARIBAS à payer à la société AFER IMMO la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. »

La société Afer immo fait valoir que le propre d’une garantie autonome est d’être indépendante de l’obligation principale, de sorte que l’opposition du débiteur principal ou de son mandataire judiciaire n’autorise nullement la banque à ne pas exécuter sa garantie.

Elle souligne que la garantie à première demande n’a pas à être faite en considération de la créance antérieure à la procédure collective.

Elle argue, en outre, que si le bail a été résilié par le liquidateur judiciaire le 12 novembre 2024, date de réception de la lettre du 7 novembre 2024, ce dernier ne lui a pas restitué les clés, de sorte qu’il a dû faire appel à un serrurier et qu’il a dû procéder à un inventaire des biens.

Elle précise ainsi réclamer les frais d’intervention de serrurier pour un montant de 240 euros, une indemnité d’occupation entre le 12 novembre 2024 et le 14 janvier 2025 de 5.563, 14 euros, la régularisation des charges pour l’année 2024 de 8.710, 11 euros et les frais de débarras des locaux pour 5.540 euros.

Elle relève que le dépôt de garantie n’a pas à être pris en compte à ce jour compte tenu des travaux de remise en état et de la demande du liquidateur d’en obtenir la restitution.

Elle conteste enfin le caractère excessif de la clause pénale qui est usuel en la matière.

Par écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société BNP Paribas a demandé au juge des référés de, au visa des articles 872 et suivants du code de procédure civile, de juger qu’elle n’est tenue envers la société Afer immo que de la somme de 32.174 euros et subsidiairement de 64.975, 19 euros, de débouter la société Afer immo de toute autre demande et de condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 2.000 euros, outre les dépens.

La société BNP Paribas rappelle n’être tenue au titre de la garantie à première demande que dans la limite des sommes susceptibles d’être dues par la société Fwu AG au titre du bail.

Or, elle relève que la société Afer immo n’a déclaré qu’une créance de 64.975, 19 euros, de sorte qu’elle ne peut lui réclamer une somme supérieure au titre de la garantie à première demande.

Elle souligne, en outre, que le dépôt de garantie d’un montant de 32.714 euros doit être déduit, le bailleur ne pouvant recevoir une somme supérieure à celle qui est due par son locataire.

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société MJA, prise en la personne de Me [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Fwu AG, a demandé au juge des référés, au visa des articles 66, 325, 700 et 835 du code de procédure civile, 2321 du code civile et L. 641-12 du code de commerce, de :

« A titre liminaire,

— Juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la Selafa Mja, prise en la personne de Maître [W] [H], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société FWU AG

A titre principal,

— Constater l’existence de contestations sérieuses en ce qui concerne les demandes de provision ;

— Dire n’y avoir pas lieu à référé ;

— Renvoyer les parties à se pouvoir devant le juge du fond ;

A titre subsidiaire,

— Limiter la condamnation à titre provisionnel de la société Bnp Paribas à payer à la société Afer

Immo à la somme de 39.575 euros au titre de la garantie autonome ;

— Rejeter la demande de condamnation provisionnelle formée par la société Afer Immo à l’encontre de la société Bnp Paribas à la somme de 11.997 euros au titre de la clause pénale.

A titre infiniment subsidiaire,

— Limiter la condamnation provisionnelle de la société Bnp Paribas à payer à la société Afer Immo

la somme de 1 euro au titre de la clause pénale ;

En tout état de cause,

— Condamner la société Afer Immo à verser à la Selafa Mja, prise en la personne de Maître [W]

[H], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société FWU AG, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’arti cle 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Afer Immo en tous les dépens de l’instance ».

La société MJA ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Fwu AG reconnaît devoir le loyer du troisième trimestre 2024 mais soutient ne devoir le loyer du quatrième trimestre 2024 que jusqu’au 7 novembre 2024, date de réception de la notification de la résiliation du bail, soit la somme de 20.704 euros.

Elle conteste également le quantum de la taxe foncière et de l’assurance portant sur l’année 2024 et de la régularisation des charges 2024, celui-ci devant être ramené au prorata temporis à la somme de 11.470 euros pour la taxe foncière et l’assurance et à la somme de 7.401 euros pour la régularisation des charges.

Elle conteste également les sommes réclamées au titre d’une indemnité d’occupation entre le 12 novembre 2024 et le 14 janvier 2025, dès lors qu’en application de l’article L. 641-12 du code de commerce, la résiliation du bail par le liquidateur intervient dès le jour où le bailleur est informé de sa décision de ne pas continuer le bail.

Elle relève avoir indiqué dans son courrier notifiant la résiliation ne pas disposer des clés, de sorte que le courrier vaut restitution des lieux et avoir informé le bailleur ne pas disposer des clés dès le 5 novembre 2024.

Elle conteste, en outre, être redevable d’une clause pénale, le bail stipulant qu’une telle pénalité n’est due que huit jours après l’envoi d’une lettre recommandée demeurée infructueuse.

En toute hypothèse, elle sollicite sa réduction sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil compte tenu de la procédure de liquidation judiciaire dont la société Fwu AG fait l’objet.

Elle conteste, enfin, les frais accessoires réclamés, dès lors que le recours à un serrurier est surprenant, la porte d’entrée ne s’ouvrant pas s’ouvrir en raison uniquement d’une coupure d’électricité, que le bailleur a décidé unilatéralement de recourir à un commissaire de justice en violation du contrat de bail qui stipule que le l’état des lieux de sortie doit être établi de manière amiable et que la facture de débarras n’a été éditée que le 16 juin 2025 à la suite d’un devis émis le 5 juin 2025.

Elle sollicite, enfin, la compensation du montant appelé avec le dépôt de garantie, relevant que la société Afer immo ne versant pas l’état d’entrée des lieux, il est possible de savoir si cet état de vétusté n’existait pas au moment de l’entrée en jouissance par le preneur des locaux et que les travaux pour un montant de 105.413, 13 euros ne visent pas à remettre les locaux dans leur état initial mais à les améliorer.

Elle conclut, en conséquence, que les demandes de la société Afer immo se heurtent à des contestations sérieuses.

A titre subsidiaire, elle sollicite une limitation du montant appelé à la somme de 39.575 euros.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de la société MJA

L’article 66 du code de procédure civile dispose :

« Constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie. »

En vertu de l’article 325 dudit code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, la société MJA prise en la personne de Me [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Fwu AG a intérêt à contester les montants sollicités par la société Afer immo à la société BNP Paribas au titre de la garantie à première demande qu’elle avait remise en garantie du bail commercial qui la liait à la société Afer immo.

Il convient, en conséquence, de déclarer recevable leur intervention volontaire.

Sur la demande relative à la garantie à première demande

Suivant l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

L’article 2321 du code civil dispose :

« La garantie autonome est l’engagement par lequel le garant s’oblige, en considération d’une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues.

Le garant n’est pas tenu en cas d’abus ou de fraude manifestes du bénéficiaire ou de collusion de celui-ci avec le donneur d’ordre.

Le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l’obligation garantie.

Sauf convention contraire, cette sûreté ne suit pas l’obligation garantie. »

Ainsi, en présence d’une garantie autonome, le garant est tenu, sauf en cas d’abus ou de fraude manifestes, de payer la somme pour laquelle il s’est engagé sans pouvoir opposer aucune exception tenant à l’obligation garantie.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 5 mai 2017, la société BNP Paribas a octroyé à la société Afer immo, qui doit conclure avec la société Fwu AG un bail commercial, « une garantie à première demande, régie par l’article 2321 du code civil », qui est « un engagement autonome et rigoureusement indépendant de tout autre engagement qui pourrait exister » entre la société BNP Paribas et la société Afer immo et/ou la société Fwu AG et aux termes duquel elle « garantit irrévocablement et inconditionnellement », pour une durée expirant le 31 août 2026, à la société Afer immo le paiement à première demande d’un montant de 149.643 euros. Cet acte précise que « le Garant procédera au paiement à hauteur du montant demandé par le Bénéficiaire, mais dans la limite du Montant garanti, à première demande du Bénéficiaire et sans pouvoir élever la moindre contestation sous réserve qu’il ait reçu une demande du Bénéficiaire adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, précisant le montant réclamé au titre de la Garantie ».

Dès lors, la garantie due par la société BNP Paribas à la société Afer immo est totalement autonome de la dette due par la société Fwu AG à la société Afer immo en application du contrat de bail qui les liait et constitue, en conséquence une garantie autonome au sens de l’article 2321 du code civil, ce qui n’est, au demeurant, pas contesté par les parties.

Dans ces conditions, la société BNP Paribas est tenue de payer la somme pour laquelle elle s’est engagée, soit 149.643 euros, à première demande de la société Afer immo sans pouvoir opposer aucune exception tenant à l’obligation de la société Fwu AG à l’égard de la société Afer immo, sauf à démontrer un abus ou une fraude manifestes de cette dernière.

Or ni la société BNP Paribas, ni la société MJA en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Fwu AG n’invoquent d’abus ou de fraude manifestes de la part de la société Afer immo et font état uniquement de contestations relatives à la dette propre de la société Fwu AG à l’égard de la société Afer immo.

En effet, la créance de la société Afer immo résultant de cet engagement n’est pas soumise à la procédure collective puisqu’elle oblige la société BNP Paribas et non la société Fwu AG, de sorte que le montant que la société Afer immo a déclaré au passif de la liquidation judiciaire de la société Fwu AG est indifférent.

En outre, la contestation des montants réclamés par la société Afer immo par la société Fwu AG aux motifs qu’ils ne seraient pas dus en application du contrat de bail n’est pas non plus de nature à faire obstacle à l’exécution par la société BNP Paribas de la garantie autonome à première demande consentie à la société Afer immo, sa dette étant autonome de celle de la société Fwu AG.

Il n’y a pas ainsi lieu de porter une appréciation sur le bien-fondé des sommes réclamées par la société Afer immo, dès lors qu’il n’est pas invoqué un abus ou une fraude manifestes de cette dernière et que ces sommes ne dépassent pas la somme de 149.643 euros stipulée dans la garantie autonome à première demande.

L’obligation pour la société BNP Paribas de régler à la société Afer immo la somme de 140.458, 21 euros qu’elle réclame au titre de la garantie autonome à première demande n’est, en conséquence, pas sérieusement contestable.

La société BNP Paribas sera, dès lors, condamnée à payer, par provision, à la société Afer immo cette somme.

La société Afer immo sollicite, en outre, que cette somme porte intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à complet règlement sans, toutefois, préciser sur quel fondement. L’application d’un tel intérêt majoré apparaît, en conséquence, contestable.

Dès lors, il sera prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 122.386, 40 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La société BNP Paribas, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera condamnée à versée à la société Afer immo une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable l’intervention volontaire de la société MJA, prise en la personne de Me [H], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Fwu AG ;

Condamnons la société BNP Paribas à payer, par provision, à la société Afer immo, la somme de 140.458, 21 euros au titre de la garantie autonome à première demande du 7 mai 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025 sur la somme de 122.386, 40 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Condamnons la société BNP Paribas aux dépens ;

Condamnons la société BNP Paribas à verser à la société Afer immo la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 08 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sophie COUVEZ